业态调研报告（精选4篇）

业态调研报告 篇1

小康不小康，关键看老乡。城乡差距突出反映在城乡居民收入差距。经济新常态下，一方面农民增收传统渠道受到挤压，一方面新兴产业新型业态又带来新的契机。开展农民增收新业态专题调研，其意义在于：适应经济新常态，把握城乡产业新变化，着眼助农增收新途径提出政策建议，引领农村产业升级和农民持续增收的大趋势。

专题调研所指的农民增收新业态，界定在与农民传统增收门路相区别，消费市场新需求、新物质装备、新技术手段等带来的产业功能拓展和产业融合发展的产业新形态，为农民实现增收带来新门路、新空间。从各地实践看，表现突出的有乡村旅游、农产品产地初加工、农村电子商务、农村社会养老、农村文化创意等5个产业。以此，明确了农民增收新业态专题调研的范围和重点。

4月15日至5月30日，省委农工委、省发改委、财政厅、农业厅、林业厅、民政厅、商务厅、文化厅、省旅游局、省扶贫移民局、省统计局、国家统计局四川调查总队等12个部门组成专题调研组，对农民增收新业态进行了专题调研，形成了调研报告。

农民增收新业态发展现状和发展趋势如下：

调研认为，在“四化同步”的大背景下，随着城乡经济社会结构的深刻变化，消费水平的不断提升，实现农民收入的产业形态不断丰富，新业态加速涌现、竞相迸发，成为农村经济和农民收入新的增长源。

(一)发展现状

乡村旅游业：乡村旅游正从传统“农家乐”模式向度假养生创意等新的模式转变。20xx年，全省农民旅游业人均纯收入704.5元，同比增长13.3%。一是规模大。全省乡村旅游业总产值达到1340亿元，占旅游业的27.4%;国家部委认定休闲农业与乡村旅游示xx县9个、农业旅游示范点28个、特色景观旅游名镇(村) 11个;省级乡村旅游示xx县(市、区)64个、示范乡(镇)村748个，星级农家乐和乡村酒店3572家，乡村旅游经营户10万余家。二是覆盖广。全省有乡村旅游业助农增收致富的.村3500个，有1000多万农民直接或间接受益。三是形态多样。在农旅融合上，呈现出观光农业、休闲农业、体验农业等形态;在林旅融合上，呈现出生态旅游、养生旅游等形态;在文旅融合上，呈现出创意农业、乡村艺术等新的形态。

同时也发现，乡村旅游业总体上还处于粗放式经营、排浪式消费、低层次发展的阶段。普遍表现为“农家乐”的形态特征，经营主体以传统农户家庭为主，消费方式以传统的“喝茶+打牌+洗肺”为主，消费特征以“一顿饭、一日游”和“节假日、花果期”等排浪式、短时性、季节性消费为主，低标准、低水平和模仿性、重复性特征明显，“留得住、住得下”的度假型、康养型消费少，短时性、季节性消费让目的地不堪重负，农户“赚了吆喝不赚钱”。

农产品产地初加工：农产品消费市场细分，个性化、多样性消费趋势明显，为农产品产地初加工带来巨大空间。调研发现，农产品产地初加工主要集中在产后净化、分类分级、干燥、预冷、储藏、保鲜、包装等环节，既满足了不同层次市场需求，又明显提升了产品附加值、为农户带来了更大收益。目前有三个特点：一是渐成趋势。全省766个专合社、 22.5万农户参与农产品初加工，年储藏保鲜烘干能力已达190万吨。二是增值明显。通过冷藏保鲜、错季销售，水果亩平增值50%左右、蔬菜亩平增值60%左右、薯类增值1倍左右、中药材增值2倍左右。三是带动产业升级。农产品产地初加工强化了“市场端”的导向作用，倒逼提升了专业化、集约化、组织化生产，明显提升了产业质量和效益。

同时也发现，农产品产地初加工总体覆盖面不大，农产品初加工率很低，初加工设施设备造价高、普及率较低、人才支撑不够等问题突出，设施设备“用半年、闲半年”，季节性特征明显，综合效益不高。

农村电子商务业：信息化正以前所未有的速度变革农业和农村，以“互联网+三农”为主要特征的农村电子商务，正在改写农村商品流通模式和农民生产生活方式。全省农村电子商务如雨后春笋，较其他业态起步虽晚，但势头迅猛。20xx年，全省农副产品通过网络销售260万吨，销售额超过126.2亿元。有四个特点：一是进入门槛低。经营主体进入电商的门槛低，很多农户只要登录现有平台注册网店，就可实现通过电商卖农产品。二是交易成本低。供应链中的所有组织在“第一时间”从互联网上获得信息，提高了交易速度、减少了中间环节。据统计，电子商务从订货到售出物流费用比传统模式低40%左右。三是模式多样。仁寿、资中、安岳等地探索形成了“电商集聚园区”、“物流+万村千乡示范项目”、“电子商务团队服务”等模式。四是爆发式增长。赶街网入驻xx县，仅用3个月时间就建成31个村级网点，今年第一季度就实现交易3035笔、总金额18.7万元。

同时也发现，农村特别是边远地区居住分散、运距长、公路交通条件差，物流配送“最后一公里”瓶颈颈突出，留守农民文化素质和网络应用技能差，互联网基础设施不完善，是农村电子商务的主要制约因素。

农村养老服务业：人口老龄化加快为农村养老服务业带来了广阔空间，公益性养老服务难以满足需求，社会资本投入养老服务业悄然兴起，农村养老服务业已经起步。如，xx县整合飞龙镇宝塔山村闲置农房，改造成3500平方米、100 个床位的龙祥养老公寓，已接纳53位老人入住，农民房屋租金户均1万元/年。xx市xx区社会资本兴办的万鸿颐养园，50个床位全部投入使用，二期700个床位预订一空。农村养老服务业有四个特点：一是产业特征初现。不同于一般性的养老服务，经营性养老服务业开始出现、逐渐兴起，社会化、专业化、标准化的特征开始显现。二是服务质量较高。经营性养老服务，无论从住宿、文化、娱乐设施等硬件看，还是从护理、康复等软件看，大多优于公益性养老院。三是市场供不应求。良好的空气、阳光等生态条件，近年来交通、安全饮水等工程加快实施带来的便利，让农村养老服务业对城乡老人都具有很强的吸引力。四是发展空间很大。据测算，20xx年全省60周岁及以上老人将达到2600多万，占总人口的33%，农村养老服务业前景广阔。

同时也发现，农村养老服务才刚刚起步，从全省面上来看，产业业态的形成和经营主体的出现，还处于“星星之火”的初始阶段。受传统居家养老观念的影响，很多老人和家庭接受还有个过程，推广普及尚需时日。

农村文化创意产业：农村文化创意产业，既传统又现代，新主体新形态加速孕育。当前农村文化创意产业主要表现在农民演艺、农村传统手工艺、古镇古村营运、文化创意产业园等方面，对农民增收带动作用很大。如，xx县农民演艺团队发展到97支，演员3000多人，年演出1.6万多场次，收入达8000多万元。青神竹编小资源做出大品牌，开发出平面、立体、套绘3类8个系列3000多个品种，远销欧、美、澳以及东南亚等50多个国家和地区，20xx年全县竹产业产值13亿元，带动3万农户增收4亿元。农村文化创意产业主要特点有：一是形式多样。如，以手工工艺品开发为主的青神竹编、绵竹年画等产业，以农民文艺职业化演出为主的xx县农民演出、岳池曲艺等产业，以农业与文化创意融合为主的成都温江创意农业与花卉园艺、大邑安仁博物小镇等产业。二是资源丰富。民族文化、传统文化资源富集，川剧、皮影、唢呐、舞龙、扭秧歌、赛龙舟等民俗文化资源，蜀绣、蜀锦、竹编、年画、漆器等工艺资源，是培育农村文化创意产业的“沃土”。三是需求旺盛。农民群众文化的需求日趋旺盛，同时城镇居民到农村休闲、体验，带来巨大的文化需求。

同时也发现，我省农村文化产业还处在初始阶段，文化资源没有得到有效整合，产业分散零乱、聚集度低，且有庸俗、落后、腐朽的文化产品充斥其中，具有时代气息、高雅格调和健康内容的文化精品不多。

调研表明，乡村旅游、农产品产地初加工、农村电子商务、农村养老服务、农村文化创意等5个产业，尽管无法将农民增收新业态全部囊括，但已经是实践中表现出来的农民增收新业态主体部分。这5个产业，从内涵看基本都属于服务业范畴，从外延看尽管还有些相互交叉，但产业形态已经形成、产业发展已成气候、产业趋势已经显现。抓住这5个产业，就能够抓住农民增收新业态的关键，就能够在开辟农民经营性增收路径上迈出新步子。

(二)共性问题

调研发现，多样化的农民增收新业态，大多尚处于低水平、低层次的初始阶段，不同程度地存在发展不足、质量不高、支撑薄弱等问题。共性问题主要有：

第一，普遍存在新型经营主体缺乏的问题。各类新业态普遍缺乏新型经营主体的带动，农户主要还是以单打独斗的传统家庭经营为主。而新型农场、农庄、农民合作社、乡村酒店、农村电商等新型经营主体发展滞后，是新业态发展的短板。

第二，普遍存在利益联结机制不紧密的问题。目前，农民主要靠土地租金和就地务工增收，新业态经营参与度不高， “公司+农户”、“合作社+农户”等模式，入股分红、多次返利等紧密型利益联结机制，带动能力强的经营模式还比较少。

第三，普遍存在经营粗放的问题。各业态普遍处于发展的初级阶段，大多是低水平发展，低层次扩张、低档次服务、粗放式经营，在产业融合发展、资源有效整合、提高土地利用率、降低劳动生产成本、减少环境污染等方面还存在诸多问题。

第四，普遍存在投入不足的问题。新业态发展主要还是以地方的“小敲小打”和新型经营主体的“自弹自唱”为主。社会资本参与新业态发展不足、渠道不畅，造成新业态抵御风险的能力较弱，影响其快速健康发展。

第五，普遍存在人才缺乏的问题。农村劳动力老龄化、农村社区空心化现象突出。参与新业态经营、管理、服务的实用人才严重欠缺，已有从业人员专业知识、技能水平难以适应新业态发展需要。乡村旅游经营管理人才、农村电子商务网络技术人才、农村养老服务业服务人才等严重不足。

同时，各地对农村产业发展中呈现出的新变化、新趋势认识不够，培育新业态的意识没有形成，面上情况不清楚，缺乏有针对性的政策措施。新业态的发展主要是市场主体自我发展，缺乏一个统筹协调、引领支持的载体和抓手。

业态调研报告 篇2

专题调研所指的农民增收新业态，界定在与农民传统增收门路相区别，消费市场新需求、新物质装备、新技术手段等带来的产业功能拓展和产业融合发展的产业新形态，为农民实现增收带来新门路、新空间。从各地实践看，表现突出的有乡村旅游、农产品产地初加工、农村电子商务、农村社会养老、农村文化创意等5个产业。以此，明确了农民增收新业态专题调研的范围和重点。

4月15日至5月30日，省委农工委、省发改委、财政厅、农业厅、林业厅、民政厅、商务厅、文化厅、省旅游局、省扶贫移民局、省统计局、国家统计局四川调查总队等12个部门组成专题调研组，对农民增收新业态进行了专题调研，形成了调研报告。

农民增收新业态发展现状和发展趋势如下：

调研认为，在“四化同步”的大背景下，随着城乡经济社会结构的深刻变化，消费水平的不断提升，实现农民收入的产业形态不断丰富，新业态加速涌现、竞相迸发，成为农村经济和农民收入新的增长源。

(一)发展现状

乡村旅游业：乡村旅游正从传统“农家乐”模式向度假养生创意等新的模式转变。xxxx年，全省农民旅游业人均纯收入704.5元，同比增长13.3%。一是规模大。全省乡村旅游业总产值达到1340亿元，占旅游业的27.4%;国家部委认定休闲农业与乡村旅游示XX县9个、农业旅游示范点28个、特色景观旅游名镇(村) 11个;省级乡村旅游示XX县(市、区)64个、示范乡(镇)村748个，星级农家乐和乡村酒店3572家，乡村旅游经营户10万余家。二是覆盖广。全省有乡村旅游业助农增收致富的村3500个，有1000多万农民直接或间接受益。三是形态多样。在农旅融合上，呈现出观光农业、休闲农业、体验农业等形态;在林旅融合上，呈现出生态旅游、养生旅游等形态;在文旅融合上，呈现出创意农业、乡村艺术等新的形态。

同时也发现，乡村旅游业总体上还处于粗放式经营、排浪式消费、低层次发展的阶段。普遍表现为“农家乐”的形态特征，经营主体以传统农户家庭为主，消费方式以传统的“喝茶+打牌+洗肺”为主，消费特征以“一顿饭、一日游”和“节假日、花果期”等排浪式、短时性、季节性消费为主，低标准、低水平和模仿性、重复性特征明显，“留得住、住得下”的度假型、康养型消费少，短时性、季节性消费让目的地不堪重负，农户“赚了吆喝不赚钱”。

农产品产地初加工：农产品消费市场细分，个性化、多样性消费趋势明显，为农产品产地初加工带来巨大空间。调研发现，农产品产地初加工主要集中在产后净化、分类分级、干燥、预冷、储藏、保鲜、包装等环节，既满足了不同层次市场需求，又明显提升了产品附加值、为农户带来了更大收益。目前有三个特点：一是渐成趋势。全省766个专合社、 22.5万农户参与农产品初加工，年储藏保鲜烘干能力已达190万吨。二是增值明显。通过冷藏保鲜、错季销售，水果亩平增值50%左右、蔬菜亩平增值60%左右、薯类增值1倍左右、中药材增值2倍左右。三是带动产业升级。农产品产地初加工强化了“市场端”的导向作用，倒逼提升了专业化、集约化、组织化生产，明显提升了产业质量和效益。

同时也发现，农产品产地初加工总体覆盖面不大，农产品初加工率很低，初加工设施设备造价高、普及率较低、人才支撑不够等问题突出，设施设备“用半年、闲半年”，季节性特征明显，综合效益不高。

农村电子商务业：信息化正以前所未有的速度变革农业和农村，以“互联网+三农”为主要特征的农村电子商务，正在改写农村商品流通模式和农民生产生活方式。全省农村电子商务如雨后春笋，较其他业态起步虽晚，但势头迅猛。xxxx年，全省农副产品通过网络销售260万吨，销售额超过126.2亿元。有四个特点：一是进入门槛低。经营主体进入电商的门槛低，很多农户只要登录现有平台注册网店，就可实现通过电商卖农产品。二是交易成本低。供应链中的所有组织在“第一时间”从互联网上获得信息，提高了交易速度、减少了中间环节。据统计，电子商务从订货到售出物流费用比传统模式低40%左右。三是模式多样。仁寿、资中、安岳等地探索形成了“电商集聚园区”、“物流+万村千乡示范项目”、“电子商务团队服务”等模式。四是爆发式增长。赶街网入驻XX县，仅用3个月时间就建成31个村级网点，今年第一季度就实现交易3035笔、总金额18.7万元。

同时也发现，农村特别是边远地区居住分散、运距长、公路交通条件差，物流配送“最后一公里”瓶颈颈突出，留守农民文化素质和网络应用技能差，互联网基础设施不完善，是农村电子商务的主要制约因素。

农村养老服务业：人口老龄化加快为农村养老服务业带来了广阔空间，公益性养老服务难以满足需求，社会资本投入养老服务业悄然兴起，农村养老服务业已经起步。如，XX县整合飞龙镇宝塔山村闲置农房，改造成3500平方米、100 个床位的龙祥养老公寓，已接纳53位老人入住，农民房屋租金户均1万元/年。XX市XX区社会资本兴办的万鸿颐养园，50个床位全部投入使用，二期700个床位预订一空。农村养老服务业有四个特点：一是产业特征初现。不同于一般性的养老服务，经营性养老服务业开始出现、逐渐兴起，社会化、专业化、标准化的特征开始显现。二是服务质量较高。经营性养老服务，无论从住宿、文化、娱乐设施等硬件看，还是从护理、康复等软件看，大多优于公益性养老院。三是市场供不应求。良好的空气、阳光等生态条件，近年来交通、安全饮水等工程加快实施带来的便利，让农村养老服务业对城乡老人都具有很强的吸引力。四是发展空间很大。据测算，2036年全省60周岁及以上老人将达到2600多万，占总人口的33%，农村养老服务业前景广阔。

同时也发现，农村养老服务才刚刚起步，从全省面上来看，产业业态的形成和经营主体的出现，还处于“星星之火”的初始阶段。受传统居家养老观念的影响，很多老人和家庭接受还有个过程，推广普及尚需时日。

农村文化创意产业：农村文化创意产业，既传统又现代，新主体新形态加速孕育。当前农村文化创意产业主要表现在农民演艺、农村传统手工艺、古镇古村营运、文化创意产业园等方面，对农民增收带动作用很大。如，XX县农民演艺团队发展到97支，演员3000多人，年演出1.6万多场次，收入达8000多万元。青神竹编小资源做出大品牌，开发出平面、立体、套绘3类8个系列3000多个品种，远销欧、美、澳以及东南亚等50多个国家和地区，xxxx年全县竹产业产值13亿元，带动3万农户增收4亿元。农村文化创意产业主要特点有：一是形式多样。如，以手工工艺品开发为主的青神竹编、绵竹年画等产业，以农民文艺职业化演出为主的XX县农民演出、岳池曲艺等产业，以农业与文化创意融合为主的成都温江创意农业与花卉园艺、大邑安仁博物小镇等产业。二是资源丰富。民族文化、传统文化资源富集，川剧、皮影、唢呐、舞龙、扭秧歌、赛龙舟等民俗文化资源，蜀绣、蜀锦、竹编、年画、漆器等工艺资源，是培育农村文化创意产业的“沃土”。三是需求旺盛。农民群众文化的需求日趋旺盛，同时城镇居民到农村休闲、体验，带来巨大的文化需求。

同时也发现，我省农村文化产业还处在初始阶段，文化资源没有得到有效整合，产业分散零乱、聚集度低，且有庸俗、落后、腐朽的文化产品充斥其中，具有时代气息、高雅格调和健康内容的文化精品不多。

调研表明，乡村旅游、农产品产地初加工、农村电子商务、农村养老服务、农村文化创意等5个产业，尽管无法将农民增收新业态全部囊括，但已经是实践中表现出来的农民增收新业态主体部分。这5个产业，从内涵看基本都属于服务业范畴，从外延看尽管还有些相互交叉，但产业形态已经形成、产业发展已成气候、产业趋势已经显现。抓住这5个产业，就能够抓住农民增收新业态的关键，就能够在开辟农民经营性增收路径上迈出新步子。

(二)共性问题

调研发现，多样化的农民增收新业态，大多尚处于低水平、低层次的初始阶段，不同程度地存在发展不足、质量不高、支撑薄弱等问题。共性问题主要有：

第一，普遍存在新型经营主体缺乏的问题。各类新业态普遍缺乏新型经营主体的带动，农户主要还是以单打独斗的传统家庭经营为主。而新型农场、农庄、农民合作社、乡村酒店、农村电商等新型经营主体发展滞后，是新业态发展的短板。

第二，普遍存在利益联结机制不紧密的问题。目前，农民主要靠土地租金和就地务工增收，新业态经营参与度不高， “公司+农户”、“合作社+农户”等模式，入股分红、多次返利等紧密型利益联结机制，带动能力强的经营模式还比较少。

第三，普遍存在经营粗放的问题。各业态普遍处于发展的初级阶段，大多是低水平发展，低层次扩张、低档次服务、粗放式经营，在产业融合发展、资源有效整合、提高土地利用率、降低劳动生产成本、减少环境污染等方面还存在诸多问题。

第四，普遍存在投入不足的问题。新业态发展主要还是以地方的“小敲小打”和新型经营主体的“自弹自唱”为主。社会资本参与新业态发展不足、渠道不畅，造成新业态抵御风险的能力较弱，影响其快速健康发展。

第五，普遍存在人才缺乏的问题。农村劳动力老龄化、农村社区空心化现象突出。参与新业态经营、管理、服务的实用人才严重欠缺，已有从业人员专业知识、技能水平难以适应新业态发展需要。乡村旅游经营管理人才、农村电子商务网络技术人才、农村养老服务业服务人才等严重不足。

同时，各地对农村产业发展中呈现出的新变化、新趋势认识不够，培育新业态的意识没有形成，面上情况不清楚，缺乏有针对性的政策措施。新业态的发展主要是市场主体自我发展，缺乏一个统筹协调、引领支持的载体和抓手。

业态调研报告 篇3

近期，我们开展了如何加强新经济新业态条件下的基层党建工作调研活动，通过召开座谈会，到有关单位和施工现场调查走访，电话咨询等方式，对新区新经济产业基本情况、存在问题、原因及对策进行了深入研究，积极探索如何在新经济新业态领域开展党的建设工作。

一、新经济产业现状

几年来，紧密结合建设发展实际，聚焦特色小镇、大数据产业、商业综合体、生命健康产业园等一批已落地或达成落地意向的项目，积极探索如何在新经济新业态条件下开展党的建设工作。通过实地考察创新空间、中国供销农产品物流园、大数据产业园等项目的建设情况，与项目负责人、党员、一线工作人员谈话，深入了解了新经济产业结构、机构设置、产业功能及党组织现状等情况。

一是以旅游 行业投资及旅游电子商务平台开发为主的必爱旅行网，以打造全国首家的地图大数据交易中心和西北地图云基地的中科宇图两家企业已落地办公，但党员数量不足，目前尚未建立党组织;二是新农商大市场有限公司已成立党支部，但组织工作推进较为缓慢;三是华为云计算中心主体完成，挂 靠于管委会机关党支部开展党建工作;四是广州冠昊生物科技公司规划建设“生命健康产业园”、服务新经济企业的创业孵化中心基地以及大学生创业创新小镇等项目正在建设阶段，流动党员数量较多，目前，由项目负责单位党组织负责流动党员管理。

二、存在问题及原因分析

(一)党建工作资源缺乏，工作方法滞后。目前，新区新经济产业规模较小、发展不稳定，从业人员少、流动性强，相较国有企业、事业单位党组织，管理体系不够严密，没有较好的基础设施、党务干部等资源支撑，导致党组织丧失自主开展党建工作的资源基础，严重影响基层党组织的凝聚力、创造力和战斗力。新经济组织不能有效的结合工作实际，创新党建工作方法，按部就班国企党建工作方式，出现党建业务相脱离的“两张皮”现象。

(二)新经济组织党建主责主业意识不强。党的观念是党性的集中体现，是落实主体责任的重要前提。新区新经济产业目前均处于发展起步阶段，为加快推进项目建设，加强技术支撑，不断加快提高新经济产业带头作用，在领导和工作人员配备方面，往往顾此失彼，导致新经济组织领导普遍专业技术较强，管理能力不足，进而导致党的观念淡漠、组织弱化、纪律松弛，主动抓、带头抓、自觉抓党建工作的意识不强，改革创新精神不足。

(三)党建工作与企业利益关系上存在矛盾。工欲善其事，必先利其器。企业要想追求可持续发展，达到利益化，逍遥文稿整理，首要任务是建立健全体制机制，坚持党管人才，实行更加开放、更加有效的人才管理制度;而新经济业态具有高附加值、高成长性的特征，企业党组织为追求短期利益的增长，往往集中全部精力，不注重建立长效机制，不愿分配资源到党的建设，干部革命精神、斗争精神、创业精神不强，存在不敢担当、不愿负责，表态多调门高、行动少落实差等问题，导致党建工作举步维艰。

三、加强新经济新业态党建工作对策与思路

(一)加强思想政治建设，全面提高履职能力。“言教不如身教”、“喊破嗓子不如做出样子”，加强对新经济党组织领导的思想政治建设。一是要强化领导模范带头作用。加强新经济新业态党组织领导的思想政治建设，完善并坚持学习制度，带头学习贯彻党的路线、方针、政策，带头认真履职尽责，不折不扣的带头执行上级决策部署，牢固树立政治意识、大局意识、核心意识、看齐意识。二是加强学习型党组织建设。基层党组织作为思想政治教育工作的第一线，要坚持把学习领会x系列讲话，党章党规作为思想政治建设的重要内容，深化认识，严格要求，筑牢思想，提升素养，要认真调研、深入思考，找准切入点，抓好结合点，坚持并完善学习制度，分期分类制定学习计划，要针对新经济产业特点，合理利用“新区大讲堂”等载体，邀请新经济领域专家加强领导干部专业知识。

(二)建立健全各项组织制度，形成党建工作的长效机制。提升新经济党组织战斗力，要不断改革和完善党建组织架构，注重在实践的基础上不断加强理论创新，推动制度创新，要系统集成、步步为营，把好的经验做法上升为规范性指导意见。要在基础的组织生活制度完善的基础上，尝试建立领导联系基层制度，建立党建联络员制度，健全流动党员管理制度，建立信息网络管理系统，加强“互联网+党建”工作模式，对党建工作的各种信息及时跟进、及时传递、及时处理，提高决策的科学性，增强工作的针对性和有效性，形成党建工作的长效机制。

(三)创新活动载体和工作方法，建立新经济组织党建保障机制。新经济组织党建目标的达成和功能的实现需要通过一定活动载体和工作方法才能落到实处，取得实效。要根据产业规模、组织结构、经济形态等实际情况科学创建活动载体，合理运用工作方法。要充分利用各种资源，把党开展建工作中缺乏人力、物力、财力的新经济党组织力量集中起来，建立党组织建设保障机制，使政治理论和专业知识同步学习，党的方针和企业文化共同宣传，党员管理和人才建设齐抓共管，要不断激励先进、激发动力，在新经济党组织中树立一批先进典型。

(四)开展多种形式的文化活动，加强党员自身素质和队伍建设。新经济产业党组织开展活动，一定要把党的思想观念、组织观念、行为观念和价值观念与企业文化有机结合，不断促进精神文明建设的发展，提升党员干部自身素质，加强人才队伍建设。例如，组织干部职工开展“学党章党规、学专业知识，比学习、比创新”的“双学双比”活动;围绕产业结构，结合党的路线、方针、政策，组织演讲比赛，开展各类以党组织生活为主题文体娱乐活动，把红色文化贯穿到新经济产业的各个领域。

业态调研报告 篇4

调查时间：

20xx年5月16日——26日

调查地区：

广汉、青白江、金堂

调查对象：

三地餐饮娱乐行业情况

调查方法：

观察交谈、扫街走访、重点约谈

一、调查目的

通过广泛收集各种商业品牌和市场信息，了解行业经营状况和分布特点，结合宏观调控与地方政策面，研判物业、地段、环境、业态、运营与物业价值之间的内在逻辑与有机联系，为制订物业招商运营政策、拟定招商执行方案提供真实的市场依据。

二、三地行业发展状况分析

随着国民经济的不断发展、城市进程的逐渐加快、外来品牌的渗透冲击，餐饮娱乐业在经营模式和形态上也在经历一场深刻的变革。作为大成都三四圈层的广汉、青白江、金堂，无可避免地站到了行业升级转型的前沿地带。从行业本身共性来看，三地餐饮娱乐业呈现出相同的表现特征，具体如下：

1、随着经济的发展，城镇化进程向纵深型开进，相应的民生保障体系惠及更多中下层民众，“民以食为天”的观念将催生巨大的餐饮消费潜能，行业总体量将会越来越大。

2、行业发展的重要标志就是目标市场的进一步细分，在同种业态上，档次的具体分化越来越清晰，各自的客群特征愈加明显。

3、时代的发展和经济文化的融合，使餐饮娱乐业衍变出更多、更丰富的业态形式，如汤锅、铁板烧、烘烤、电玩等以前没有过的独立业态。

4、舶来文化和产品对内地消费观念的侵蚀不断快速化，如今，来自国外古老的餐饮业态、最流行的文化娱乐方式都能在最短时间内在三地发现踪迹。

5、中国传统的餐饮业态经营连锁化、管理规范化、装修档次化、口碑品牌化趋势越发明显，就餐环境和营养环保被提到了较高位置。

6、国外国内、外省内地的餐饮娱乐（休闲）各业态之间的融合交流成为一大现象，火锅、海鲜、面制品等早已跨越地域地界，咖啡厅里喝茶打牌更是屡见不鲜。

三、金堂商业现状分析

1、商业形态及特征

从历史来看，金堂以前城区面积很小，商业规模不大，形态封闭，具有一定的码头商业特征。随着政府加大水利整治，金堂城市人文生态环境明显改善，城市建设具备了有力的生态支撑，加之与成都较近的交通地理优势，引入了几所大专院校，使得金堂近几年房地产开发出现井喷之势，带来的"变化是不但城区面积成倍增长，商业规模也急剧放大，商业形态日趋多元化，逐步呈现出略带外向型的商业特征。

2、商业圈层

金堂古称赵镇，以老电影院为核心的区域构成老城区，目前也是金堂人流量最集中的地段；过平安桥往西、以十里大道纵贯两端的区域构成西区新城；以三星镇周边开发的大学城为金堂又一特色新区；过毗河大桥、以迎宾大道与金堂大道为主线构成城南新区。

金堂城区按商业独立性可划分如下：

中心商圈

A、老电影院商圈——区域：以电影院为中心的附近商业——主要业态：便利零售、服装、家居、百货、电器、服务业、旅馆、钟表、医药、快餐等。

B、平安桥路商圈——区域：以水城之星综合体为中心及附近商业——主要业态：超市、百货、购物中心、中西快餐、通信运营服务、西餐咖啡等

C、次级商圈

A、一、二横道商圈——区域：

一、二横道（主要是北横道）及相邻路口——主要业态：餐饮、娱乐休闲

B、小广场商圈——区域：工农大桥北桥头以生态水城为中心及沿河周边商业——主要业态：休闲、娱乐、餐饮等

C、韩滩商圈——区域：以韩滩为中心的附近商业——主要业态：便利零售、服装、家居、百货、五金电器、服务业、旅馆、医药等。

边缘商圈

客运中心商圈、金沙公园商圈、城南商圈等

特色商圈

A、大学城商圈——代表商业：星岛国际综合体

B、观岭别墅商圈——代表商业：大蓉和酒楼、富桥保健、岭尚会所、麦伦麦花园餐厅灯

3、区域特征

中心商圈：地段优越，人流量大，商气旺盛，主要业态有超市、百货、家居服务、娱乐及配套生活服务。商圈核心优势就是地段，建筑形态各异，具有超强的人气吸附力，消费旺盛，以青年、中年消费为代表。

次级商圈：交通方便，地段具有一定中心地位。周围居住人口众多，承载了一定的社区消费和外来消费，在

一、二横道更是形成了大规模的特色消费。商圈建筑形态一般较为普通，有一定的人气吸附力，业态体现综合性，消费人群覆盖较广。

边缘商圈：地理位置较为偏远，商气氛围薄弱，配套简单，因有环境、交通或其他附着体系而自成商圈。圈内商业具有较为明显的指向性。 特色商圈：针对特殊群体营造的特色商业区域，圈内消费人群具有高度指向性，其标志是不依赖于城市消费要素的支持而独立运行，其特点是圈内商业具备稳定持久的经营能力。

四、金堂消费分析

1、消费习惯

电影院至平安桥一带为历史以来形成的老商圈，业态各异，品牌丰富，既有传统业态，也有现代商业，为金堂市民首选消费地。但随着消费市场不断细分，中心商圈以外的中高端消费和特色消费分流了一定的市场份额和人流，个别业态也随消费习惯的变化出现从中心商圈外逃的趋势，特别是餐饮娱乐类更为明显。

2、消费偏好

金堂普通消费者仍以传统消费项目为主，夜晚餐椅娱乐类消费增加，在兼具经济、口感的同时也考虑了一定的品牌、环保因素。总体而言，中式餐饮消费较为活跃，休闲胜过娱乐消费。

3、消费实力

目前金堂本地消费力较弱，但代表中高端消费的外来消费力逐渐增多，将来的趋势应是中端消费逐渐占据主流。

4、消费结构

根据了解，金堂实体消费主要还是以餐饮副食和日用品为主，其它如交通、医药、娱乐、服饰、通信电器等只作为次要地位，但休闲占据了大部分本地人群，文化精神消费仍不是消费主流。

五、金堂餐饮娱乐（休闲）业态需求分析

1、餐饮经营需求特征

A、综合性酒楼

主要以商务接待、家庭宴席为主营业务，面积至少在1500m以上，楼层至少2层、多数3层以上。要求位置适宜，并不能有工厂、加工、机电经营或其它易制造污染噪音等经营项目，以不超出次级商圈为准（高端商务类除外）为宜。交通易达，道路宽阔，有一定景观及展视性。在配套上物业须满足电力、空调、消防、油烟排放、污水处理等要求，附近须有充足停车位（场），物业外部形象及景观形象都能为酒楼本身加分。餐厅周边以互补性的酒店、休闲、娱乐等业态为佳。

目前金堂该类酒楼对租金要求20——50元/m月（根据地段来定，总体水平要低于同物业内其他业态租金），物业费普遍不超过2元/m月，签约时间至少六年以上，要求产权明晰。

该类酒楼选址条件相对宽松，敢于尝试不同类型的商圈建店，在中小体量的商业体中能够担当主力业态商家的任务，短期内能快速解决招商问题，且经营较为稳定。但在租金要求和租赁时间上对业主较为苛刻，会造成业主短期租金损失，并能妨害物业长期的增值收益，削弱业主对收益的把控权。

金堂典型代表：水韵庭、爱润港、金海棠、绿园、福鑫缘、传家菜、麦伦麦等。 B、特色中餐厅（含火锅）

该类餐饮在西南各地较为常见，分类广，经营数量众多，主业以特色饮食吸引大众化的消费参与，面积在20—300m之间，普遍分布于社区商铺或商业街底层。要求位置适宜，以不超出次级商圈为准（高端商务类除外）为宜，交通易达，该类餐厅除高端场所外，一般对环境景观要求不高，需要一定的人流和商气，因此附近有互补性的休闲、娱乐、商场、超市和零售服务等业态为佳。

目前金堂该类餐饮对租金要求30——100元/m月（一楼价格，主要依据：地段位置和商圈成熟度），基本不涉及物业费，签约时间一年以上，较为灵活，如商圈足够成熟转让费相当高昂。

该类餐饮选址主要依据是地段和商圈成熟度，有抱团经营的意识倾向。因烹饪易产生油烟等污染，故一般建于底层门面，局部二楼。特色餐饮能够吸引人气，租金承受力较高，但经营稳定性差，经营换手频繁，造成物业远期收益有不确定的威胁。（该类餐饮高端定位有上楼经营的趋势）

典型代表：金堂

一、二横道餐饮街 广汉佛山街、青白江幸福天地等

C、中式快餐

目前金堂尚无，预计在大学城将会出现。该类餐饮要求地段好，人流量大，业态丰富，配套齐全。中式快餐消费群体主要以学生、办公商场职员为主，对租金承受力高，可上楼经营。

D、西式快餐

该类餐饮在全国各地都已经普及，以连锁加盟形式存在，开店数量主要以日均人流量和地段决定，有自己的选址标准，某些品牌西式快餐的选址定点已经成为判断商业繁荣与否的标准之一，它们的入驻标志该地段已经达到某种成熟。西式快餐面积在200—600m之间，要求位置适宜，以不超出次级商圈为准，最好在核心商圈内。该类餐厅对环境要求不高，但需一定的观景效果，因此其门店都在二楼以上。附近有互补性的休闲、娱乐、商场、超市和零售服务等业态为佳。

目前金堂该类餐饮对租金要求40——70元/m月，物业（商管）收费5元/m月以内（视配套多少而定），签约时间三年以上，该类餐饮一旦定点，经营十分稳定。

该类餐饮选址主要依据是地段和商圈成熟度，对某些业态定位有风向标作用，能够吸引人气，租金承受力较高，经营稳定，为商业物业高度欢迎的业态之一。

金堂典型代表：德克士、佳客来、台湾牛扒等。

E、西餐咖啡

该类餐饮客群定位于城市中青年白领以上消费人群，主要以加盟店形式存在。选址要求如下：地段优越，具有商气，物业形象好，建筑外观现代大气，内部配套齐全，有专用电梯为好。附近有停车位（场），有一定景观（自然景观建筑景观均可），周边不能有制造污染和噪音的业态形式。周边业态以电影院、健身、休闲等组合为佳。物业类别以大体量综合体商业为佳，楼层在二楼以上六楼一下。

该类餐饮面积需求300——1000m，在金堂租金标准为40——80元/m月之间，物业（商管）收费5元/m月以内，签约时间至少三年。

该类餐饮选址主要依据是物业形态和物业档次，租金承受水品较高，装修投入大，为大型综合体不可或缺的业态之一。

金堂典型代表：一米阳光 水城印象 罗浮咖啡、逸景云天等

2、娱乐休闲经营需求特征

A、KTV歌城

该类业态定位于一般性娱乐消费，有时以会所、量贩等称呼命名，选址要求严格按照经营档次区分，中低档次选址要求如下：交通方便易达，位置较好，临街，物业形态不论，有电梯为佳，周边业态原则上不限，楼层不限，要求人流量大，因有噪音扰民因素，因此周围居住人口密度不宜过大。该种业态楼层1-2层，面积区间150m-500m，租金在20——60元/m.月之间，有一定租金承受力，在城市里是娱乐休闲项目数量最多分布最广的业态；

中高档业态选址要求：交通方便，位置较好，物业形态以独立商业或综合体商业为佳，要有良好的广告展示面，有专用电梯，有专用停车位（场），周边环境整洁卫生，周边居住人口密度不宜过大。该种业态面积要求1000m以上，楼层六楼以下均可，按楼层不同，其租金在20——80元/m.月之间。

金堂典型代表：中低端

一、二横道 中高端 金钻.名歌会 淞霖会所等

B、浴足保健

该类业态客群定位于城市中高端消费人群，主要以加盟店形式存在。选址要求如下：交通具易达性，物业形象好，内部配套齐全，有专用电梯为好。附近有停车位（场），有一定自然景观为佳，周边不能有制造污染和噪音的业态形式，要求有一定私密性。物业类别以综合体商业或独栋商业为佳，楼层在二楼以上四楼以下为好。

该类业态面积需求1000m以上，在金堂租金标准为30——60元/m.月之间，物业（商管）收费3元/m.月以内，签约时间至少五年。

该类业态选址主要依据是物业形态和物业档次，租金承受水品较高，装修投入大，经营稳定，能够带来稳定持久的物业收益。

金堂典型代表：领域会所、重庆富侨等

C、茶楼

茶楼是川内具有不可替代的一种社交休闲平台，该类业态客群定位于城市中高端消费人群，提供日常休闲、商务、娱乐功能。其选址要求如下：交通具易达性，物业形象好，内部配套齐全，有电梯最好，附近有停车位（场），有一定自然景观为佳，周边不能有制造污染和噪音的业态形式，高端茶楼要求有一定私密性。物业类别以综合体商业或独栋商业为佳，楼层原则不限。

该类业态面积需求500m以上，在金堂租金标准为20——40元/m.月之间，物业（商管）收费2元/m.月以内为佳，签约时间至少三年。

该类业态选址主要依据是物业形态和物业档次，租金承受水品较高，装修投入大，经营稳定，能够带来稳定持久的物业收益。

六、调查结论

目前金堂开工在建商业综合体超过六家之多（见竞争调查表），总市场供应体量约50万m，且交房时间多集中在明年5月-12月，与维罗纳项目交房和招商时间高度重合，这将为维罗纳招商工作带来严峻的挑战。据调查，上述项目目前已展开招商的四家，意向招商率（含已售自营）不足三成，对商家和品牌资源的抢夺预期将更为激烈。但就上述项目招商业态分析，其对中高端餐饮娱乐业态的重视程度还有所欠缺，因此同时也为维罗纳带来契机。

综合以上调查信息，金堂餐饮娱乐业态的分布与广汉、青白江较为稳定成型不同，仍处于商圈调整与业态进化的过程，随着城市建设的不断推进，未来三到五年金堂商业格局将发生根本性改变，特别是外来校园经济的介入，将为餐饮娱乐从规模和形态上提供升级转换的可能。据此，本次调查小结如下：

金堂商业现状及趋势预判：

1、招商工作将面临激烈竞争局面；

2、金堂商圈分布将呈现多极化特点；

3、金堂总消费力将迅猛提升；

4、未来两三年金堂商业总体租金水平提升空间有限；

5、外来中餐品牌在金堂尚为空白点；

6、大型迪吧迪吧酒吧演艺吧等娱乐业态在金堂尚为空白点；

7、中西快餐类餐饮业态入驻进度将有加快趋势；

8、商业品牌对物业形象和档次要求越来越高；

9、传统餐饮对物业条件要求越来越高；

10、大型餐饮娱乐业对环境和私密性要求越来越高；

11、业态之间的兼容互补要求越来越明显。

维罗纳物业价值指数初判：

1、区域：目前属边缘商圈，三年后可能成长为次级商圈。

2、地段（价值核心要素）：中等

3、交通：上等

4、物业配套：中上等

5、物业形象：中等

6、物业形态：中等偏下

7、周边环境：中等

8、人气（商气）：中等偏下

9、景观：中等偏下

10、品牌吸附力：暂无

本案物业价值综合指数：中等偏下

招商策略建议：

结合各业态选址需求特征分析，本案招商对象应具备以下特点：金堂空白业态优先，竞争项目忽视的业态优先，与本案物业吻合度高的业态优先，品牌号召力强的业态优先，自我经营体系成熟纠错能力强的业态优先，据此，本案目标业态的招商优先顺序排列如下：知名品牌中餐——大中型本地酒楼——连锁类足浴保健会所——中高档商务休闲会所——大中型酒吧或演艺吧、中高档特色餐饮等。

根据物业体量因素，商家入驻面积至少在500m以上，首批商家应具备带动后批次商家的示范效应，首批商家入驻政策应明显优于后续商家。

招商政策建议：

1、租金：1F：70元 2F：30元 3F：25元，本租金适用三年，从第二年开始年递增10%，从第四年开始重新定价。

2、装修期：首批商家半年，后续商家三个月。如提前交房，提前时间不计入装修期。

3、合同期限：五年。

4、保证金：两个月租金。

5、租金交付：半年一交。

6、商管费：1.5元（可作为招商谈判条件减免）

7、提供免费店招位置，广告位有偿适用。

上述定价同比物业指数类似的新建项目越显偏低，同比金堂现有业态所匹配的物业的租金基本持平。经初步估算，如按上述政策执行，三年内本案租金与售价的平均收益率约3%左右。从第四年开始，本案商圈已较为成熟，租金上调理由充足，预计到第六个租赁期基本能够实现收益盈亏平衡。

本案收益预期在于三年后的物业升值，在商业培育期内适当让利于商家，既能够快速形成人气、商机，也会减少物业空置造成的租金损耗，因此在政策设计中适当牺牲了部分前期租金收益，但通过缩短合同定价时间，使物业持有者能锁定物业收益增值的把控权，避免远期收益的分流。

与此同时，在招商执行时，首批商家应严格遵循招商计划进行对接筛选，不能急于看重招商率而引进与本案匹配度不高的业态，避免因选址失误导致的商家经营不善的换手，从而影响本案的商业形象，增加二次招商难度。

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调查时间：

20xx年5月16日——26日

调查地区：

广汉、青白江、金堂

调查对象：

三地餐饮娱乐行业情况

调查方法：

观察交谈、扫街走访、重点约谈

一、调查目的

通过广泛收集各种商业品牌和市场信息，了解行业经营状况和分布特点，结合宏观调控与地方政策面，研判物业、地段、环境、业态、运营与物业价值之间的内在逻辑与有机联系，为制订物业招商运营政策、拟定招商执行方案提供真实的市场依据。

二、三地行业发展状况分析

随着国民经济的不断发展、城市进程的逐渐加快、外来品牌的渗透冲击，餐饮娱乐业在经营模式和形态上也在经历一场深刻的变革。作为大成都三四圈层的广汉、青白江、金堂，无可避免地站到了行业升级转型的前沿地带。从行业本身共性来看，三地餐饮娱乐业呈现出相同的表现特征，具体如下：

1、随着经济的发展，城镇化进程向纵深型开进，相应的民生保障体系惠及更多中下层民众，“民以食为天”的观念将催生巨大的餐饮消费潜能，行业总体量将会越来越大。

2、行业发展的重要标志就是目标市场的进一步细分，在同种业态上，档次的具体分化越来越清晰，各自的客群特征愈加明显。

3、时代的发展和经济文化的融合，使餐饮娱乐业衍变出更多、更丰富的业态形式，如汤锅、铁板烧、烘烤、电玩等以前没有过的独立业态。

4、舶来文化和产品对内地消费观念的侵蚀不断快速化，如今，来自国外古老的餐饮业态、最流行的文化娱乐方式都能在最短时间内在三地发现踪迹。

5、中国传统的餐饮业态经营连锁化、管理规范化、装修档次化、口碑品牌化趋势越发明显，就餐环境和营养环保被提到了较高位置。

6、国外国内、外省内地的餐饮娱乐（休闲）各业态之间的融合交流成为一大现象，火锅、海鲜、面制品等早已跨越地域地界，咖啡厅里喝茶打牌更是屡见不鲜。

三、金堂商业现状分析

1、商业形态及特征

从历史来看，金堂以前城区面积很小，商业规模不大，形态封闭，具有一定的码头商业特征。随着政府加大水利整治，金堂城市人文生态环境明显改善，城市建设具备了有力的生态支撑，加之与成都较近的交通地理优势，引入了几所大专院校，使得金堂近几年房地产开发出现井喷之势，带来的"变化是不但城区面积成倍增长，商业规模也急剧放大，商业形态日趋多元化，逐步呈现出略带外向型的商业特征。

2、商业圈层

金堂古称赵镇，以老电影院为核心的区域构成老城区，目前也是金堂人流量最集中的地段；过平安桥往西、以十里大道纵贯两端的区域构成西区新城；以三星镇周边开发的大学城为金堂又一特色新区；过毗河大桥、以迎宾大道与金堂大道为主线构成城南新区。

金堂城区按商业独立性可划分如下：

中心商圈

A、老电影院商圈——区域：以电影院为中心的附近商业——主要业态：便利零售、服装、家居、百货、电器、服务业、旅馆、钟表、医药、快餐等。

B、平安桥路商圈——区域：以水城之星综合体为中心及附近商业——主要业态：超市、百货、购物中心、中西快餐、通信运营服务、西餐咖啡等

C、次级商圈

A、一、二横道商圈——区域：

一、二横道（主要是北横道）及相邻路口——主要业态：餐饮、娱乐休闲

B、小广场商圈——区域：工农大桥北桥头以生态水城为中心及沿河周边商业——主要业态：休闲、娱乐、餐饮等

C、韩滩商圈——区域：以韩滩为中心的附近商业——主要业态：便利零售、服装、家居、百货、五金电器、服务业、旅馆、医药等。

边缘商圈

客运中心商圈、金沙公园商圈、城南商圈等

特色商圈

A、大学城商圈——代表商业：星岛国际综合体

B、观岭别墅商圈——代表商业：大蓉和酒楼、富桥保健、岭尚会所、麦伦麦花园餐厅灯

3、区域特征

中心商圈：地段优越，人流量大，商气旺盛，主要业态有超市、百货、家居服务、娱乐及配套生活服务。商圈核心优势就是地段，建筑形态各异，具有超强的人气吸附力，消费旺盛，以青年、中年消费为代表。

次级商圈：交通方便，地段具有一定中心地位。周围居住人口众多，承载了一定的社区消费和外来消费，在

一、二横道更是形成了大规模的特色消费。商圈建筑形态一般较为普通，有一定的人气吸附力，业态体现综合性，消费人群覆盖较广。

边缘商圈：地理位置较为偏远，商气氛围薄弱，配套简单，因有环境、交通或其他附着体系而自成商圈。圈内商业具有较为明显的指向性。 特色商圈：针对特殊群体营造的特色商业区域，圈内消费人群具有高度指向性，其标志是不依赖于城市消费要素的支持而独立运行，其特点是圈内商业具备稳定持久的经营能力。

四、金堂消费分析

1、消费习惯

电影院至平安桥一带为历史以来形成的老商圈，业态各异，品牌丰富，既有传统业态，也有现代商业，为金堂市民首选消费地。但随着消费市场不断细分，中心商圈以外的中高端消费和特色消费分流了一定的市场份额和人流，个别业态也随消费习惯的变化出现从中心商圈外逃的趋势，特别是餐饮娱乐类更为明显。

2、消费偏好

金堂普通消费者仍以传统消费项目为主，夜晚餐椅娱乐类消费增加，在兼具经济、口感的同时也考虑了一定的品牌、环保因素。总体而言，中式餐饮消费较为活跃，休闲胜过娱乐消费。

3、消费实力

目前金堂本地消费力较弱，但代表中高端消费的外来消费力逐渐增多，将来的趋势应是中端消费逐渐占据主流。

4、消费结构

根据了解，金堂实体消费主要还是以餐饮副食和日用品为主，其它如交通、医药、娱乐、服饰、通信电器等只作为次要地位，但休闲占据了大部分本地人群，文化精神消费仍不是消费主流。

五、金堂餐饮娱乐（休闲）业态需求分析

1、餐饮经营需求特征

A、综合性酒楼

主要以商务接待、家庭宴席为主营业务，面积至少在1500m以上，楼层至少2层、多数3层以上。要求位置适宜，并不能有工厂、加工、机电经营或其它易制造污染噪音等经营项目，以不超出次级商圈为准（高端商务类除外）为宜。交通易达，道路宽阔，有一定景观及展视性。在配套上物业须满足电力、空调、消防、油烟排放、污水处理等要求，附近须有充足停车位（场），物业外部形象及景观形象都能为酒楼本身加分。餐厅周边以互补性的酒店、休闲、娱乐等业态为佳。

目前金堂该类酒楼对租金要求20——50元/m月（根据地段来定，总体水平要低于同物业内其他业态租金），物业费普遍不超过2元/m月，签约时间至少六年以上，要求产权明晰。

该类酒楼选址条件相对宽松，敢于尝试不同类型的商圈建店，在中小体量的商业体中能够担当主力业态商家的任务，短期内能快速解决招商问题，且经营较为稳定。但在租金要求和租赁时间上对业主较为苛刻，会造成业主短期租金损失，并能妨害物业长期的增值收益，削弱业主对收益的把控权。

金堂典型代表：水韵庭、爱润港、金海棠、绿园、福鑫缘、传家菜、麦伦麦等。 B、特色中餐厅（含火锅）

该类餐饮在西南各地较为常见，分类广，经营数量众多，主业以特色饮食吸引大众化的消费参与，面积在20—300m之间，普遍分布于社区商铺或商业街底层。要求位置适宜，以不超出次级商圈为准（高端商务类除外）为宜，交通易达，该类餐厅除高端场所外，一般对环境景观要求不高，需要一定的人流和商气，因此附近有互补性的休闲、娱乐、商场、超市和零售服务等业态为佳。

目前金堂该类餐饮对租金要求30——100元/m月（一楼价格，主要依据：地段位置和商圈成熟度），基本不涉及物业费，签约时间一年以上，较为灵活，如商圈足够成熟转让费相当高昂。

该类餐饮选址主要依据是地段和商圈成熟度，有抱团经营的意识倾向。因烹饪易产生油烟等污染，故一般建于底层门面，局部二楼。特色餐饮能够吸引人气，租金承受力较高，但经营稳定性差，经营换手频繁，造成物业远期收益有不确定的威胁。（该类餐饮高端定位有上楼经营的趋势）

典型代表：金堂

一、二横道餐饮街 广汉佛山街、青白江幸福天地等

C、中式快餐

目前金堂尚无，预计在大学城将会出现。该类餐饮要求地段好，人流量大，业态丰富，配套齐全。中式快餐消费群体主要以学生、办公商场职员为主，对租金承受力高，可上楼经营。

D、西式快餐

该类餐饮在全国各地都已经普及，以连锁加盟形式存在，开店数量主要以日均人流量和地段决定，有自己的选址标准，某些品牌西式快餐的选址定点已经成为判断商业繁荣与否的标准之一，它们的入驻标志该地段已经达到某种成熟。西式快餐面积在200—600m之间，要求位置适宜，以不超出次级商圈为准，最好在核心商圈内。该类餐厅对环境要求不高，但需一定的观景效果，因此其门店都在二楼以上。附近有互补性的休闲、娱乐、商场、超市和零售服务等业态为佳。

目前金堂该类餐饮对租金要求40——70元/m月，物业（商管）收费5元/m月以内（视配套多少而定），签约时间三年以上，该类餐饮一旦定点，经营十分稳定。

该类餐饮选址主要依据是地段和商圈成熟度，对某些业态定位有风向标作用，能够吸引人气，租金承受力较高，经营稳定，为商业物业高度欢迎的业态之一。

金堂典型代表：德克士、佳客来、台湾牛扒等。

E、西餐咖啡

该类餐饮客群定位于城市中青年白领以上消费人群，主要以加盟店形式存在。选址要求如下：地段优越，具有商气，物业形象好，建筑外观现代大气，内部配套齐全，有专用电梯为好。附近有停车位（场），有一定景观（自然景观建筑景观均可），周边不能有制造污染和噪音的业态形式。周边业态以电影院、健身、休闲等组合为佳。物业类别以大体量综合体商业为佳，楼层在二楼以上六楼一下。

该类餐饮面积需求300——1000m，在金堂租金标准为40——80元/m月之间，物业（商管）收费5元/m月以内，签约时间至少三年。

该类餐饮选址主要依据是物业形态和物业档次，租金承受水品较高，装修投入大，为大型综合体不可或缺的业态之一。

金堂典型代表：一米阳光 水城印象 罗浮咖啡、逸景云天等

2、娱乐休闲经营需求特征

A、KTV歌城

该类业态定位于一般性娱乐消费，有时以会所、量贩等称呼命名，选址要求严格按照经营档次区分，中低档次选址要求如下：交通方便易达，位置较好，临街，物业形态不论，有电梯为佳，周边业态原则上不限，楼层不限，要求人流量大，因有噪音扰民因素，因此周围居住人口密度不宜过大。该种业态楼层1-2层，面积区间150m-500m，租金在20——60元/m.月之间，有一定租金承受力，在城市里是娱乐休闲项目数量最多分布最广的业态；

中高档业态选址要求：交通方便，位置较好，物业形态以独立商业或综合体商业为佳，要有良好的广告展示面，有专用电梯，有专用停车位（场），周边环境整洁卫生，周边居住人口密度不宜过大。该种业态面积要求1000m以上，楼层六楼以下均可，按楼层不同，其租金在20——80元/m.月之间。

金堂典型代表：中低端

一、二横道 中高端 金钻.名歌会 淞霖会所等

B、浴足保健

该类业态客群定位于城市中高端消费人群，主要以加盟店形式存在。选址要求如下：交通具易达性，物业形象好，内部配套齐全，有专用电梯为好。附近有停车位（场），有一定自然景观为佳，周边不能有制造污染和噪音的业态形式，要求有一定私密性。物业类别以综合体商业或独栋商业为佳，楼层在二楼以上四楼以下为好。

该类业态面积需求1000m以上，在金堂租金标准为30——60元/m.月之间，物业（商管）收费3元/m.月以内，签约时间至少五年。

该类业态选址主要依据是物业形态和物业档次，租金承受水品较高，装修投入大，经营稳定，能够带来稳定持久的物业收益。

金堂典型代表：领域会所、重庆富侨等

C、茶楼

茶楼是川内具有不可替代的一种社交休闲平台，该类业态客群定位于城市中高端消费人群，提供日常休闲、商务、娱乐功能。其选址要求如下：交通具易达性，物业形象好，内部配套齐全，有电梯最好，附近有停车位（场），有一定自然景观为佳，周边不能有制造污染和噪音的业态形式，高端茶楼要求有一定私密性。物业类别以综合体商业或独栋商业为佳，楼层原则不限。

该类业态面积需求500m以上，在金堂租金标准为20——40元/m.月之间，物业（商管）收费2元/m.月以内为佳，签约时间至少三年。

该类业态选址主要依据是物业形态和物业档次，租金承受水品较高，装修投入大，经营稳定，能够带来稳定持久的物业收益。

六、调查结论

目前金堂开工在建商业综合体超过六家之多（见竞争调查表），总市场供应体量约50万m，且交房时间多集中在明年5月-12月，与维罗纳项目交房和招商时间高度重合，这将为维罗纳招商工作带来严峻的挑战。据调查，上述项目目前已展开招商的四家，意向招商率（含已售自营）不足三成，对商家和品牌资源的抢夺预期将更为激烈。但就上述项目招商业态分析，其对中高端餐饮娱乐业态的重视程度还有所欠缺，因此同时也为维罗纳带来契机。

综合以上调查信息，金堂餐饮娱乐业态的分布与广汉、青白江较为稳定成型不同，仍处于商圈调整与业态进化的过程，随着城市建设的不断推进，未来三到五年金堂商业格局将发生根本性改变，特别是外来校园经济的介入，将为餐饮娱乐从规模和形态上提供升级转换的可能。据此，本次调查小结如下：

金堂商业现状及趋势预判：

1、招商工作将面临激烈竞争局面；

2、金堂商圈分布将呈现多极化特点；

3、金堂总消费力将迅猛提升；

4、未来两三年金堂商业总体租金水平提升空间有限；

5、外来中餐品牌在金堂尚为空白点；

6、大型迪吧迪吧酒吧演艺吧等娱乐业态在金堂尚为空白点；

7、中西快餐类餐饮业态入驻进度将有加快趋势；

8、商业品牌对物业形象和档次要求越来越高；

9、传统餐饮对物业条件要求越来越高；

10、大型餐饮娱乐业对环境和私密性要求越来越高；

11、业态之间的兼容互补要求越来越明显。

维罗纳物业价值指数初判：

1、区域：目前属边缘商圈，三年后可能成长为次级商圈。

2、地段（价值核心要素）：中等

3、交通：上等

4、物业配套：中上等

5、物业形象：中等

6、物业形态：中等偏下

7、周边环境：中等

8、人气（商气）：中等偏下

9、景观：中等偏下

10、品牌吸附力：暂无

本案物业价值综合指数：中等偏下

招商策略建议：

结合各业态选址需求特征分析，本案招商对象应具备以下特点：金堂空白业态优先，竞争项目忽视的业态优先，与本案物业吻合度高的业态优先，品牌号召力强的业态优先，自我经营体系成熟纠错能力强的业态优先，据此，本案目标业态的招商优先顺序排列如下：知名品牌中餐——大中型本地酒楼——连锁类足浴保健会所——中高档商务休闲会所——大中型酒吧或演艺吧、中高档特色餐饮等。

根据物业体量因素，商家入驻面积至少在500m以上，首批商家应具备带动后批次商家的示范效应，首批商家入驻政策应明显优于后续商家。

招商政策建议：

1、租金：1F：70元 2F：30元 3F：25元，本租金适用三年，从第二年开始年递增10%，从第四年开始重新定价。

2、装修期：首批商家半年，后续商家三个月。如提前交房，提前时间不计入装修期。

3、合同期限：五年。

4、保证金：两个月租金。

5、租金交付：半年一交。

6、商管费：1.5元（可作为招商谈判条件减免）

7、提供免费店招位置，广告位有偿适用。

上述定价同比物业指数类似的新建项目越显偏低，同比金堂现有业态所匹配的物业的租金基本持平。经初步估算，如按上述政策执行，三年内本案租金与售价的平均收益率约3%左右。从第四年开始，本案商圈已较为成熟，租金上调理由充足，预计到第六个租赁期基本能够实现收益盈亏平衡。

本案收益预期在于三年后的物业升值，在商业培育期内适当让利于商家，既能够快速形成人气、商机，也会减少物业空置造成的租金损耗，因此在政策设计中适当牺牲了部分前期租金收益，但通过缩短合同定价时间，使物业持有者能锁定物业收益增值的把控权，避免远期收益的分流。

与此同时，在招商执行时，首批商家应严格遵循招商计划进行对接筛选，不能急于看重招商率而引进与本案匹配度不高的业态，避免因选址失误导致的商家经营不善的换手，从而影响本案的商业形象，增加二次招商难度。