第1篇 大厦管理公约承诺书范文-7
大厦管理公约及承诺书范文(七)
根据中华人民共和国建设部颁布的有关物业管理的法律法规和**市房地产管理的有关法规、政策以及《**房屋预售合同》的规定,结合**大厦(以下简称大 厦)的实际情况,为维护大厦各业主和用户的合法权益,明确各自的责任和义务,确保大厦的管理能够达到高标准,特制定本管理公约。
本管理公约对大厦全体业主、用户、发展商及管理者均有约束力。
第一章 定义
在本公约中,除文意另有所指而需作另外解释外,下列用语将有以下意义:
1、大厦
指座落于**市**路**号,命名为“**”的建筑物。
2、发展商
指**开发有限公司。
3、公共地方
指发展商根据本公约在大厦内所指定的公共地方,其中包括大厦各入口、通道、服务车辆及垃圾亿集车辆起落贷位、升降机(包括服务升降机)、防火楼梯间、走廊、 卫生间、避难层、茶水房、洒水系系统泵房、消防设备控制室、水箱、升降机房(核心筒)及为该大厦的业主、用户而设并供其共用之其他地方或范围,但不能包括 任何业主拥有独立使用权的地方及发展商保留之地方。
4、公共设施
指为该大厦的公众利益而安装的各种机器、设备、仪器、装置、包括供水管、 排水系统管、中央空调系统、消防系统、电子监控系统、电视音响系统、升降机、自动扶梯、卫生间设备、帷幕墙、电话接线系统、照明系统、保安系统、供电系统 (包括紧急发电机)、污水处理系统,以及所有供大厦使用之去水道、沟渠、水道、管道、槽沟、电线、电缆、公用通告板及其他机械、卫生设备。以上所列各类设 备不论是设置于公共地方或保留地方内,都属于公共设施的一部分,但任何只供个别业主或租户使用的设施则包括在内。
5、保留地方
指属发展商所有权或使用权的裙楼之天台、主楼顶层之天台和其他大厦内非单元及非公共地方。
6、管理
指管理者根据本公约、用户宁则应履行及遵守的全部责任。
7、管理者
指发展商或任何根据本公约被指定管理该大厦的人士或机构。
8、管理规则
指本公约及用户守则内之一切条款或规则及发展商或管理者按本管理公约授权适时制定之各项与大厦管理有关之规章制度。
9、业主
指对每个单元拥有或共同拥有房屋所有权的人士,并包括其日后的合法继承人或承让人。
10、单元
指在该大厦内各业主拥有房屋所有权的单元,包括商业单元、写字楼单元或其他单元。
11、业权份额
指各单元业主的房屋所有权面积占大厦总建筑面积之份额。
12、本公约
本管理公约及其附件。
13、土地批文
指到政府主管部门有偿出让大厦所点地段国有土地使用权的批文、文件及有关合同。
14、用户守则
指发展商或其授权的管理者根据本公约的规定制定的各业主、用户使用其所有的单元及大厦之公共地方、公共设施时所需要遵守的细则。
15、管理费按金
即于入伙前发展商授权之管理者向各单元业主收集的相等于已被批准的管理预算订定的三个月管理费。
第二章 总则
(一)、大厦各业主拥有的权益
1、在受土地批文的限制和保障下,独自拥有其名下的单元的所有权,包括占有权、使用权、处分权及收益权;
2、无业主可将其名下所占的物业及权益自由出售、转让、馈赠、遗赠、抵押、出租或以其他方式处置或变卖,而无需取得其他业主或有任何权益的人士的同意;
3、可与其他业主共同使用大厦的公共地方和设施,例如楼梯、走廊通道、升降权、消防系统、供水及排水系统、电力供应系统以及大厦所有的保安、卫生设施,以便适当使用及享用其名下物业;
4、可根据本公约维护自身的合法权益;
5、可根据本公约条款监督管理者及管理人员的工作;
(二)、业主的义务
1、业主在行使上述权利和使用其名下单元时,须遵守本公约的规定;
2、业主须依照公约的规定,负责及缴纳其名下应分担的管理费、按金及其他款项。
3、负责维修大厦的主要结构,包括外墙、公共地方及公共设施等;
4、业主须缴纳其名下单元须付的税以及水、电煤气等公设施费用;
5、业主有义务为其名下单元购买有关的保险,并保持其连续有效性;
6、业主须遵守发展商或其授权的管理者所订立的〈用户守则〉、〈装修指南〉及其他规章制度;
7、本章第(一)条第2款权利时,必须要求该处的承受人在公证处签承诺书,承诺履行及遵守本公约和用户守则,并在处理后一个月内以书面通知大厦管理者有关承受人的姓名、地址、处理日期。否则,原业主将对承受人的违约行为负连带责任。
(三)、业主的责任
1、不得改变楼宇的结构,不得更改承重墙、横梁、支柱等,或加建、扩建、拆除任何建筑物;不得改变大厦任何部分的外貌,不得在大厦外墙安装任何遮光帘、遮篷、花架、天线、旗杆、旗帜、广告、招牌、灯箱或其他任何伸出物,亦不可堵塞任何窗户。
2、不得切割、损坏、更改、干扰楼宇任何公用部分之水、电或煤气等供应及排水道、暗渠、喉管、电缆、固定装置等设施;
3、各单元的业主只可按《房屋预售合同》规定的用途使用,不得将其名下单元作非法或不道德用途,或在单元内进行任何足以妨碍或侵扰其他业主的事项;
4、不得私自占用和妨碍他人使用公用地方及公用设施;
5、不得在所购房产的地面上放置超过规定荷的载的物品。在将重物搬进大厦之前,应通知大厦管理者。管理者有权安排重物之合理放置,以使负载分布均衡。
6、未经管理者批准不得自行安装和使用烹调设备、大型空调或采暖系统等;不得在楼宇内进行任何中以引致楼宇所投购保险失效或引致保险费增加的行为;
1、未经管理者书面同意,不得随意在大厦的公共地方张贴广告、悬挂标志或文字;
2、未经向管理者申报并获批准,任何业主或用户不得擅自更改、迁移或增大用电、用水装置和中央空调的负荷;
3、如果对所购单元进行装修或大的改造,须经管理者同意,并订立施工管理协议和缴付有关费用;
4、业主的雇员或亲友进入大厦,须遵守管理规定的义务,并对他们违反公约的行为负连带责任;
5、违反第
二章第(三)条的业主须就所引致的损失负责及支付一切有关开支。
第三章 发展商的权利
(一)、发展商保留的权利
1、 管理者及其他经发展商许可的人,为检查、维修及保养大厦的任何一部分,包括公共地方、公共设施或任何为大厦利益而安装的设施,或为履行管理者对大厦的管理 责任,有权携带一切必需的设备、机器及材料进入大厦的任何一部分。如有必要可进入大厦的任何单元,但发展商在行使此项权利时,不得妨碍其他业主使用其所属 的单元;
2、发展商可授权管理者向大厦各业主收取管理费及管理费按金;
3、根据大厦管理的实际情况,在业主委员会成立以前,发展商有权或授权管理者订立及修改有关管理大厦的规则,而无需任何业主同意,所有管理规则及其修改不得抵触本公约条款,并应张贴于大厦告示栏;
4、发展商有权在业主委员会成立前指定或委托何何人为大厦管理者。发展商可与管理者签署管理合同,订立管理的职责范围、年期及酬金等,而无需经其他业主同意,但管理合同的内容不通违反本管理公约的条款;
5、在受本公约的限制和保障下,发展商有权转让、抵押、出租或以其他任何方式处置大厦任何部分(已出售的部分除外),而无需任何业主同意;
6、发展商可就大厦管理事另行订立细则或规章制度,但不得抵触本公约的条款;
7、发展商有权在业主委员会成立前审核批准大厦年度管理预算或修订的年度管理预算。
(二)为了使发展商可以有效地行使本章第(一)条给予发展商的权利,各业主于此公司共同及各自授权发展商代表各业主行使上述权利。
(三)上例发展商的权利,不得转让或转卖,在发展商出售其名下所有单元后,上列之各权利将告消失,但不影响在此之前发展商按上列权利所采取之一切行动和所签署之一切文件。
第四章管理者的权利
(一)、一般事项
1、发展商按本管理公约第三章第(一)条第4款所定或委托的管理者,享有以下的权力,但同时须遵守和履行本公约中其应遵守及履行之责任及义务。
2、管理者将被视为全部业主代理人,而非个别代理。每一个业主将被视为已不可撤销地任命管理者为执行本公约规定的代理人。
(二)、管理者的权力及责任
1、在不抵触发展商权力的情况下,管理者有权对大厦进行有效的管理和维护,并为此负责,其中包括(但不限于)下列事项:
(1)检查、视察大厦,必要时包括所有单元的内部。
(2) 每一位业主及其使用者应严格按照管理者确定的装修规则,完成其单元的装修工程。如果管理者发现该为主聘用的承包商及其工人违反装修规则,管理者有权拒绝 这些人士进入大厦。管理者有权要求装修的业主缴交装修按金,由管理者应用于补尝业主及其聘用的承包商等人士引起的所有损失。该按金在装修工作完成后发还给 该业主。
(3) 根据大厦之日常运作,建立一套完整的管理工作程序,并在实施中不断完善。
(4) 根据管理条约,制订大厦用户守则及其他必要的规章制度,并以有效的形式督促业主和用户遵规守约。
(5) 对大厦公共部分和公共设施进行维护,使之保持良好的状态,包括主要结构、幕墙、窗框、门及玻璃;进行设备、器材的更换、修理、涂漆等。
(6) 负责人事管理工作,并指导和监督所招聘之员工完成各项管理工作和保障各项公用设施正常运作。
(7) 根据大厦实际情况,负责建立健全财务管理制度和编制大厦管理预算,收到管理费和代收水、电、煤气、蒸汽等市政公用设施使用费及追收欠款。
(8) 处理所有对于管理大厦的投诉及各项维修,并协助调解业或用户之间因大厦管理而引起的纠纷与争执。
(9) 负责大厦的保安工作,保持大厦的正常秩序和尽力使业主或用户免遭骚扰。
(10) 对各项管理职责定期(每季及每年)作出检讨和总结,并对改善大厦管理或增加服务项目等事宜向发展商或业主委员会递交报告及作出建议。
(11) 清除及拆去任何不符合管理规则规定的建筑物或安装物、摆放之货物及杂物,向应负责的人征收及迫索清除费和因此而发生的有关费用。
(12) 控制该大厦内所有车辆停放、行人交通,拖离或扣留所有违反管理规则所准许停泊的车辆,并向这些车辆之车主收取拖离及扣留费用,并可收取欠款利息及手续费。
(13) 在所有有关该大厦之法律诉讼中作为全体业主的代表。
(14) 防止任何人未经管理者书面同意或未按本公约的规定而占用或使公共地方及公共服务设施。
(15) 采取一切必要措施以遵守政府对于大厦的要求。
(16) 防止任何人对大厦或公共设施进行有害的变更及损害。
(17) 节日期间可装饰大厦幕墙,包括灯光及其他饰物。如管理者认为必要,可以组织大厦内的文娱活动。
(18) 采取一切必要措施(包括提了及进行诉讼)制止各业主违反、不遵守或不履行本公约或用户守则的规定。
(19) 聘请、撤换及付酬予律师、建筑商、会计师及专业顾问、承建商、工作、代理人、清洁工人及其他工作人员。
2、管理大厦公共地方及公用设施:
(1) 安排保养和维修大厦的公共地方及公用设施。
(2) 确保所有大厦业主或及户依照大厦管理公约规定的用途正确使用其所占之大厦部分,如有大厦业主或用户违反大厦管理公约,管理者应尽量使用可行的方法制止违约行为。
(3) 在有合理需要时,替大厦之公共地方及外墙涂漆、清洁、铺砌或视情况而施行其他适当之工程。
(4) 更换在公共地方的破损玻璃。
(5) 保持大厦中密闭的公共地方之通风系统运作良好及作适当维修。
(6) 保持大厦的环境清洁、卫生及美观。
(7) 阻止任何废弃置于大厦之公共地方,负责清徐大厦公共地方之垃圾及安排适当时间间隔收集垃圾。
(8) 采取适当措施防止大厦任何公共地方受阻塞。
(9) 保持大厦的所有公用设备、机械和器材,包括大厦消防系统、保安系统、空调系统、电话系统、电梯系统、电器系统、煤气系统、蒸汽系统、给排水系统等性能良 好和运作正常。当有需要或在方便的情况下,管理者可与第三者订立合约维修上述设备、机械或器材(唯在大厦管理预算中已批准者及在紧急情况下除外)。
(10) 在可能的情况下阻止任何垃圾或其他物体从大厦弃置、排出、侵蚀和抛出于街道暗道、污水渠或水沟,并把已弃置、排出、侵蚀或抛出之垃圾
或物体移走。确保管 理者所进行之维修或其他工程不会对毗邻的排水渠、引水道、水道、行人道、水沟、水管、电缆、电线、公共设施或其他工程造成损害。如有损害,应及时补救,令 有关人士或政府部门满意。
(11) 安排大厦保安及管理员的正常工作。根据大厦管理公约或及户守则之条款,管理、保养、维修及监督便用以下设施:1装卸货区;2垃圾车停放处;3车辆出入口、公共阶梯、人行道、街灯、围墙及公共空地。
(12) 管理者可用业主或大厦管理处名义投保。投保项目可包括火灾、其他意外天灾、第三者责任保险、劳动保险等与业主和管理大厦有关的保险。但各业主对其单元内利益应自行投保。
3、管理大厦财务:
1. 负责管理大厦之财务管理及账务处理。
2. 财务管理包括编制每年度之管理大厦预算及尽可能使大厦之运作控制在此预算范围内。当年度管理预算不足以应付所有管理开支,管理者应提交修订预算供发展商或业主委员会审核批准。
3. 每月或每季定期向单元业主、租客或用户收到管理费。
4. 管理者责的财务处理包括:
a. 向各大厦单元征收所应付之费用(如管理费);
b. 根据已批准的预算支付所有管理大厦的开支及其他在可预见的管理开支;
c. 定期复审征收情况以确保所有业主、用户准时履行其财务上的责任;定期与发展商或业主复审欠款,并于发出适当警告后,以发展商代理人名义或大厦全体业主名义代表提出法律诉讼。
以上规则及其修改应张贴于该大厦告示栏。
4、管理费用:
(1)大厦管理费标准由管理者根据支出预算审定,并需经发展商或业主委员会审定。管理者有权根据大厦收支的实际情况调整管理费标准,但仍须报发展商或业主委员会审批。
(2)各业主需于每月或每季的第一日预先缴交其单元每月或第季应付的管理费。首期管理费自向业主发出交楼通知书之日起计算。
(3)根据已获发展商或业主委员会批准之预算,管理者可以从大厦管理费中支付有关管理大厦之一切支出费用。上述所提及的支出费用包括但不限于:
a. 保养及修理此大厦外墙、电梯、自动扶梯、中央空调系统、消防系统、保安系统、电话系统、电器系统、煤气系统、蒸汽系统、给排水系统及其他机械设备、机器装置和设施;
b. 管理者酬金;
c. 管理者所认为需要购买之火险及各种责任保险之保险费;
d. 聘用管理人员的开支,包括全年的薪金、假期、津贴、制服费等支出;
e. 购买及租赁所有必需的机械及器材之支出;
f. 大厦公共地方适当照明费用;
g. 聘请法律、会计等专业人士的费用;
h. 储备金;
i. 大厦公共的水、电费用其他费用;
j. 清理垃圾费;
k. 清洁大厦公共地方及幕墙之费用;
l. 大厦幕墙节日装饰之费用;
m. 行政办公支出;
n. 其他为管理大厦面发生的合理支出(包括大厦完成前筹备管理期间之一切开支)。
管理者应每月向各业主公布管理收支账项,并张贴于大厦告示栏。
不论单元是否空置或被占用、出租予其他租户或许可其他人使用,该单元业主须负责缴交管理费及其他该单元应付之费用给管理者。
(4)、 管理费、其他费用及欠款利息的追收。业主欠缴管理费及其他根据管理公约规定的任何费用,管理者应向业主发出通告,详列所欠款项及清还期限。若过期未付,管 理者可采取法律行动来追令业主缴欠款。所有管理费、管理费按金及其他根据管理公约或管理规则应付款项,任何业主如果未能于应付款项计期日起15开内支付, 则管理者有权采取下列措施并收取附加费:
a. 收取未缴付的款项自应付之日起到支付日的利息,利率按每月0.5%计算;
b. 管理者有权 对欠款业主进行法律起诉或作出其他追讨行动,如停止该单元之供电、空调和限制该欠款或违约之业主、雇员、租客使用大厦电梯及其服务、设备、公用设施,直至 该欠款业主清偿全部欠款、利息为止,而重新接驳供应之费用或为追讨所支出费用概由该业主、租户、用户负责;
c. 业主欠缴管理费或其他费用超过三个月时,发展商或业主委员会有权或授权管理者向人民法院申请拍卖或转让欠款业主名下的物业以偿付欠款,剩余金额(在扣除追付之各项费用及开支后)交还该业主。
5、理费按金:
(1)、大厦全体业主应于入伙时缴交三个月之管理费作为管理费按金存入大厦信托帐户;
(2)、如大厦管理账户出现赤字,管理者有权在征得发展商同意后于信托账户提取适当金额以垫支不足之数。并可得到发展商或业主委员会同意后,增收管理费以偿还信托账户所垫支之项。
(3)、主入伙时所缴交的管理费按金不退回,但可以在出售、转让、馈赠、遗赠其名下单元时转至承受人名下。
6、账目审核及保存:
(1)管理者应向大厦全体业主公布经注册会计师审核的年度财务收支表。
(2)管理者须妥当保存管理收支账目。
(3)管理者于呈辞或职务被终止时,须把所有有关大厦之文件、记录、图纸、管理账目移交给发展商,发展商可聘请中国注册会计师审核管理账目。
7、管理者根据本公约作出的行为及决定在各方面对所有业主均有约束力。
8、管理者及其雇员在下列情况下无需对业主及其使用者负责:
(1)为履行本公约所进行之一切管理工作,但涉及刑事责任、蓄意或严得疏忽而造成 之损失不包括在内。
(2)因下列原因造成的服务中断:1因任何设施、装置必要之保养;2火灾、水灾等不可抗力的损害、毁灭;3无法避免的燃料、材料、供水、电力、蒸汽、空调短缺;4管理者所无法控制的其他一切原因。
9、管理者应尽全力依照本公约的规定履行其对该大厦的管理和维护的职责。
(三)管理者酬金
1. 管理者酬金即因管理者履行本公约的职责而由大厦全体业主付给管理者的报酬。该酬金由发展商与管理者拟定。
2. 管理者无需从管理者酬金中支付因招聘任何职工作为该大厦管理、运作、会计、核数等的一切直接开支费用。
3. 管理者酬金于每月第一天由管理者自动从大厦管理账户中扣除。
第五章 业主大会及业主委员会
(一)、业主大会
如 符合《物业管理条例》的规定,发展商及管理者须组织召开大厦之业主大会,选出主席及业
主委员会。业主委员会一经产生后,每年至少须召开一次业主大会。管理 者、业主委员会或不少于该大厦20%的业权份额的业主可召开特别大会,以便讨论或决定任何影响或关于大厦的事项,或为全体业主的利益就大厦的保养管理向管 理者提供意见。下列规定适用于任何业主大会:
(1)管理者每年须召开一次会议。管理者、业主委员会或不少于该大厦20%的业权份额的业主可合法召开特别会议。
(2)每次召开会议须至少提前七日发出书面通知,列明开会时间、上点及讨论事项。
(3)会议的法定人数为该大厦不少于20%的业权份额单元的业主亲自或派代表出席。出席者达法定人数,会议方可进行。
(4)出席每次会议的业主须互相推选大会主席。
(5)主席须确保将出席者及会议程序记录存档。
(6)表决时,如赞同和后对票数相等,主席可投第二票即决定性的一票,使动议成为决议。
(7)业主可亲自或派代表投票。
(8)委派代表的文件须于开会前交予管理者。
(9)于正式召开的会议上,由亲自或派代表出席及投票的业主多数票通过的任何有关大厦的事项的决议案,对全体业主均有约束力。
(二)业主委员会
(1)业主委员会经由各业主选举产生。
(2)任何业主均有资格参与业主委员会之委员的选举,选举投票时的票权数按有关规定执行。
(3)业主委员会表决议案时,每位委员一票。
(4)业主委员会有权监督管理者履行本公约规定的职责。
(5)业主委员会有权按本公约规定监督发展商,发展商行使的权力不得超出本公约规定。
第六章 其他事
一、 若本公约任何条文于任何法律下成为无效、非法或不能执行,本公约其余条文之有效性、合法性及执行性并不因此面受损。
二、 有受本公约约束的业主倘因公约条款发生争议,应首先用协商办法解决;协商不成,可向大厦所在地之人民法院提起诉讼。
三、 本公约所规定之任何发给大厦各业主的通知,以送至有关业主的单元或所知业主的最后通讯地址,以该单元或通讯地址内收信人签收为准;如通过邮局以挂号信投送的,则以邮局挂号收据为准;所有不以其单元为通讯地址之业主应将其选择之通讯地址事先通知管理者。
四、 本公约的制定及解释是根据中华人民共和国的相关法律。
五、 本公约自签署之日起生效。
本公约由大厦单元的第一位购置者与大厦的发展商共同签署。大厦其他单元购置者在购买其所属单元时将签署一份承诺书,承诺遵守本公约各项条文。因此大厦各单元的业主,将共同享有及遵守本公约所载的权利及义务。
发展商: 大厦单元第一位购置者:
法人代表:(或授权代表)
(或授权代表)
<
物业管理公司:
法人代表:
(或授权代表)
年 月日
承诺书
致:**开发有限公司及**物业管理有限公司
为了维护大厦各业主之权益及促进大厦的管理,本人/我等/本公司:
(一)确认已收到**开发有限公司及**物业管理有限公司<
于年月日,在**市签署的“**大厦”《管理公约》及《业主守则》各一份。
(二)声明完全明白及履行、遵守上述之管理公约及业主守则之规定。
(三)同意将来若将该物业产权转移(包括但不限于出售、转让、馈赠、遗赠或互易)时,需取得承让人在公证处签署与此相同的承诺书,并在产权转移后一个月内将该份 承诺书交发展商及管理公司,以确保该承让人遵守该管理公约及业主守则的规定。此外,亦同意以书面通知发展商及管理者关于单元拥有人的变更及承让人的姓名、 联系地址及其他有关资料。
(四)同意在管理者收到本人/我等/本公司承让人的承诺书前,如上述承让人有违反管理公约或业主守则的行为(包括但不限于拖欠管理费或有关费用),其法律责任将由本人/我等/本公司及承让人双方承担。
(五)为计算本人/我等/本公司所需负担之管理费,本人/我等/本公司所拥有单元的建筑面积为平方米,位置在层号。
签章:
年月 日
第2篇 z大厦电梯运行管理程序
大厦电梯运行管理程序
1目的
确保大厦电梯技术性能处于良好状态,保证安全运行。
2适用范围
适用于aa大厦所有电梯的运行管理。
3职责
3.1电梯维修工负责电梯日常运行情况巡查及故障检修。
3.2电梯操作工负责货用电梯的操作、运行。
3.3中控室安保人员负责监控电梯的运行状况。
3.4主管工程师负责电梯的综合管理。
3.5工程部经理、安保部经理负责对上述工作进行检查监督。
4工作程序
4.1管理人员工作程序
4.1.1电梯维修工、电梯操作工
a.电梯维修工、电梯操作工须经技术监督部门的培训并持证上岗。
b.电梯维修工每日对电梯运行状况进行一次检查保养,发现问题及时处理或联络电梯公司处理,督促电梯公司定期维修保养。当电梯年检期即将接近时,督促电梯公司作电梯年检、年审。
c.电梯操作工负责货用电梯的运行,保持电梯轿厢卫生整洁,发现故障及时通知维修人员。
4.1.2中控室安保员
a.中控室安保员实行电梯24小时运行监控。通过闭路电视观察轿厢内状况,如发现乘客吸烟、打斗,或损坏电梯部件,用对讲电话制止并录像。
b.如发生故障困人,用对讲电话安慰被困人员并迅速通知电梯维修工及时处理,必要时联络电梯公司处理。
c.将每班运行情况记录于《中控室交接班记录》。
4.1.3主管工程师
主管工程师负责电梯的综合管理,包括技术资料、档案的收集、保管,设备帐目管理。同时对电梯维修工、电梯操作工、电梯公司维修保养工作进行检查、监督。
4.1.4工程部经理
a.进行周检、月检。每月最后一个星期对电梯机房组织有关人员进行设备检评。
b.审核《电梯保养计划》。组织人员对电梯分包方进行评审,评审合格后方能承担电梯维修保养工作。
4.2电梯使用管理工作程序
4.2.1客用电梯不设司机操作,由乘客自行操作,实行24小时运行。货用电梯由电梯操作工进行操作。
4.2.2客梯以承载大厦用户为主。
4.2.3消防电梯、货梯以承载大厦进出货物为主。
4.2.4大厦物业公司工作人员上下楼只能使用消防电梯,不允许乘坐客梯。
4.2.5电梯维修工、电梯操作工必须持证上岗,无证人员禁止操作。电梯工每天对大厦电梯全面巡视一次,发现问题及时汇报、处理。
4.2.6经技术监督局检测不合格未取得《准用证》的电梯严禁投入使用。
4.3电梯安全运行工作程序
4.3.1中控室安保员24小时监控电梯运行情况,发现异常时通知电梯维修工(或值班工程师)或电梯公司维修。制止乘客的不文明行为,严禁易燃、易爆等危险品和超长超重等物品进入电梯。
4.3.2电梯维修工每天按《电梯日常巡检表》进行一次检查保养,并做好记录,督促电梯公司按规定进行维修保养工作,按规定填写维修保养记录。
4.3.3维修、保养等原因造成停梯,应在一层电梯厅挂牌告示。
4.3.4任何人不得在电梯机房、轿厢、井道内吸烟。
4.4电梯机房管理工作程序
4.4.1电梯工负责机房的日常检查和管理。
4.4.2电梯工每天巡视机房,发现达不到规定要求的及时处理。电梯机房内任何设备非电梯维修工、电梯公司专业人员禁止操作。
4.4.3非工作人员进入电梯机房须经主管工程师或工程部经理批准后,由电梯维修工陪同,方可进入。
4.4.4保证机房通风良好,风口有防雨措施,机房内悬挂温度计,机房温度不超过40℃。保证机房照明良好,并配备应急灯,灭火器和盘车工具挂于显眼处。
4.4.5每周对机房进行一次全面清洁,保证机房和设备表面无明显灰尘,机房及通道内不得住人、堆放杂物。保持机房干净整洁。
4.4.6消防器材齐备良好,机房内严禁吸烟。
4.4.7《电梯困人救援规程》和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。电梯机房因维修保养等原因造成停梯,应在一楼电梯厅挂告示牌。
4.5运行异常
4.5.1当火灾发生时:
中控室值班安保员打开消防迫降开关,将所有电梯全部迫降至基站,消防电梯自动进入消防运行状态,电梯维修工(或值班工程师)迅速关闭不具备消防功能的电梯。
4.5.2当地震发生时:
根据震前预报由电梯维修工关闭所有电梯,地震过后开启时由专业电梯公司对电梯进行安全检查,确认无异常后方可使用。
4.5.3当电梯进水时:
a.底坑进水时,应将电梯停于两层以上,中止运行并切断电源。
b.当楼层淹水流入井边或底坑时,应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯、切断总电源。
c.电梯湿水后,应切断总电源,报电梯公司做湿水处理,并提交相应报告。
4.6电梯维保安全操作工作程序
4.6.1维修保养时一般须切断电源,以免触电、卷入钢丝绳等造成人身伤亡和设备事故。
4.6.2因维修保养需停机时,须确认轿厢内无乘客方可停机。
4.6.3在维修保养中必须注意工作协调和配合,有人协同工作时,开梯、停梯都必须扬声,得到对方的回答后方可操作。
4.6.4在轿顶作检修保养工作时,除判断故障和调试需要外,禁止运行快车。
4.6.5底坑作业时,禁止关闭厅门,厅门处必须摆设告示牌,防止无关人员靠近。
4.6.6在井道作业时,首先开亮井道灯,按下轿顶安全开关,必须佩戴安全帽。
4.6.7机房、井道、底坑因工作需要进行动火作业时,必须遵守大厦动火操作规定,指定专人监视,事后清理火种,严防火灾发生。
4.6.8维修保养结束时,必须认真清理现场,清点工具和物品。
4.7电梯困人救援程序
4.7.1轿厢停于接近电梯口的位置,且高于或低于楼面不超过0.5米时:
a.确定轿厢所在位置(根据楼层灯指示或小心开启外门察看)。
b.关闭电梯总电源。
c.用专用厅门钥匙开启外门,用人力开启轿厢门,协助乘客离开轿厢。
4.7.2轿厢停
于远离厅门口的位置时,应首先将电梯轿厢移动至最近的电梯厅门处(以高于或低于楼面不超过0.5米为合适)。然后按照上述4.7.1中所列步骤救出乘客。移动轿厢的方法如下:
a.利用对讲电话通知轿厢内的乘客保持镇静,并说明轿厢可能移动,可将身体任何部位探出轿厢外,以免发生危险;同时如轿厢门处于半关闭或开启状态,则应先行将其完全关闭或开启;
b.进入机房关闭故障电梯的电源,打开电机轴的后盖套上盘车手轮;一人握紧盘车手轮,一人手持掣动扳手,轻轻松开制动,轿厢将会由于自重而移动,为避免轿厢上升或下降太快发生危险,操作时,应断续动作,使轿厢慢慢移动,直至最接近电梯厅门口为止。操作时,应注意,如轿厢停于最高层电梯门口以上之位置或最低层电梯门口以下位置时,不可只撬开掣动,使轿厢自行移动,而应在松开掣动的同时,握紧盘车手轮并用力盘绞,使轿厢向正确的方向移动。
4.7.3遇到其他复杂情况,应及时报告及有关领导,通知电梯公司。
4.8电梯清洁卫生职责划分表
序号项目责任人时间相关记录
1电梯机房及其设备电梯维修工每班电梯巡查记录表
2轿厢内面及导门轨井底电梯操作工每班电梯卫生检查表
第3篇 大厦物业管理中心目标管理流程
物业管理中心目标管理流程
1、目的
明确中心下属各部门、管理处及每位员工的目标管理工作,确保贯彻按照公司质量方针,实现中心总体任务目标。
2、范围
本手册规定了目标的制订、实施、检查与考核过程管理的内容与要求,适用于全中心范围内各级目标管理工作。
3、职责
3.1中心经理根据公司给中心定下的目标任务,负责分解中心各职能部门、各管理处的目标任务。
3.2管理中心经理与各职能部门负责人、各管理处主任签订目标责任书(包括经营指标目标责任书、十防责任书、安全责任书),各职能部门负责人、各管理处主任对实现本职能部门和管理处的目标任务负责。
3.3根据公司规定,配合公司对中心各职能部门和各管理处负责人及其他主管以上人员进行评价考核。
3.4各级管理人员接照职权负责本职权范围内的员工的绩效考核。
4、中心任务分解目标分解和下达
4.1中心经理根据与公司总经理签订的目标责任书,根据各职能部门和管理处的实际情况,将本中心的目标分解为各职能部门、各管理处的分目标。
4.2中心经理安排品质管理部拟定出各职能部门、管理处年度目标责任书(包括经营目标责任书、十防责任书、安全责任书)。
4.3中心经理分别与各职能部门负责人和管理处主任就下一年度的任务目标进行沟通,听取意见,由中心经理最终确保任务目标。
4.4中心经理与各职能部门负责人和各管理处主任分别签定目标责任书。
4.5各职能部门、各管理处根据目标责任书,逐级进行目标分解落实到人,并逐级签定目标责任书。
5、目标任务的考核
5.1中心经理每季根据日常的工作和公司、中心月检结果,对各职能部门和管理处目标的工作情况进行考评。根据考评结果,由中心经理在中心例会上对各职能部门和管理处的工作开展进行点评,指出不足、存在的问题和努力的方向,确保顺利完成全年目标任务。对各职能部门、各管理处未能实现预定目标,应组织进行原因分析,制订纠正措施。如确属非本中心所能控制的原因,应作出书面说明,报上级领导确认。
5.2中心按照公司规定,每季/半年配合公司对中心主管以上人员进行工作考核,确保工作任务能够得以实现。
5.2.1中心各级管理人员每月依照公司《绩效考核管理规定》的规定和相应的工作和服务标准的要求对主管以下员工进行考评,按《**管理中心基层员工绩效考核表》进行绩效评分。
5.2.2每年度末,中心经理应根据公司要求组织对本年度目标责任的完成情况进行总体评价考核,并根据公司对中心的任务目标制订下年度目标。
5.2.3中心经理及各级负责人每年度依据目标完成情况和目标责任书,根据公司规定确定对各级目标责任人的奖罚。
5.2.4中心与各职能部门、管理处签定的目标责任书、十防责任书、安全责任书、目标考评记录、考核评价记录由中心综合管理部统一归档保存。
相关质量记录
1.《**管理中心基层员工绩效考核表》**-jr-02/b01
第4篇 大厦物资出入管理作业指导书
1.0目的
通过对出入大厦的各类物品进行适当的控制,确保业户财产和公司财产不受损失。
2.0范围
适用于出入大厦的各类物品、设备、工具等的管理。
3.0职责
3.1管理处客户服务中心负责物资出入手续的办理。
3.2管理处客户服务中心主管负责b类物资出入手续的审批。
3.3管理处客户服务中心主任负责业户迁出的批准。
3.4管理处主任负责c类物资出入手续的审批。
3.5管理处保安队负责物资的检查、核对及放行。
4.0内容
4.1 出入物资的分类
4.1.1 a类物资:是指体积小,价值不高的可随身携带物品,对此可不作控制,准予放行;
4.1.2b类物资:体积较大、较重,不便个人携带的金额较高的物资,如办公用品、贵重礼品、工艺品、装修工机具、批量装修材料。
4.1.3c类物资:易燃、易爆、有腐蚀性等的危险物品和化学品。
4.2 出入物资的控制
4.2.1进出大厦人员随身携带a类物资,门卫保安员可不予控制。
4.2.2当业户或其它人员携带b类物资进出大厦时,应到客户服务中心办理手续。
a) 申请人到客户服务中心领取《物资出入放行单》,填写相关资料并加盖公司公章;
b) 业户详细填报其物资后,管理员通知分管其区域的主管。业户搬运物品为b类物资,如搬出物资为个别的家具和电器,并非搬家,且又查明无拖欠管理费用的情况,则该区域主管可签字同意放行;如搬离物品较多或全部搬家,则需上门查看,并致电业主,询问其同意与否。如同意,请收费室计算该户所有费用,将金额报给业户,在结清后请客户中心分管领导签字同意其搬家。如业主不同意,则请业户自行和业主洽谈,暂不办理放行手续。
c) 办理好手续后,需向业户说明:大宗物资在下班后或节假日方可经大堂出入。平时请走负2层,而且搬运车辆限高为2.2米。
d) 业户手续不全或费用未结清而欲搬出物资,则须耐心向业户解释,请业户先结清费用再为其办理相关手续。
f) 大门保安队员根据《物资出入放行单》核查需要放行的物品,无误时,准予放行。
4.2.3当业户或其它人员携带c类物资进出大厦时,办理手续同4.2.2,《物资出入放行单》需请示管理处主任。如管理处主任同意可以进入则须保安队携带灭火器材护送。
5.0 记录
《物资出入放行单》
第5篇 机关大厦工程管理的思路方法
机关大厦工程管理的思路和方法
大楼建设完后的主要费用支出是工程部,因此对这部分费用的控制直接影响到管理的成本、服务的质量和反应速度。
资产是由有形资产和无形资产组成的。有形资产包括设备、备品、备件、消耗品、后勤设备、测试设备、工具、建筑物等等;无形资产包括技巧、经验、流程、工艺、软件、文档、图纸等等。如何将维护人员的知识、经验、技巧转化为企业范围内的智力资本,是衡量企业工程部管理的最重要的标志之一。企业的资产等于负债(负债+权益),如果企业的负债不变,资产的增加必然导致业主权益的增加。
(1)模型管理。管理需要建立适合本单位实际情况的管理模型。这一模型的建立既不是完全套用照般人家的套路,也不是一成不变沿用自身的模式。在模型建立中,要解决跟踪设备的相关费用、历史记录和故障情况;解决设备、地点、系统之间的关系;建立层次体系;状态检测;潜在风险及可能对系统造成的影响。
(2)预算管理。预算是下一年度工程费用的计划,我们期望预算与决算的吻合。要达到这一目标,预算的管理就显得非常重要。做好预算需要相关的知识和工作的经验。成都**大厦目前的状况是有很多新系统的初期运转和管理的转型,还没有积累必要的经验和数据。因此,可依据上一年的部分数据加上部分造价的百分比做出简易的预算,待决算时调整。一些新的工程项目的预算要在保证功能的前提下,尽量节约开支。
(3)材料管理。由于法院的工作十分重要,因此材料的管理好坏直接影响到服务的质量和反应速度。一些常备材料的及时补充、耐用材料的供应渠道、材料质量的比较分析、成本价格的变化规律、材料的保管和使用说明都是材料管理的基础工作。在材料的采购过程中,要配合供应部门做好采购工作。
(4)工单管理。工单是工程管理的必要手段,也是考核每一工作环节的凭证。一式三联的工单流程是:由维修员工填写(保留一联转值班室)―→报修部门签字(保留一联)―→供应部门发货(保留一联)。工单的流转,反映了各部门对工程部门工作的认可程度和工程部门自身管理的有效程度。
(5)档案管理。工程部的档案管理是一项非常细致、重要的工作。各种工程的档案、设备的档案、材料的档案和技术的档案要做到分门别类、安全可靠、存取方便和更新一致。确保在使用时,及时可靠。
(6)资源管理。资源管理可分为两个部分:人力资源和物力资源。求得结果和资源的统一是管理追求的目标。既不是为了取得好的结果而不计成本,也不是为降低成本而没有结果。这样,我们首先要对资源及其它的各个要素有非常清醒的认识。
(7)采购管理。申请订单、采购投标、审批程序、验证收货、发票处理、库存处理、反馈环节等等。
(8)安全管理。安全的生产和工作是我们的前提条件。这里包括危险品标识、危险因素的排除、可能后果的预警、联系和跟踪。
(9)品牌管理。由于**大厦的集成系统具有地区和行业的领先水平,因此它具备了标志性的条件。与集成厂商和设备供应商合作,结成战略、策略合作伙伴,将有效提高**大厦的无形资产的产值和降低维护费用。同时对集成系统的维护、修理、运转起到了保险的作用。宣传的作用对外提高自身的形象、对内也是鼓励、鞭策自己的有效手段。不断的创新是领先的动力,**大厦要不停顿地将新理念、新技术、新方法和新观点溶入集成系统。
工程部的主要任务:维护、修理、运转。
第6篇 会议大厦房屋装修与改造的管理
行政办事中心及会议大厦房屋装修与改造的管理
房屋二次装修和改造主要影响到房屋结构、荷载的改变。不合理的装修和不科学的施工方法。直接危害到房屋建筑的安全性。同时,盲目选用不合适的装饰材料,还会破坏工作生活环境,危及人体健康。物业公司在房屋的管理工作中,必须重视对二次装修和改造的审批、监督、追踪和验收工作,确保房屋使用安全。
行政办事中心及会议大厦建筑面积较大,大楼内功能多,随着时间的推移,必定会出现室内外二次装的需求。由于各区域性质的不同,对装修要求各有不同,装修时间也不可能统一,同时不可避免地涉及到动火、拉接临时电源等特殊要求。为确保大楼建筑结构安全,保证楼宇外观协调统一,符合消防安全要求,保持大楼安全静谧的办公环境,达到合理、安全使用物业的目的,物业管理公司要结合甲方装修要求,严格参照执行建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》,按以下的程序对房屋装修实施有效管理和控制:
(1)装修申报
需装修的用户应会同装修施工单位填写《装修申请表》并经甲方审批后,向物业服务中心递交甲方的审批意见、施工人员、时间、期限,使用机电设备的容量、装修施工方案、装修施工图纸(平面图、立面图、电气布线图、所有图纸加盖章),提供装修施工单位资质证书、营业执照复印件。经审核后,用户、装修施工单位、物业服务中心三方签订装修管理责任书。
公共场所的装修,应事先向公安消防机构申报,由用户向公安消防局防火科领取建筑内部装修防火审核呈报表,经消防机关审批后报物业服务中心登记备案,再进行装修申报手续。
施工队进场装修前。需到物业服务中心办理装修进场手续,递交有效证件。办理装修许可证和施工人员临时出入证,领取施工马夹,凭证出入施工,保安员凭施工人
员穿着的施工马夹、《施工人员临时出入证》及身份证放行。
(2、现场管理
l、物业服务中心装修责任人员负责监管每一装修项目。
2、物业服务中心监管人员每天进入施工现场检查二次以上,发现违章施工、违章用电、用火、乱拉乱接临时电源等,应采取适当措施予以制止处理。
3、动火作业按消防管理程序办理,并由监管人员负责监督。
4、对出入的材料、工具等由经查验放行,严格控制易燃材料进入大楼,确保行政办事中心及会议大厦安全。
5、严禁装修施工人员进入装修场所以外的办公区域,以保证物业各区域的安全和安静。
6、保安员按巡逻时间,把装修现场作为一个重要巡逻点进行巡视,并填写巡视记录表。
(3)垃圾管理
对产生的装修垃圾,集中堆放,并严格做到日产日清,绝不允许堆放在消防通道上。也不允许堆放在影响行政办事中心及会议大厦形象的任何部位(垃圾清运由施工队负责)。
(4)装修验收
l、装修工程完工后,物业服务中心会同用户、施工单位及有关专业技术人员参与验收。
2、对未能通过消防验收的,物业服务中心严格督促其整改,否则将不准许启用,以确保行政办事中心及会议大厦安全。
3、验收合格后,由施工单位向物业服务中心交回发放的施工马夹及《施工人员临时出入证》。
4、对需延长装修期、增加装修范围的,需报甲方审批,再报物业服务中心备案后执行。
第7篇 大厦管理处人力资源部概述组织结构图
一、人力资源部概述
人力资源是大厦最为宝贵的资源。通过合理地开发人力资源,充分发挥人的最大潜能,为大厦的经营目标能够提供巨大的增值效应。
正所谓没有高素质、高效率、高满意度的员工就没有高满意度的顾客和大厦的高效益。人力资源部作为开发、管理大厦人力资源的职能部门,所处的位置和所担负的责任都是极为重要的。
人力资源部主要负责以下工作:人力规划、员工招聘、录用、培训、考核、工资、劳保、福利、调配、质检、劳动关系协调等工作。
下设部门:人事部、培训部、质检部、员工宿舍、员工更衣室
二、人力资源部的重要性
人力资源部是大厦中最关键的决策职能部门之一,大厦的经营管理离不开人、财、物、时间、信息等资源。在诸资源中,唯有人力资源是最为宝贵的。因为,其它任何资源均由人来开发利用,而且通过合理地开发人力资源、充分发挥人的最大潜能,能够产生巨大的增值效应,国会的最核心内容就是要通过最大程度地满足目标客源市场的需求,以实现企业效益和社会效益的最大化。
三、功能和作用
人力资源部的功能和作用主要体现在三个方面,即提供大厦经营活动中所需的充足的各种人力资源;提高人员素质以及合理利用和开发人力资源;发挥员工的积极性,挖掘潜能。
1.通过人力资源部的工作,在全店上下均能明确地树立起现代人才观念,真正做到了解人、关心人、尊重人、培养人,合理地选好人、用好人,使得人尽其才、才尽其用。
2.要在大厦内部真正按照科学合理的原则,根据实现企业目标的需要,从最大限度调动人的工作积极性、创造性出发,制定出整套包括选拔、培养、使用、考核和奖惩在内的劳动人事制度和分配制度,科学地定岗定编,使人与事得以最佳结合。
3.人力资源部的工作特点是既有阶段性目标,又要有贯彻始终、永无止境的追求。因为社会的发展,科学技术的进步会不断地给人力资源开发提出新课题,且大厦管理思想、管理体制、管理手段和管理方法的科学化、现代化本身也要求员工不断调整自己的知识结构,提高自己的知识水平。人力资源部要尽可能为员工表现自己的能力提供机会,使他们获得的知识在实践中转化为经验,上升为理论。
四、基本任务
人力资源部的基本任务是遵循国家的劳动人事法规和政策,围绕大厦的经营管理这一中心开展工作,最大限度地利用和开发人力资源,不断提高员工的整体素质,优化人才资源,实现经济效益和社会效益的最大化。具体有以下内容:
1.直接负责整个大厦的人力规划、员工招聘、录用、培训、考核、工资、劳保、福利、调配、质检、劳动关系协调等工作。
2.开展各种有效活动,密切劳资关系,协调政府、企业、员工、客人之间的利益,增强员工的向心力、凝聚力。
3.完善工资分配和福利制度,吸引和留住优秀人才。
4.负责对员工的工作质量进行监督,确保大厦服务质量。
5.负责制定《员工手册》、《劳动合同》及大厦的人事规章制度。
6.负责同政府机关、社会团体、人才交流中心及其他同行建立并保持友好的工作关系。
7.审核人力资源的财政预算和支出,做好各项成本控制工作。
8.负责审核大厦年度培训计划和月度培训计划,建立和完善大厦二级培训体系。
第8篇 大厦小区消防管理程序
小区(大厦)消防管理程序
1.目的
加强所辖区域的消防管理,保障客户和公司生命、财产的安全。
2.范围
适用于公司各管理处。
3.职责
3.1总经理为消防安全第一责任人,总经理授权总经理助理全面负责消防安全工作的组织落实和监督总结,建立防火安全责任制度。
3.2品质管理部协助总经理助理落实和监督公司各管理处的消防工作,督促完善防火安全责任制度。
3.3各管理处经理为消防安全的直接责任人,具体负责组织消防工作的具体实施、培训、演习、检查、完善消防设施,组建义务消防队,制定并实施灭火方案。
3.4各管理处经理指定的消防管理人员为本部门消防安全的责任人,负责本部门防火宣传及安全检查,消除火险隐患,熟悉周围环境,及时制止、纠正违章行为,参加现场灭火救灾工作。
4.方法和过程控制
4.1各管理处应制定本部门的灭火方案、义务消防队人员名单。各管理处经理在消防机关和总经理助理指导下,执行有关消防法规,落实各项防火安全措施,负责做好管辖范围内的防火安全工作。
4.2各管理处在员工的季度考评中必须包括相应的消防知识考评,安全员必须会使用灭火器、消防水带,保洁员必须会使用灭火器,知道疏散人员的方法,安全员负责消防器材的检查及保养。
4.3定人、定时、定方案地消除火险隐患,每年组织一次消防实战演习(演习时必须实际使用消防水带、灭火器)。演习前一周制定演习方案并品质部参于评定,演习后应有相应的图文记录,并将演习情况记录在《消防演习情况记录表》上。
4.4各管理处每季度至少进行一次紧急集合,参加人员以本部门安全员为主(在岗安全员可不在紧急集合之内),须准确记录各人员在接到紧急集合命令后赶至指定地点的时间及装备情况,并在《紧急集合情况记录表》中予以记录。各管理处紧急集合的指定地点及所需时间由品质部核定,对紧急集合中不能达到要求的人员,在月度考评中予以体现,对紧急集合中无故缺勤、拖延人员要予以严肃处分。
4.5定期组织检查、维修保养消防器材及设备。
4.6积极配合消防机关对消防工作的检查和指导。
4.7每位员工应熟悉自己的岗位环境、操作设备及所使用物品的情况,熟悉安全出口的位置和消防器材的具体摆放位置,懂得消防器材的具体使用方法,指挥监控中心主管监督消防器材设备的维护保养工作。
4.8发现有异味、异声等异常现象要及时报告指挥监控中心进行核实,并采取有效措施处理。
4.9保持楼梯、走道和出口畅通无阻,妥善维护楼梯、走道和出口的安全疏散指示及事故照明设施。严禁贮存烟花炮竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆及各类剧毒物品。
4.10在防火范围内,办公和商场装修面积在50平方米以下的,由管理处负责审核;超过50平方米的应报消防机关审核,经批准后方可施工。装修应采用不燃或难燃材料,使用易燃或可燃材料的,必须经消防机关批准,并进行防火处理。
4.11客户进行室内装修,在需要增设电气线路或改装燃气管线等较大作业前,必须报管理处批准。管理处须要求施工人员严格按管理处要求的规定进行施工。
4.12各管理处须有小区(大厦)的地下煤气管网图,小区内须挖掘地面的施工,必须到管理处办理申报手续,经管理处经理同意方可动工。具备使用管道液化石油气条件的小区(大厦)客户,严禁使用瓶装液化石油气。
4.13各小区(大厦)应有地面层消防设施平面图并悬挂于指挥监控中心,图中标注灭火器、消防栓、水流接合器等消防设施的位置。高层楼宇每层明显位置必须设置消防疏散示意图。
4.14任何人员不得随意启动消防泵、喷淋泵、稳压泵、送、排烟阀、破玻璃报警按钮等消防设备,不得随意动用消防器材和消防水。
4.15大厦应配有足够的消防用沙,不得挪做它用,烟感、温感、喷头未经许可不得擅自更改和拆除。
4.16各管理处须有灭火作战示意图,并悬挂于消防指挥中心,消防设施清单也应存放于指挥中心。
4.17小区(大厦)内的装修现场必须配有足够的灭火器,禁止施工人员在施工现场做饭、吸烟、使用明火。
4.18火警、火灾的处理方法
4.18.1任何人员发现火情时,应立即就近取用灭火器灭火,同时立即向指挥中心报警。
4.18.2接到火警通知后,中心人员要保持镇定,要求现场人员讲明火警地点、燃烧物质、火势情况等,并随时向指挥中心汇报火情。
4.18.3中心值班人员根据火情,立即通知各岗位禁止无关人员、车辆进入现场,通知有关人员组织疏散;立即关闭着火区域煤气阀、电源,同时将火警情况报告给消防总指挥。
4.18.4消防总指挥接到通知后,立即赶到现场并成立现场临时指挥部(由安全管理当值负责人组织),同时组织全体人员布置救灾工作及现场救护工作,并向总经理和总经理助理汇报。安排设备责任人切断煤气总阀及市电,同时将应急电源投入使用。
4.18.5火势扩大到三级(猛烈阶段)时,启动消防泵和喷淋泵,使用紧急广播通知客户离开房间,在场工作人员指挥客户从消防楼梯安全疏散,禁止乘客搭乘电梯,消防救护人员通过消防专用通道进行灭火工作(大厦)。
4.18.6火势较大的情况下,应立即拨打火警电话119,通知公安消防部门进行抢救,并向社会求助。组织接应小组,负责引导、配合外界增援队伍。
4.18.7管理处积极协助消防部门做好火灾现场的保护工作。
4.19品质部至少每半年组织一次专业人员对各管理处进行防火安全检查,填写《治安、消防安全巡查记录表》,并监督整改措施的落实情况,保存相关质量记录。
4.20消防灭火器材要按国家规定,每年进行年检、校验、维修、保养,确保能正常使用。
5.引用标准
《中华人民共和国消防法》
《新建筑设计规范》
《建筑灭火器配置设计规范》
6.质量记录和表格
《消防演习情况记录表》
《消防设施清单》
《紧急集合情况记录表》
《治安、消防安全巡查记录表》
《紧急事件处理记录表》
第9篇 大厦外墙装修工程施工组织管理
大厦外墙装修工程施工组织与管理
1.针对本工程公司提供的条件
鉴于本工程的规模和业主的良好资信,我公司对本工程非常重视,将该工程列为我公司的重点工程,一旦中标,公司将成立以公司常务副总经理为组长,公司总工程师为付组长,公司各职能部门负责人为组员的'----大厦工程领导小组',集中公司优势资源,加强领导与协调,确保工程顺利进行。同时,委派综合素质高、有同类工程施工经验的项目班子负责本工程的施工管理。
另外在资金上,本工程设立单独帐号,确保本工程专款专用。同时,在甲方资金暂时不能到位的情况下,以公司的强大资金实力为后盾,确保工程进度不会因工程款的问题而受到影响。
2.公司组建项目部的原则
项目经理部肩负实施项目管理、履行总包合同的重任,是企业为实现本工程各项管理目标而设置的施工现场管理组织,因此,良好的项目组织机构是工程能否顺利进行的基础和重要保证,为保证项目组织机构能够胜任本工程的组织管理工作,我公司组建项目部、设置组织机构时,将严格遵守下列原则:
2.1专业、高素质的原则
从项目经理、总工程师、现场经理、机电副经理到现场各类专业人员,我们都将选派能力强、素质高、有类似工程施工经验,具有拼搏、奉献和敬业精神的人员,组建精干、高效的项目经理部。
2.2层次分明、分工明确、责任到人的原则
组织机构分为企业保障层、项目管理层、施工作业层,企业保障是后盾,项目管理是主体,施工作业是基础,各层次之间职责分明。项目部根据任务要求,分成若干个职能部室,各职能部室之间既分工明确,又相互协作。
2.3强调总承包职能,分包服从全局的原则
本分包工程在项目经理直接领导下,服从总包管理和总包协调工作,从全局出发,统一协调、统一管理,行使施工分包管理职能,有效地解决施工总承包管理中存在的管理和协调力度不大的问题。
2.4发挥团队精神的原则
项目的最终成功要依靠项目团队的努力,因此,组织机构的设置和人员配备要有利于大家充分发挥团队精神。在目标设置上,要努力把项目目标和员工个人目标有机地结合起来。
3.组织机构的特点和保障作用
3.1加强分包管理职能
改变以前只重视自己承包范围内工作,不重视项目总包的协调,理顺了主承建、分包和业主之间的关系。在工程管理上完全将分包的管理服从于总包单位的进度、质量、现场安全文明施工进行总体规划和统一管理,并积极主动地为其他分包单位的施工创造必要条件,以确保工程工期、质量目标的实现。
3.2部门设置齐全,人员配备合理
在项目经理部设置过程中,我们充分考虑了所承担任务的范围和目标要求,因此,在部门设置和人员配备方面,都给予了高度重视,做到了部门设置齐全、人员配置合理,如项目部中不仅集中了各职能部室有经验的专业工程师,还专门设置了设计管理人员,设计管理人员将与总包等单位有关人员一起,及时解决施工中遇到的图纸、变更、洽商等问题,从而确保工程的顺利进行。因此,该项目管理部为实现工程管理目标提供了有力的保障作用,为搞好工程管理奠定了坚实的基础。项目部设置详见项目管理组织机构图
4.项目组织机构设置
项目组织机构设置见下图:
北京----**置业发展有限公司工程施工分包管理组织机构图
第10篇 z大厦停车场管理守则
大厦停车场管理守则
1、车辆进入本停车场停泊,须按规定交费,并服从车场管理人员调度。
2、车况不良或车辆漏油不得进入车场。
3、不得携带易燃、易爆、剧毒等危险品进入车场。
4、车辆进入后,按车场的指引箭头、提示语或管理人员指挥行驶,不得逆行,限速5公里/小时。
5、不得在停车场内加油、修车。
6、爱护停车场设施设备,不得乱丢垃圾杂物等;若损坏车场设施设备,须照价赔偿。
7、车辆须泊入指定车位,不得跨车位停泊,否则按占车位交费。
8、驾驶员离开前须检查车门、车窗是否关好,不得在车内存入贵重物品;若车况有问题,须在车辆检查登记表上签名认可。
不得在停车场内长时间停留或在车内睡觉。
9、 车辆不得堵塞停车场行车道,否则管理公司将采取强制措施疏通车道,一切后果由该车驾驶员负责.。
第11篇 科技大厦管理规约草案
e科技大厦管理规约(草案)
为加强e科技大厦的物业管理,维护全体业主的合法权益,维护物业区域内公共安全、公共环境和公共秩序,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和北京市的有关规定,经本物业区域业主大会会议表决通过,制订本管理规约(以下简称本规约)。
第一章 总 则
一、物业基本情况
物业名称:e科技大厦
物业类型:写字楼
坐落位置:北京市**区**坊路*号
总建筑面积67,693.20平方米,其中地上建筑积44,592.20平方米, 地下建筑面积23,101平方米。地上十三层,地下四层,总高度50米。首层高5.0米,其它楼层层高3.75米,车位384个。
二、本物业区域成立业主大会行使业主关于物业管理事项的共同决定权。
三、业主应遵守物业管理有关法律法规和本规约,执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业服务机构的物业服务活动,遵守本物业区域内物业管理的相关规章制度。同时,业主应保证其共居人、使用人及相关人员遵守本规约和相关规定,合理使用物业。
第二章 物业使用和维修
四、按规划设计用途使用物业。合理使用共用部位、共用设施设备,自觉维护物业整洁、美观,遵守市容环境管理的相关规定。不擅自改变房屋结构、外观和用途;不擅自占用共用部位和共用设施设备;不擅自利用共用部位搭建建筑物、构筑物等。不擅自张贴或安装可通过外观看到、有碍观瞻的标识牌、广告牌或标语等。
五、爱护公共环境。不侵占公共绿地、损坏绿地、园林和其它共用设施设备;不随意堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物;不在共用部位乱涂乱画和随便张贴;垃圾应按指定时间和地点投放,避免遗撒。
六、自觉维护物业区域内的公共秩序。不在物业共用部位或违反规定在专有部分堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其它有毒有害物质;不得利用物业从事危害公共安全和公共利益的活动,以及法律法规及相关规定禁止的其它活动;遵守环境保护的相关规定。
七、机动车在本物业区域内行驶应避让行人,严禁鸣喇叭;车辆出入应按规定出示相应证件或登记。
机动车应在规划的车位停放,严禁在消防通道、消防井盖、人行便道和绿地等场所停放;车位只可用作停放车辆,不得擅自在车位上安装设施;停放期间,防盗报警器应使用静音,发生噪音应迅速解除。
八、业主应及时对专有部分以内的有可能影响相邻业主权益的损坏部位和设施设备进行维修,发现属公共维修责任的物业共用部位、共用设施设备损坏时,应及时告知物业服务机构或业主委员会,并采取必要措施防止损失扩大。
九、对异产毗连的物业进行维修,各相关业主应积极协助、配合,不得人为阻挠维修。因阻挠维修,造成人身伤害和财产损失的,阻挠人应承担法律责任。
业主应配合物业服务机构和相邻业主必要时进入专有部分以内进行维修,如因该维修而造成物业损坏的,应予以修复或适当赔偿。
十、人为原因造成物业共用部位、共用设施设备损坏的,责任人应负责修复或赔偿。
十一、业主需要进行室内装饰装修的,应当告知物业服务机构,并按规定签订装饰装修服务协议。
装饰装修房屋,应在规定时间施工,不得擅自拆改承重结构、各种管线和破坏防水层等,不得影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用,因装饰装修导致物业共用部位、共用设施设备损坏的,应当承担修复及赔偿责任。
十二、业主对其共居人、访客、代理人、承租人、雇工及其授权使用人因过错对本物业服务区域内其他业主造成的人身伤害及财产损失,应当承担相应的赔偿责任。
十三、本物业服务区域内所有权属于全体业主的可供经营的公共部位、公共设施设备的经营权可以经业主大会决议,由业主委员会代为行使,该项经营的全部收入归全体业主共同共有,从物业管理费中提取不超过2%作为业主大会经费,收入可以按照以下用途使用:业主委员会开展工作的经费不足时提取一定比例作为业主大会费用;补充专项维修基金。
十四、其他条款
为防止因跑水、燃气泄漏或电器过载发生的火灾及其他突发性灾害,对上述灾害及时进行有效的处理,业主需主动向物业服务公司预留紧急联系方式,并应在上述灾害发生时配合物业服务公司采取紧急避险措施。
若紧急避险措施给相关业主造成直接财产损失,紧急避险实施人不对此承担赔偿责任;但实施紧急避险措施超过合理且必要的限度,并给相关业主造成直接财产损失的,紧急避险实施人应承担相应的赔偿责任。
业主及其授权使用人因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用本物业共有部分和共有的建筑物附属设施的,应事先通知物业服务公司,并在约定的期限内恢复原状,造成财产损失的,应当承担修复或赔偿责任。
第三章 物业服务费用的交纳
十五、业主应当按照管理规约约定或业主大会会议的决定交纳物业服务费用,因故不能按期交纳的,应委托他人按期代交或及时补交。
对欠缴物业服务费用的业主,业主委员会应进行催缴或委托物业服务机构催缴,采取电话、书面和当面等催缴方式。
同时,业主应按规定交纳水、电、燃气、供暖等使用费用。
十六、业主如委托物业服务机构对其专有部分和专有设施设备进行维修、养护等特约性服务,应另行支付费用。
十七、业主在转让或出租物业时,应当告知新业主和承租人遵守本规约,并将有关情况于3日内告知业主委员会或物业服务机构。
业主转让物业,应当结清物业服务费用;出租物业,约定由承租人交纳物业服务费用的,业主承担连带责任。
第四章 违约责任和违约纠纷的解决
十八、业主应自觉遵守本规约的各项规定,违反本规约造成其它业主、物业使用人人身伤害或财产损失的,应当承担法律责任。
对业主的违约行为,业主、业主大会、业主委员会可以督促其改正,也可委托物业服务机构督促其改正。
十九、业主对物业服务的意见和建议,可直接向物业服务机构提出,也可向业主委员会提出。
第五章 附则
二十、本规约如有与进行法律法规相抵触的条款,则该条款无效,但不影响其它条款的效力。
二十一、本规约经首届业主大会表决通过后立即生效。
第12篇 xc大厦空调运行操作管理
大厦空调运行操作管理
空调换热站运行规程
**城市广场大厦由主楼和裙楼构成,其空调采暖系统由高区换热站和低区换热站为主楼和裙楼提供空调热水。
换热站运行程序
换热站主要设备的运行分别执行各自的操作规程,其运行程序见下图:
正常正常正常加水
检查膨胀水箱水位←开启补水泵←软化水箱水位←软化水罐
正常
检查热水循环泵,阀门检查换热器,分汽缸蒸汽压力
正常
正常
开启热水循环泵←
开启换热器、供汽、出凝结水阀门
调整并保持换热器出水温度
正常
开启所用空调器
空调换热站紧急故障处理规程
换热站发生下列紧急情况之一,可停车处理。
一、电机或水泵等一部份冒烟起火。
二、板式换热器漏汽,漏水、温度异常升高。
三、发生必须停车的人身事故,如人、手或衣服被卷入轴内。
四、电机或水泵声音异常,发生强烈震动。
五、水泵轴温迅速上升,并超过允许温度。
六、发生单路停电事故。
七、电流波动太大。
八、严重抽空,泵内由于抽进杂物堵塞而引起压力突然下降
九、发生必须紧急停车的其它事故,将要损坏设备而来不及请示报告时可紧急停车。
紧急停车处理规程
一、关闭事故换热器供汽阀门和凝结水阀门。
二、关闭事故泵进出水阀门。
三、切断电机电源。
四、按开车程序开启备用换热器或备用水泵。
五、处理事故换热器或水泵。
六、消除影响人身安全的故障。
七、处理造成紧急停车的其它事故。
八、认真如实填写事故记录并及时上报。
制冷站运行程序
┌─────┐┌──────┐
┌──────┐│加药装置││娈频给水泵│
│软化水罐│└──┬──┘└───┬──┘
└──┬───┘└───┬───┘
│正常│正常、加水
┌──┴─────┐┌────┴──────┐
│软化水箱水位││冷却塔水位│
└───┬────┘└────┬──────┘
│正常│正常
┌───┴────┐┌────┴───────┐
│开启补水泵││冷却塔风机、电机、变速箱│
└───┬────┘└────┬───────┘
│补水│正常
┌───┴────┐┌────┴─────┐
│膨胀水箱水位││开启冷却塔风机│
└───┬────┘└────┬─────┘
│正常│正常
┌───┴──────┐┌────┴─────┐
│冷冻水系统阀门开启││开启冷却水系统阀门│
└───┬──────┘└────┬─────┘
│正常│正常
┌───┴──────┐┌────┴─────┐
│开启循环水泵││开启冷却水泵│
└───┬──────┘└────┬─────┘
│正常│正常
┌───┴──────┐┌────┴─────┐
│检查分、集水器压力││检查冷却塔水温、压力│
└───┬──────┘└────┬─────┘
│正常│
┌───┴──────┐│
│开启所用空调机││
└───┬──────┘│
┌──┴───┐
│制冷机开启│
└──────┘
空调系统标准参数
1、空调房间
┌────┬───────┬───────┬──────┬───┐
││夏季│冬季│新风量│噪声│
│名称├───┬───┼───┬───┤m3/人.h│db(a)│
││温度℃│湿度%│温度℃│温度%│││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│商场│26-28│--│16-18│--│9│30-60│
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│写字间│24-26│〈65│18-20│40│30││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│健身康乐│26-28│〈65│18-20│40│30││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│餐厅│24-26│〈65│18-20│--│20││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│厨房│≤30│--│16-18│--│40-60次换气││
││││││││
└────┴───┴───┴───┴───┴──────┴───┘
2、制冷站
冷冻水送回水温度7℃/12℃
冷却水送回水温度32℃/37℃
3、热交换站
空调热水送回水温度高区60℃/50℃
----------低区85℃/60℃
板式换热器蒸汽进口压力〈0.4mpa
------------------温度〈150℃
安全规程
一、安全第一,保障人身及设备安全,保证空调系统正常运行。
二、严格执行设备操作规程,杜绝违章操作。
三、运行、维修人员必须进行上岗培训,培训不合格不准上岗。试用人员不得
在关键岗位独立操作。
四、运行、维修人员要懂得电气安全基本常识,会使用灭火器具。
五、高空作业必须系安全带,必须同时两人以上作业。
六、不得操作带'病'设备。不得操作安全防护措施不合格的设备。
七、运行、维修人员疲劳过度,患病时不得上岗操作。
八、制冷剂存放运输过程中应避免高温、振动,充罐排出时须防止泄漏,造成冻伤,并不得遇明火。
九、各种油器存放、使用必须注意防火,避免污染环境。
十、蒸汽、冷热水管道的启闭都必须缓慢进行,防止水锤噪声及阀件的损坏。
十一、容易出现危险隐患的设备,场所应有明显的安全警示标志。
