第1篇 a物业管理公司行文规定
物业管理公司行文规定
1.以公司名义发文时,由主办部门起草,填写发文稿,由公司综合部核稿,呈公司领导签发。公司综合部负责登记编号,组织打印外发。以部门名义发文时,公司综合部不负责打印工作。
2.公文必须一文一事,主送单位只能一个,不得越级行文,行文简明扼要,文字清晰。
3.一切以公司名义上报外发的文件、信函、电文,公司综合部都要存留底稿备查。上报和外发文件有上级来文的要将上级来文一并附后装订归档。
4.各部门之间文件往来、资料供给等由部门互相递送。
第2篇 物业公司人事管理休假与请假规定
物业公司人事管理之休假与请假
3.休假与请假
3.1.法定假期
3.1.1 全体员工放假的节日(共11天):
1)新年,放假1天(1月1日) ;
2)春节,放假3天(农历除夕、正月初一、初二);
3)清明节,放假1天(清明当日);
4)劳动节,放假1天(5月1日);
5)端午节,放假1天(农历端午当日);
6)中秋节,放假1天(农历中秋当日) ;
7)国庆节,放假3天(10月1日、2日、3日)。
3.1.2 部分员工放假的节日及纪念日:
1)妇女节(3月8日),妇女员工放假半天;
2)青年节(5月4日),28周岁以下的青年员工放假半天。
3.1.3 全体员工放假的假日,如果适逢休息日(如星期六、星期日休息日),应当在工作日补假。部分员工放假的假日,如果适逢休息日(如星期六、星期日休息日),则不补假。
3.1.4 由于物业行业的特殊性,法定假期将根据业务需要安排加班,加班将按有关政策规定及公司规章执行。
3.2.婚假
3.2.1 员工初次结婚可享受3天有薪婚假,晚婚增加10天。外地员工还可享有3天在途假期,享受基本工资。请假时,员工凭结婚证明填写《请(休)假申请单》,经部门负责人及人事行政部主管核准报经理批准后方可休假。婚假必须在领取结婚证半年内一次性休完,如有特殊情况须推迟休假的,必须在半年内向人事行政部提出书面申请,否则作自动放弃休假处理。
3.2.2 '晚婚'系指女性员工满23岁,男性员工满25岁,且第一次领取结婚证书。
3.3.产假、陪产假
3.3.1 符合计划生育政策的女员工可享受带薪(仅限基本工资)产假90天,男员工可享受带薪(仅限基本工资)陪产假10天。
3.3.2 员工须填写申请单,经人事行政部核准,经理批准后方可休假。
3.4.事假
3.4.1 员工因事必须亲自处理的可请事假,事假为无薪假(即不计发基本工资及绩效工资)。员工递交书面请假申请,部门主管(不含)以下员工一天内经部门负责人审批后由人事行政部核准,一天以上须由经理审批;部门主管(含)以上员工请假经人事行政部主管审核后报经理批准方可休假。
3.5.病假
3.5.1 员工因病治疗或休养者,凭县(区)级以上医院有效证明,由部门负责人和人事行政部审核后报经理批准方可休假,病假为无薪假(即不计发基本工资及绩效工资)。如因急诊无法按规定办理请假手续的,先电话请假,待上班后按规定补办有关手续。
3.6.丧假
3.6.1 员工的直系亲属或亲属亡故时,公司给予一定的有薪假期以便员工处理后事。丧假休假时间:直系亲属亡故休假3天,非直系亲属亡故休假1天(直系亲属指员工的配偶、子女、父母,非直系亲属指员工的亲兄弟姐妹、岳父母/家公婆、祖父母/外祖父母)。
3.7.工伤假
3.7.1 发生工伤事故的职员,于工伤期间出具医院有效证明,按相关程序规定办理请假手续。工伤假期薪资待遇按有关规定执行。
3.8.延假
3.8.1 特殊情况需延假者,一般员工需致电本部门负责人,然后由该部门负责人知会人事行政部主管;部门主管级以上人员需向部门负责人与人事行政部主管请假,待上班后按规定补办有关手续。所有请假不得越级,否则以未请假作旷工论处。
3.9.请/休假制度
3.9.1 员工休假需提前与上级领导确认时间,并填写《请(休)假申请单》,按权限批准后方可休假。请假时应办妥待办事宜的移交手续及职务代理人,若因遗漏移交相关工作而造成的损失由请假人负责。公司所有员工休假都须将请(休)假申请单报到人事行政部备案,否则以未请假作旷工论处。
3.9.2 员工请假如发现有弄虚作假者,除以旷工论处外,依情节轻重予以惩处。
各类假期审批和待遇规定表
假别
分类
批准人
待遇规定
事假
一般员工
1天内部门负责人批准、交人事行政部核准;超过1天经理批准
原则上每年积计10天为限,事假为无薪假(即不计发基本工资及绩效工资)。
中层以上
管理人员
由经理批准;
病假
凭医院有效证明经部门负责人、人事行政部核准,经理批准
病假为无薪假(即不计发基本工资及绩效工资)
婚假
凭结婚证明经部门负责人、人事行政部核准,经理批准
婚假3天,晚婚增加10天,
薪津照常支给
产假
陪产假
人事行政部核准,经理批准
产假90天、陪产假10天,
休假期间发给基本工资。
丧假
人事行政部核准,经理批准
薪津照常支给
公假
指元旦、春节、五一、国庆等国家法定假日
按政府规定由人事行政部拟定放假通知
薪津照常支给
工伤假
凭医院证明,经理审批
按有关规定执行。
备注
参照请、休假有关条款执行。
第3篇 a物业项目节能降耗管理规定
物业项目节能降耗管理规定
1.0目的
为保证**物业项目的服务品质,在满足物业项目档次定位与功能使用需求的前提下,达到节能降耗的质量管理目标。规范节能降耗操作管理,合理评估节能降耗管理工作的成效,向开源节流的方向努力,特制定本管理规定。
2.0适用范围
本管理规定适用于:**物业节能降耗的操作管理及能耗管理绩效的评估。
3.0管理职责
3.1能耗管理作为**物业全员参与的物业长效管理工作,以节能降耗操作项目的管控和公共能耗抄记与统计分析汇总的管理方式进行。
3.2各项目物业物业服务中心经理/主管负责:所管项目节能降耗动态性监督管理,要求加强宣传,不断灌输全员节能降耗的品质管理服务意识。
3.3各物业项目的定时操作项目管控表和公共能耗抄记与统计分析汇总表,由物业工程部主管负责按月编制调整与汇总统计,经物业服务中心物业经理审核签字后,通告全体物业员工知晓,以相互提醒、相互督促的方式贯彻执行。
3.4定时操作项目(公共照明系统采用手动开关的建议逐步进行技术改造),须按物业经理/主管审核签字规定的时间段进行操作,该开启时间段内的灯光及用能设备应按时开启,不该开启的应及时关闭。物业物业服务中心经理和各部门主管须承担监督管理责任。全体物业当值员工均须承担操作、巡查和及时处理的责任。凡未按规定执行,对物业服务管理形象造成负面影响或不良后果的按《员工手册》失职条款处理。
3.5能耗统计分析电子汇总表具备:不同物态、不同的实管面积,不同的月度与月度、年度与年度的纵向比对功能;同类物业项目与项目的横向比对功能。为日后公司物业软件管理平台的过渡打下坚实基础。能耗管理的表单,统一采用总公司工程部的e*cel电子版。同时为便于各物业项目能耗管理在时间上的统计分析比对,能耗数据抄录与统计截止日规定为:每月的20日。
3.6各物业项目的定时操作项目管控表和公共能耗统计分析汇总表,以电子版方式提供给公司工程部。
4.0定时操作项目管控表
4.1各物业项目应将所管辖范围内的日常定时开关操作项目,纳入《定时项目操作管控表》进行管控。
4.2定时操作项目应明确规定:谁负责操作、谁负责巡查处理。(含:在特定情况下谁有权负责作临时性的调整)
4.3定时操作项目管控表,应按不同季节光照、温度,不同物业类别、不同物业管理阶段等实际情况调整,定时操作项目每月编调,由物业经理审核后实施。
4.4为便于月度之间与年度之间和横向与纵向的比对评估,各项目的定时操作项目管控表,按总公司工程部提供的e*cel电子模版进行编制与调整。
5.0公共能耗抄记及能耗统计分析汇总表
5.1公共能耗抄记和公共能耗统计分析汇总表,由各项目物业工程部按总公司工程部提供的e*cel电子母版,进行抄记和公共能耗的统计分析汇总,物业经理和工程主管对公共能耗数据的准确性填报承担核查责任。
5.2公司主任工程师在物业项目工程巡视中对公共能耗的数据应予抽查,以便发现问题督导协调解决。
6.0节能降耗管理的绩效评估方式
6.1定时操作项目的管控度与合理性比对评估。
6.2公共能耗预算费用与实付费用的合理性比对评估。
6.3单位能耗指标的数据统计分析汇总比对评估。
6.4通过对不同类别的物业、不同地域物业项目的品质定位,不同营销推广和不同的运作管理阶段以:定时操作项目管控表和公共能耗统计分析表的汇总标识统计分析曲线图进行比对,力求达到一目了然的比对评估。
7.0节能降耗管理工作中的注意事项
7.1公共照明/泛光照明/景观灯光
指定的当值人员应按《定时项目操作管控表》进行操作,下例情况下的开关时间调整,应报请物业相关主管同意后,作临时性开关时间的调整:
7.1.1季节性自然光照有较大变化时。
7.1.2有重大活动或重要贵宾接待等特殊情况时。
7.1.3地下车库宜按车库实际使用率调整照明度,使用率低时可保持最基本的照明。
7.1.4凡因当地政府部门要求开启的公共泛光照明,建议物业项目酌情与政府相关部门沟通协调,争取适当的能耗费用补贴。
7.2空调
7.2.1要求充分利用室外自然通风,按用户量调整温度设定值及空调机组启停时间。
7.2.2空调机组运行中,工程当值人员应根据空调机组负荷与实测的平均温度结合用
户的反映,调整温度设定值或机组台数启停操作。
7.2.3气温变化较大时,特别要注意暴热或暴冷气温时的空调设备温度的调整操作。
(同时必须注意水管道的防冻保暖等工作)
7.2.4物业办公区域的分体空调在无人当值时应及时关闭。
7.3电梯
根据用户电梯使用率(含夜间),在满足使用需求情况下可调整电梯启停台数。
7.4地库通/排风
7.4.1地库通排风应按实际使用频率及地库潮湿度,进行间隔性运行时段的调整。
7.4.2地库通排风若是利用消防通排风设备的,(消防通排风设备属于短时大功率运行设备)务必注意不能长时投入运行,否则会严重缩短消防通排风设备寿命或造成设备损坏,消防通排风设备的修理或更新费用将远高于普通的通排风设备。
7.5水景
7.5.1各类水景灯光、喷泉、水幕墙等的开关时间要合理,注意加强用电安全检查。
7.5.2注意水景、水池等设施的渗漏检查,若有渗漏务必及时协调解决。注意循环水处理及循环补水量是否正常。绿化用水要充分利用湖河水,即有利于绿化生长又合理利用了天然水资源,从而降低物业管理成本。
8.0物业物业服务中心支付的公共能耗费中,凡有施工或施工整改的用电、用水,必须协调明确施工整改发生的能耗费用承担方。
各项目物业经理/工程主管应注意收集:现有设施设备在功能和使用管理方面存在的问题,提供能耗管理技术改进的可行性、可操作性分析与建议,为设施设备的节能技术改造提供依据;为避免**新项目重复**物业运作管理中已发生的设计施工与设备选型配置缺陷问题。
9.0相关记录
9.1定时项目操作管控表
9.2能耗统计分析汇总表---电子母版
第4篇 某物业部物品采购管理规定
物业部物品采购管理规定
对物品采购的计划申请、审批等过程制定相应程序,确保采购物品满足服务及质量要求并进行成本控制,特制定本规定:
1、各部门应根据本部门工作计划,结合仓库库存情况,作出下月补充物资,并填写《请购单》;
2、每月月底制定下月的采购计划,采购计划应标明物品名称、规格、数量、需要日期、质量技术要求(必要时)、单价等;
3、各部门需采购的物质须报物质供应处,经物业部经理审核并报总经理批准后方可购买;
4、各部门需采购计划外或应急物质,价格在五百元以内的,仍需填写《请购单》并经物业部经理审核批准后,由采购员统一购买;
5、采购员负责选择合格供应商,并负责对购进物品的采购记录;
6、所需物品部门负责对采购员购进物品进行质量验证,仓库管理员负责对采购物品进行数量验收;
7、采购后采购员负责编制《物品采购记录、验证单》,记录包括价格、质量规格、购买日期、合格供应商名称等相关内容。
8、采购员负责选择合格供应商,并负责对合格供应商进行评审,凡发现不合格的应立即取消资格。
第5篇 xd物业保洁员工作管理规定
物业保洁员工作管理规定
1、统一要求,分片管理,责任到人。
物业服务中心保洁员日常具体工作由保洁主管负责,保洁主管全面负责项目公共设施及区域的清洁卫生的管理控制。根据项目区域合理安排,制定《清洁区域分工一览表》,明确责任分工,责任落实到人。对保洁员实施绩效考核 ,奖优罚劣。保洁主管需对辖区清洁卫生对照《保洁员作业标准》检查每天不少于两次,物业管理员每周不少于两次,物业服务中心主任每周不少于一次,并认真填写《保洁员工作检查表》。
2、对公共区域的清洁
2.1备用工具、材料如:吸尘机、尘推、扫把、抹布、水桶、垃圾铲、鸡毛掸、清洁剂等。
2.2工作程序:
到达岗位后先用扫把清扫清理大堂地面,清理烟盅杂物。将干净的尘推或拖把平放在地面上,直线来回推尘,除去地面尘土。擦拭云石台面、玻璃门窗、各类标牌、开关、休息椅子、花盆、花架、防火门、消防栓柜,保持以上各处干净无积尘。留意空调风口、天花板、灯罩、射灯、边角位是否有蜘蛛网和积尘,及时用鸡毛掸扫除,每月擦拭天花、灯罩、空调风口一次。每3小时内对大堂进行2-3次保洁,用尘推或拖把进行去尘,及时清理烟箱内烟头、纸巾等杂物,视污渍情况及时进行擦拭、清洗。
2.3卫生标准:
地面无烟头、纸屑、杂物、污渍,地面、墙面干净有光泽。公共设施表面无明显灰尘,不锈钢表面光亮、无污渍。立面没有'牛皮癣'及乱涂乱画字迹。
3、住宅区卫生管理规定
为保持住宅区干净、整洁、使业主享有优雅舒适的生活环境。物业服务中心按照国家颁布的有关法令和《武汉市公共卫生管理条例》及公司标准进行清洁卫生服务。
3.1 本辖区的垃圾清运及消杀工作由物业服务中心负责。积极配合环卫、环保、卫生防疫部门,采用多种形式开展环境卫生宣传,使大家树立人人爱清洁,个个讲卫生的良好风气。
3.2 为了加强卫生管理,全项目业主监督,物业服务中心制定清洁卫生责任条例。
3.2.1 保洁员作时间:
7:00-11:00、14:00-18:00由每个保洁员清扫划分的责任区域。
3.2.2 每天清扫住宅区道路、绿化带二次,并随时保持住宅区各公共场所没有纸屑、烟头、痰迹、污迹等。
3.2.3 每天16:00-17:00清运垃圾一次。
3.2.4 每天清扫一次楼梯间。
3.2.5 每周清洗二次建筑小品、信箱、消防栓、防盗门、并保持干净。
3.2.6 每周检查楼道灯、住宅区道路灯、开关、消防栓、防盗门、玻璃门、玻璃窗、内墙等完好情况。
3.2.7 根据不同季节,经常用药物喷杀蚁、蝇、虫、鼠,主要在垃圾池、明暗沟、渠污水井等周围。
3.2.8 每年疏通下水道、化粪池二次。
3.3保洁员是保持本区清洁卫生工作的直接责任人,凡是物业服务中心员工均有维护本区卫生的义务,对不卫生现象视而不见,见而不管的将被视为失职,物业服务中心视其情节轻重给予警告、罚款、甚至辞退。
3.4本区业主、居民和进入本区的访客等均有责任和义务维护本区卫生,严禁下列不卫生不文明的行为:
3.4.1随地吐痰,随地丢果皮、烟头、废物、杂物,随地倾倒垃圾(业主的生活垃圾须装入袋中放在指定地点)。
3.4.2随地大小便。
3.4.3饲养小鸟和家禽。
3.4.4乱竖广告牌,乱贴(写)标语、广告、启事。
3.4.5乱堆建筑垃圾和建筑材料。
3.4.6搭建各类违章建筑。
3.4.7在公共场地、花木间拉绳晾晒衣物。
3.4.8攀登、涂污园林雕塑小品。
3.4.9从楼上往下抛洒杂物、泼水。
3.4.10在楼梯间、通道、屋面、平台等处堆放杂物。
3.5项目内商业网点不得在公共场所、走廓堆放物品或占用公共场地扩大营业场地,经营店主须做好 '门前三包'的卫生工作。
4. 物业服务中心接待来访投诉定期回访工作制度
为了加强物业服务中心与广大业主的联系,及时为业主排忧解难,把管理工作置身于业主监督中,从而集思广益,及时总结经验、教训,不断改进管理,提高服务质量,将建立接待来访投诉定期回访制度。
第6篇 西景物业电梯使用管理规定
西景花园电梯使用管理规定
1、电梯内禁止吸烟、吐痰、涂污和丢弃杂物。
2、禁止儿童在电梯附近嬉戏玩耍。儿童乘电梯应由成人陪同。
3、严禁使用客梯搬运货物、垃圾等。
4、不得擅自装运易燃、易爆、有毒、有害物品,如特别需要,应报经物管处批准且派专人护运方可。
5、乘电梯时,不可将身体倚靠轿门,进出门时不许长时间站在门中间,以免挡住电眼。
6、使用电梯禁止动作粗野,只按运行之按钮,不得击打按钮,撞击门板。
7、搬运货物,不得超过限定重量。
8、不得开启轿顶安全窗装运较长物件。
9、搬运物品时使用不当或蓄意损坏电梯,由当事人承担责任并负责赔偿。
10、电梯出现下列情况,应及时报告物管处:
(1)门的开和关失去控制;
(2)运行时有明显的速度异常;
(3)运行时有异常的振动和响声;
(4)有漏电现象。
第7篇 物业公司职员宿舍管理规定
为加强本公司员工宿舍管理,作好宿舍内的清洁卫生,防火、防盗等安全工作,维护良好的居住环境,特制定如下管理规定,全体住宿员工必须严格遵守。
一、入住和退宿规定
(一)凡本公司的员工需要入住员工宿舍的,均应向资源部领取《入住宿舍申请表》,认真填写经所在部门经理加具意见后,报资源部审批,按统一安排后方可入住。
(二)员工宿舍只安排员工住宿,任何人未经资源部批准不准接待外人留宿(包括非住本宿舍人员)。如经检查发现将给予严厉处罚。如在留宿期间发生治安、盗窃等问题的将按有关法律规定追究相应责任。
(三)入住宿舍的员工(值班员除外)每月缴交宿舍管理费(宿舍日常维修保养费用)。缴交标准按办公室员工60元/月.人;屋村管理员、保安员30元/月.人。水电和煤气费用由员工摊分逐月在工资中代扣。
(四)员工离开公司或退宿时均应书面通知所在部门/管理处。各部门/管理处经理加具意见后,到资源部办理注销手续,并交回入住时所领用的公共物品。如有损坏或遗失的将按物品原值给予赔偿。
二、住宿日常管理
(一)员工宿舍原则上按各部门/各管理处归口安排住宿。
(二)员工入住后经民主选举出室长报资源部。如室长已退宿应及时重新选举室长。
(三)室长职责
1、负责制定建立室内清洁轮值、卫生制度,督促当值人员每天打扫宿舍内的环境卫生。
2、负责监督住宿人员遵守住宿的有关规定。
(四)凡经审批同意住宿的员工必须服从公司的房间床位安排。不能擅自调整或强占他人的床位。
(五)遵守卫生清洁轮值制度,保持宿舍内的环境卫生(包括个人清洁卫生)是所有住宿员工的职责和义务。
(六)宿舍内的公共区域禁止摆放个人物品和其它杂物,衣物须按指定区域晾晒。
(七)爱护及正确合理使用宿舍内的各种公共生活设施和设备。
(八)不准向室外抛弃垃圾或杂物。
(九)不准在宿舍内大声喧哗、打闹、赌博和酗酒。
(十)不准在宿舍内饲养动物。
(十一)不准携带易燃易爆、危险品回宿舍。
(十二)严禁在宿舍内使用电炉及煮食、私自乱拉乱接电线。
(十三)严禁在宿舍内从事各种违反国家政策法令法规的违法活动。
三、处罚规定
(一)凡未经批准入住者,一经发现立即清理出宿舍。
(二)员工私带外来人员留宿者,一经发现除立即清理外,并扣罚当事人50元。累计满3次的取消入住宿舍资格。
(三)员工不遵守卫生清洁卫生轮值制度,一经检查发现或经投诉查证,扣罚当值人50元。月累计3次者取消入住宿舍资格。
(四)员工携带易燃易爆危险品回宿舍的,一经检查发现,除立即清理该危险品外,并扣罚当事人500元,取消住宿资格,如发生意外事故,同时追究相应的法律责任。
(五)员工在宿舍内使用电炉或私自乱拉乱接电线的,一经检查发现,除没收电炉外,并扣罚当事人50元。
(六)人为损坏宿舍内的各种公共生活设施和设备的,除按修理或更新价值赔偿外,并给当事人100-500元的罚款处理。
(七)在宿舍区内从事各种违法活动的则交由国家执法机关处理。
第8篇 物业检测仪表管理办法规定
物业检测仪表管理办法
对服务质量有影响的检测仪表的使用、校准和保管,以保证其正常使用,并能达到所要求的测试能力。
【检测仪表的分类】
为更好地加强检测仪表管理,做到保证重点,兼顾全面,实行a、b、c三个等级管理。
a级:是指强制检定的计量器具,即兆欧表。
b级:是指与设备安全运行、服务质量直接有关的主要检测仪表。如手持式温湿仪、万用表、供水、供汽管道系统的主要进出口未端压力表、测量计等。
c级:是指设备上的一般指示仪表(如电流表、电压表)及空调风机控制器。
【检测仪表的管理、检定和控制】
a、b级检测仪表,由检测仪表管理员依据《鉴别号编制说明》进行编号,建立《检测仪表管理台帐》,并于每年12月编制《周期检定日程(计划)表》报管理部。
a级检测仪表(兆欧表)每二年校准一次。
b级检测仪表每一年校准或更换一次。
检测仪表的校准委托有相应资格的授权机构进行。
对于新购检测仪表,以产品有效的合格证或经鉴定合格作为发放使用的依据。
c级检测仪表,检测仪表管理员每年巡视核查一次,填写《c级检测仪表巡查表》并由设备主任批准,发现变形、损坏、失准按规定要求进行申购并更换。
【使用】
管理处保证检测仪表在有效期内正确使用。
校准合格的a级检测仪表,贴上合格标识。
校准合格或定期更换的b级检测仪表,贴上'合格证'标识。
巡查合格的c级检测仪表,贴上'准用证'标识。
发现检测仪表不合格时,立即停止使用,并重新校准或更换。
确保在搬运存放时检测仪表准确度保持完好。
在检测仪表的技术资料按要求可以提供的场合,贵方主管部门要求时,**物业管理公司提供这些资料,以证明其功能的适宜性。
第9篇 物业管理标识规定
作业指导书:物业管理标识规定
1.0目的
统一对公司各类标识的管理。
2.0适用范围
适用于公司所有活动和过程中物资和服务的标识。
3.0职责
3.1技术部负责各类标识方案的制定;
3.2资源部按相关程序负责各类标式的采购;
3.3各部门、区域负责辖区内标式设置策划和设置申请及执行情况的监督检查;
3.4各工程专业公司负责所属区域标识的安装、维护。
4.0内容
4.1各部门、区域对辖区内公共地方需新增设标识的项目,应填写《新增标识申请表》交技术部加具意见,后送公司主管领导、财务总监、总经理审批;
4.2资源部按《物资采购控制程序》对公共地方使用的标识进行采购;
4.3公共地方的标识由负责工程维护的工程公司进行安装及维护;
4.4停车场及道路交通的标识设置和内容由保安部策划;
4.5各部门、区域对管辖范围、项目内的设备、设施的标识由各部门、区域按《设备、设施编号要求》、《设备、设施标识》要求进行标识。
5.0相关文件
5.1《设备、设施编号要求》rgpm-7.5.3-c-01-02
6.0应用表格
6.1《新增标识申请表》rgpm-7.5.3-d-01-01
6.2《设备、设施标识》rgpm-7.5.3-d-01-02
第10篇 物业公司采购管理规定13
物业公司采购管理规定(十三)
1.0目的
保证供方提供的物资和服务符合组织要求达到的规定标准,对产品服务的最终实现提供优质保障;
2.0适用范围
适用于公司对物资采购的控制及对评价、选择供方服务的管理;
3.0职责
3.1管理部根据实际情况,选择物资供应商和供方,并进行供方评审确定物资供应商和供方名单;
3.2办公室负责员工标识、办公用品等物资的采购,管理部负责其它物资的采购;并分别制定《物资采购计划单》;;
3.3各相关责任部门负责物业管理过程供方提供服务的控制;
3.4各仓库由各部门(管理处)负责管理,仓管员负责各类已采购物资的质量、数量、验收及采购物资的保存;
3.5总经理负责审批《物资采购计划单》;
4.0程序
4.1供方评审
4.1.1相关专业人员配合管理部选择物资供应商或服务供方,选择依据包括但不限于:
a)公司现状及发展目标;
b)供方基本情况,例如服务态度、营业执照及地理位置等,服务供方还应考察人员基本素质及服务水平是否能达到公司要求;
4.1.2管理部组织人员进行供方评审,评审内容包括但不限于:
a)营业执照和产品经营资格证书或执业资质证书;
b)顾客满意率及行业中的声誉和口碑;
c)有人员和设备能保证及时提供配件和售后服务,从业人员的持证上岗率合格;
d)评审时的物资样品质量达到100%,现场操作人员服务质量达到100%的合格;
e)在保证质量的前提下考虑价格;
f)评审完毕,管理部填写《供方评审报告》;
4.1.3评审合格的物资供应商在《合格物资供应商名单》中登记,合格服务供方在《合格供方名单》中登记。不合格者,由管理部填写《不合格报告》不予登记,《合格物资供应商名单》和《合格供方名单》由管理部编制,总经理审批;
4.1.4管理部对评审合格的物资供应商和供方每年进行复评,填写《物资供应商评价报告》和《供方评价报告》以保证其持续提供合格产品的能力,复评不合格者,应从《合格物资供应商名单》和《合格供方名单》中除名。
4.2各部门、小区与合格的服务供方签订服务分包合同时在合同中应明确:
a)提供服务的范围、期限、质量要求;
b)公司对供方所提供服务的监督方法和供方的保证措施;
c)双方的权利和义务;
d)违约责任,赔偿等事项;
4.3当合格物资供应商和供方在提供产品或服务中出现问题时,各责任部门应会同采购人员采取以下措施,以保证产品、服务符合要求:
a)与供应商或供方沟通,要求其采取纠正措施将出现不合格产品的机率降至最低,必要时向其提供一定的帮助。
b)严密采购的验证或检验过程,严格监控供方提供服务的过程。
c)根据合同限制或停止物资供应商供货/供方的服务,并从《合格物资供应商名单》和《合格供方名单》中另选供应商或供方以保证产品实现。
4.4 采购
4.4.1每月底各部门(管理处)制定下月《物资需求计划》交综合办;
4.4.2综合办根据各部门(管理处)的《物资需求计划》制定公司下月,
《物资采购计划单》,《物资采购计划单》应包括:采购物资的名称、型号、规格、数量及所购物资的质量等级和要求;
4.4.3采购人员根据《物资采购计划单》内容在《合格物资供应商名单》中选购,如果该物资无法在合格的物资供应商中选购时,采购人员应上报综合办经理,由综合办经理组织人员重新选择物资供应商进行临时评审,临时评审准则根据实际情况而定,至少应包括供方评审内容中的'a、d'项;
4.4.4各部门(管理处)每月初按本部门(管理处)本月《物资需求计划》到公司仓库领取本月所需物资,如遇突发事件需另外购买时,部门(管理处)负责人可决定临时购买,但应向综合办经理说明,各小区管理处主任可决定单价在200元(含200元)以下物资的采购,大厦管理处主任可决定单价在500元(含500元)以下物资的采购;
4.4.5服务供方项目应由相关部门根据顾客要求进行评审,并填写《服务分包申请计划》、《服务分包申请计划单》包括:服务项目范围、质量要求、期限等,经授权人审批后报管理部。
4.4.6综合办根据《服务分包申请计划单》内容在合格的供方名单中选择适当的供方。
4.5物资的验证与接收。
4.5.1所有采购的物资,由有关采购部门或申购部门根据具体产品验收的必要性和采购文件、资料和验证标准分别对产品进行验证,并记录验证结果,及时通知仓管员进行检验和入库,仓管员按《采购物资检验规程》进行验收。
4.5.2如果有必要在供方现场检验时,应检验合格后进行记录才给予放行。
4.5.3对于服务分包项目应由分管部门在服务过程中对其服务质量进行定期和不定期检查,其中属一次性分包服务项目如:外墙清洗,管理处必须加强过程的连续监控和采取竣工验收,明确其是否符合有关规定和合同的要求。
5.0相关文件
a)《合格物资供应商名单》qr-c
b)《合格供方名单》qr-c
c)《服务分包合同》
d)《物资供应商评价报告》qr-c
e)《供方评价报告》qr-c
f)《物资采购计划单》qr-c
g)《服务分包申请计划单》qr-c
h)《采购物资检验规程》
i) 《供方评审报告》qr-c
第11篇 物业项目楼宇装修管理规定
1.0目的
通过对业主室内装修的制度化管理,确保楼宇及公共设施的正确、安全使用,将装修隐患降到最低限度,确保全体业主的共同利益。
2.0适用范围
适用于各物业服务中心为业主办理装修工作。
3.0职责
3.1管理规定的具体要求由品质督导部根据公司的管理目标制定,报物业经理批准,相关部门执行。
3.2客户服务部对装修从审批环节到复验全程、全方位检查、管理。
3.3工程组对装修内容进行技术把关,对相关工程进行技术监督、检查、验收。
3.4礼宾部对装修单位治安、消防、工人出入等方面管理,对物业服务中心在装修管理中其他事件提供协助。
4.0工作内容
4.1业主在收楼时,客服助理详细向业主介绍装修管理流程及应准备的资料。
4.2业主在报请装修时,客服助理首先审核装修资料,要求图纸资料包括:平面布置图、拆墙示意图、管道改变图、电气分布图及配电系统图、复式改建图(单元房或不改动的不必提供)、天花布置图;要求提供施工单位营业执照,资质证书,营业执照应加盖红章。
4.3初步审核图纸时,应注意拆墙部分是否破坏承重结构及公共设施(如烟道);管道改动是否符合标准要求,是否穿过剪力墙;电气分布负荷是否违规;复式改建有无破坏外立面及外观、有无增加楼板等方面。如有不符要求的,应向对方作专业解释并要求对方修改装修设计方案,直致达到符合管理规定。
4.4所有装修图纸必须由业主签名方为有效,装修申请书必须详细填写。客服助理须检查业主是否在《装修施工承诺书》上签名,若须改动厨厕管道涉及防水工程的,应要求业主签订《房屋装修工程、防水工程质量、防火安全承诺书》。
4.5图纸、资料符合要求后,客服助理将资料及《装修申请表》一同交部门主管审核,物业主管审核加批意见后转工程组审核装修内容及图纸,工程组必须就图纸具体内容做出专业批示。若有相关技术问题则退回客服组请业主或装修单位修改,
专业工程师负责向业主解释。在接客服组转交资料后工程组必须在一天内做出回复。
4.6所有资料经工程组审核符合要求后,物业主管将《房屋装修申请表》及相关资料呈物业经理审批,审批完毕后由客服前台通知业主或装修负责人前来办理装
修手续。在资料符合要求到通知办理装修手续全过程不超过三个工作日。
4.7装修负责人在办理装修手续时,客服助理应详细解释《装修管理规定》,《装修许可证》办理人员要详细填写装修内容和注意事项(特别是工程部提出的要求事项)。
4.8办理工人出入证时,要求对方提供该工人的身份证原件及复印件,彩色一寸照片一张。身份证复印件放入装修档案,所办理的证件全部登记,记入装修申请书,放入业主档案。
4.9为规范装修管理、确保园区安全,要求装修工人实行持证出入。出入园区一定要将出入证佩戴在左胸处以备检查,未带证者当班保安员可以责令其出园区。
4.10在办理装修手续时,客服人员应向对方详细解释配套设施的报装事项(空调、热水器、电话、电视、网线等)。
4.11施工单位进场施工时,客服助理通知工程组开通该单元的水电。
4.12装修施工过程中,物业助理每日巡检不少于一次,严格监督按审批图纸进行施工。对违章施工及违反相关管理规定的行为即时制止,监督其改正。必要时请工程部,保安部协助。物业助理认真填写《装修巡查表》,对违章装修处理全程跟进,做好相关记录,记入装修档案。
4.13物业助理认真做好配套设施安装,及煤气改位等工作的协调工作,与各业务相关部门保持良好的合作关系,保持工作顺畅、高效,向业主做好解释、说明工作。
4.14装修单位如在装修过程中对已审批的内容有改动或增加新的装修内容,必须书面申请并附由业主亲笔签名许可的图纸,客服助理初审后报工程组审核,较大改动须报物业部经理审批。客服助理在工作中遇到疑难问题,即时向上级汇报。
4.15工程组在接到《装修申请书》及相关资料后,应对图纸资料认真审核,提出专业要求,不符合要求的应负责向业主提供专业解释。接到图纸资料后审核时间不超过一个工作日。
4.16工程组在业主装修过程中,应定期巡查,特别对隐蔽工程、防水工程全程严格
监管,防水工程必须与业主、装修单位进行闭水试验并签确确认书,对装修中如电气安装,给排水安装等向业主提供专业意见。
4.17工程组对业主在装修过程发现的需要保修的问题,负责与相关单位协调解决,结果报客服前台存档。
4.18工程组指定专业工程师协同客服组对装修工程进行初验、复验,并签署验收意见。
4.19礼宾部认真做好出入证管理工作,严格控制专证专人专用,人、证、房号相对,不得进入出入证规定之外的楼宇、房间。做好物品放行检查工作,按《物品放行申请表》注明物品放行。
4.20礼宾部对装修单位每日巡检至少一次,认真填写《装修巡查表》,对装修垃圾的堆放,消防器材、电梯前厅、卫生设备等严格检查,对搬运物品进行监督,发现有损坏园区、楼宇设施的,立即汇报客服前台处理,对搬运过程中使用电梯的情况进行监督,配合客服组对装修工作中其他事项的处理,所有装修检查记录统一交客服组,放入该户装修档案。
4.21广告牌、招牌、霓虹灯饰的安装及管理。
4.21.1有对外安装的广告牌、招牌、霓虹灯饰在安装前要向物管部提交安装申请及安装图样和文字说明,以及经有关部门审批同意的资料。
4.21.2提交的图纸、样图要有明确的尺寸及周边环境物的标识。
4.21.3制作的广告牌、招牌、霓虹灯饰等不能破坏周边环境,不能妨碍道路交通及危及他人的生命安全,如安装部位涉及他人物业的公用部位,须经相应物业业主书面同意。
4.21.4招牌、广告牌、霓虹灯饰的安装,应由有安装资质的安装公司在物管部工作人员监督下安装。
4.21.5招牌、广告牌、霓虹灯应定期检查,保持完整、统一性,如遇台风来临时,应提前做好检查,不应出现缺失现象,发现问题及时做好安全性检查、整改。
4.22空调机的安装和管理。
4.22.1购买和安装空调前请向物业服务中心咨询有关空调机安装事宜;空调机安装必须保证楼宇整体美观,主机安装上下面与墙面垂直。
4.22.2安装空调位置必须按楼宇预留空调位安装,空调管线按预留口安装,空调的冷凝水胶管须放入预留排水管接口内。
4.22.3有需要安装空调支架的,空调支架必须安装不锈钢支架,且
不可加装雨篷等附属物。
4.22.4交楼时应告之业主空调位的尺寸。
4.22.5岗口如有空调进入时,首先告之前台通知相关人员及部门现场给予技术指引。
4.22.6业主(住户)违规安装空调,物管部将责令其限期更改,如逾期不改正的,物管部将对其安装的空调进行有偿整改,整改的费用由违规者承担。
4.22.7业主(住户)违规安装空调造成楼宇损坏(如楼宇公共设施,外立面等损坏)、造成安全责任事故和其它责任事故的,一切责任由违规业主承担。
5.0相关文件
5.1《业主公约》
5.2《广州市城市管理条例》
6.0相关表格
6.1《装修申请表》
6.2《装修管理服务协议》
6.3《闭水试验确认书》
6.4《施工许可证》
6.5《装修竣工检查申请表》
6.6《房屋装修工程、防水工程质量、防火安全承诺书》
6.7《装修巡查表》
6.8《物品放行申请表》
6.9《装修、延期施工许可证》
6.10《装修工作证申请表》
第12篇 公寓物业员工通道管理规定
酒店式公寓物业员工通道管理规定
一、公司员工上下班一律员工通道进出。未经上级批准禁止从公司大门或其他客用通道进出公司。
二、保安员直接对员工通道进出实行监督控制,员工不得将个人私人用品带入工作区域,所有在职员工需主动接受保安员对包裹、物品等安全检查和纪律监督,未按规定拒不接受检查者一经发现,按《员工手册》相关规定处罚。
三、员工需按时上下班,未经上级许可,不得在非工作时间内(除个人消费外)随意逗留、进出公司和不走员工通道.否则一经发现,严格按《员工手册》进行处理.保安人员未按规定执行,玩忽职守者将加重处罚。
四、本规定自公布之日起执行,由行政部负责解释。
签署人:物业管理有限公司
