第1篇 物业管理装修巡查流程注意事项
物业管理员装修巡查流程及注意事项
一、装修巡查流程图
二、装修巡查注意事项
1、检查装修住户有无办理《装修许可证》;
2、检查装修人员有无办理装修住户相符合的《临时出入证》;
3、检查室内是否按照《房屋装饰装修协议》规定,配置相应的灭火器材;
4、检查是否将装修材料、工具、装修垃圾等物品堆放在公共部位;
5、提醒装修户不要开门施工,防止灰尘触动消防报警器。
6、检查装修户是否有违禁物品(电炉、煤气罐等)
7、水、电
1)住户进场施工时应提醒其做卫生间防水闭水试验(室内闭水3公分,48小时),确保无渗漏,并通知楼下住户前来共同检验;
2)检查室内水管走向,查看有无破坏原有防水层,若破坏应及时联系业主,告知利害关系,要求其将防水破坏部位重新处理,并重新做闭水试验;管道铺设完毕后建议住户对管道进行压力试验,确保接口无渗漏。同时要求水电工绘制水电走向图。
3)检查业主是否将无排水设施房间改为经常用水房间。
4)检查室内多媒体信息箱中原有线路是否齐全,若有缺失应通知业主及时与工程管理中心联系;
5)检查水电工在移动原有插座位置刻墙槽时有无将墙体中原预留横筋切断;
6)室内强电线路均为2.5平方,应提醒业主能否承受得了所空调的负荷,若不能承受,应在地面处理前适当更换线路。
8、泥瓦工
1)检查是否破坏和更改下水管道。
2)检查排水立管有无检查口,若有应提醒装修人员做好标记,并建议业主做活动瓷砖,以便日后检修。
3)检查是否违规拆除承重墙体;业主拆除非承重墙体时应在现场确认,拆除的建筑垃圾让其袋装运至楼下垃圾池中。
4)检查住户是否改动原有卫生间排烟口位置,若有改动应到现场监督予以指导(原有卫生间排烟口可以垂直向上移动至窗户上沿与顶中间);厨房安装煤气热水器的住户,社区事务助理应现场指定热水器强排口位置。
5)提醒住户厨房墙砖贴好时可以申请安装煤气表;
6)查看装修申请表中有无申请改动厨房排烟口位置的,如有应提醒业主和装修人员应用切割机小心切割,防止碎片掉入烟道中,切割好后将原有止回阀装好并做好封闭工作,防止日后室内返烟。
9、油漆
1)装修人员粉刷油漆时严禁吸烟,应责令装修人员一定要关门施工,;
2)提醒装修人员不要将油漆废料倒入下水管道中。
3)油漆处理完毕后,提醒业主可以安装对讲系统。
10、木工
1)厨房、卫生间木工吊顶时要求住户掉活动顶(可拆卸);
2)提醒业主若地面做复合地板,到工程管理中心申请,开发公司免费铺地坪;若地面铺设实木地板,提醒业主和装修人员龙骨打卡深度不得超过3.5公分,一是防止将楼板打穿,二是防止将楼板中预埋的线管打穿。
3)在地面铺设地板前应提醒住户提前申请水暖管道二次压力试验。
11、安装防盗网,大阳台可以在室外安装款式样式与一楼相同的不锈钢防护网,其他窗户只能安装在室内或在室外安装隐形防护网和夹层防护网。
12、安装晾衣架,所有住户均不得在室内安装可伸出室外的晾衣架。
13、顶层屋顶花园装修
1)查看顶层住户是否将原来在屋顶花园内烟道拆除
2)地面需要做装饰的应提醒再次做好防水工作,原有地面不可以拆除。
3)安装太阳能时社区事务助理应现场指定位置,包括保温管的走向。
14、空调安装,住户安装空调时应尽可能的到现场指导与监督,要求其一定要将空调外机安装在相应的空调机位中。
15、小区内已接入有线电视,所有住户均不得安装卫星电视。
第2篇 某农贸市场物业资料管理计划
**农贸市场物业资料管理计划
科学的、规范化的档案管理能有效地为**农贸市场及公共设施的使用、维修、改建和各项管理工作提供指引和服务。**农贸市场作为高档住宅项目,其档案资料是十分繁杂的,我们拟采取系统化、科学化、信息化的科学管理手段,明确指定档案管理人员,抓住档案资料的收集、整理、归档、利用四个环节,对所有档案资料进行严格、科学、集中的管理,达到提高物业管理水平、更好地服务业户的目的。
1.物业资料管理流程:
收集:工程技术、维修、改造资料;
证件、装修审批表;
历次管理活动书面、音像记录
整理分类:产权资料;
技术资料;
管理规章及内部管理制度;
历次管理工作资料、记录;
业委会文件、通知、资料、活动记录;
财务帐表及分布方案
归档:按国家示范住宅小区标准及评分细则及iso9001(2000版)质量体系标准建立双档制。
利用:按权限取用,领取时登记,使用后立即归还。
2.档案资料的分类检索
(1)开发建设单位移交档案资料
1)产权资料
项目批准文件
用地批准文件
建筑执照
拆迁安置资料
2)技术资料
**农贸市场规划图
建筑施工图
竣工图
a.总平面图
b.单体建筑、结构、设备竣工图
c.消防、附属工程及地下管网竣工图
地质勘测报告
工程合同
开、竣工报告
工程预决算
图纸会审记录
工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)
隐蔽工程验收签证
沉降观察记录
竣工验收证明书
钢材、水泥等主要材料的质量保证书
新材料、构配件的鉴定合格证书
水电、卫生器具等设备的检验合格证书
砂浆、混凝土试块试压报告
供水试压报告
3)物业资料
**农贸市场基本资料
**农贸市场分项资料
商业配套资料
娱乐设施资料
(2)管理处自建档案资料
1)业户资料
a.业户基本情况
b.产权证书复印件
c.各项签约文件
2)日常管理资料
a.环境管理记录
a.日常巡查记录
b.垃圾清运记录
c.消杀记录
d.噪音检测记录
b.保安管理记录
a.日常巡查记录
b.交接班记录
c.值班记录
d.物资搬运放行记录
e.紧急事件处理记录
f.车辆进出记录
g.夜间查岗记录
c.车辆档案
a.车辆详细资料
b.车位使用协议
d.装修管理资料档案
e.维修服务档案
a.维修委托单
b.维修服务回访记录
f收费管理档案
a.管理费收支公布表
b.管理处与外单位签订的各类合同
c.其它
g.设备管理档案
a.公用设施保养维修记录
b.机电设备保养维修及运行记录
c.设备分承包方维修保养记录
d.设备设施巡视检查记录
e.设备台帐
h.业户意见调查、统计记录
i.业户访问记录
j.业户投诉及处理记录
k.员工管理档案
a.员工个人详细资料
b.员工培训考核记录
c.员工业绩考核记录
d.员工内务管理检查记录
l.培训档案
a.培训计划及实施记录
b.培训考核及跟查记录
c.军事训练及消防演习记录
m.行政文件
a.政府部门文件
b.公司规章制度、通知、通报等文件
c.公司荣誉资料
n.其它
3、档案、资料使用流程:
4、档案资料收、发管理程序
(1)公司重要资料(如开发建设单位提供的资料)接收必须经过管理处主任或其指定负责人验收,完善交接手续后方能分卷归档。
(2)日常管理文件按照公司制定的文件管理程序进行发放及接收,并分卷归档。
5、秀嘉农贸市场档案资料管理要求
(1)采用多种形式的文档储存方式,如电脑磁盘、光碟、录像带、录音带、胶卷、照片、图表等,并采用相适应的保管、储存方法。
(2)尽可能把其它形式的档案资料转化为电子档案储存,便于查找和利用。
(3)电脑文件必须由专人按照规定设置子目录进行分类管理,并定期按相关管理流程清除过期失效文件。
(4)原始文件按照文件使用性质及重要性进行分类,并编制相应的文件目录。当文件状况有所变动时,应及时调整目录的有关内容,以保证查阅者及时找到有效的文件。
(5)档案的鉴定必须由管理处指定人员负责,对档案是否有效、作废、复印份数以及保存期限、保存数量等做出决定,未经授权人士无权决定。
(6)档案按不同业务性质分块,以内容分类,统一编号,登记造册,编辑目录,分类保存。
(7)档案保管必须有专人负责,以达到文档管理要求,必须做到档案标识清晰,分类明确,易查找;档案出室必须由授权人员经过登记后方可借出,文件借阅者需妥善保管所借文件,不得涂改、撕毁等,否则追究相关责任;档案入室时必须经过检查,如有轻微破损应立即修补,损坏严重需追究借阅人员的责任。档案管理人员应定期检查档案借阅情况,以便及时收回在外文件,防
止因管理疏忽所导致的文件丢失和泄密。
第3篇 高校会议场馆物业设施设备管理技术
(设施设备管理)技术服务:
(一)服务内容:物业服务范围内的基本水电设备、暖通空调、运输电梯、消防系统、交通设施、监控系统、燃气设施、通讯设施、景观灯、公共即热式开水炉、会议多媒体设施设备、会议网络系统(学校会务系统)会议音响系统的日常管理,由管理方委托相关专业维保单位进行维修保养的外,物业服务方做好日常检查管理,保证运行正常,发现异常情况通知维保单位进行检修处理。
(二)技术服务(设施设备管理)的具体标准:
保证设施设备完好,正常运转。
1、水电设备房内要保持整洁,室内严禁存放有毒、有害物品。水电设施设备房钥匙由服务方专人保管,给水设施设备、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好。
2、水泵房管理。
(1)水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备由机电人员定时进行巡回检查,了解设备的运转情况,及时发现故障苗头并及时处理,认真做好记录,解决不了的问题报告委托方有关职能主管部门或相关维保单位,争取早日解决。
(2)水泵房无关人员不得进入水泵房。特别是生活水泵房、箱须上锁并有专人管理;有二次供水的生活水箱需每年对其进行清洗、消毒并有国家相关部门的检测报告。
(3)消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择开关位置与自动位置,操作标志都应简单明确。
(4)保证供水泵的正常运转,定期检查泵的运转情况做好记录。雨季前的专项检查并做好记录。
(5)做好水泵房卫生清洁。
(6)定期对泵房、管道进行除锈、油漆保养工作。
(7)检修、保养、保洁等管理均有规范的记录(除消防水泵,有专业维保单位负责维保、维修)。
3、保持楼面落水管落水口等正常完好。每月清扫1次以上排水明沟;每2个月对地下管井清理1次,每季度对地下管井疏通1次,做好相关记录,保证通道清洁,排水畅通。
4、熟悉大楼主要水电表、井、阀、管道等的位置、走向、型号、功率、数量等相关参数,并做好统计和相关记录。
5、避雷接地系统。每年雨季来临之前,对整个避雷接地系统进行检查维护;在大雷雨过后也要及时对系统检查,发现严重腐蚀、松脱等立即向委托方报修,做好日常维护管理。检查维护结果及处理措施报委托方物业主管部门备案。
6、电梯运行与管理。
(1)每日监督电梯运行状况,加强日常管理,配合专业维保单位的维保服务,做好相关记录。
(2)按维保服务合同督促维保单位实施电梯及其安全设施检查(标准按学校与维保单位合同规定办)。确保电梯及安全设施完好、齐全,通风、照明等附属设施完好。
(3)在电梯维修时应配合做好临时警示管理。
(4)制定紧急救援方案和操作程序,在接到报警信号应尽快设法解救乘客,同时迅速通知维保单位派人排除设备故障。
(5)专业维保公司进行的定期维保、维修,应提供工作联系单及相关服务资料,这些材料有物业单位收取保管,全部维保、维修工作由物业公司参与并组织验收,对其维保工作作出服务评价。
(6)配合完成每年电梯年检工作。
7、空调设备维护管理。
(1)配合完成专业维保公司一年不少于2次定期维修保养工作,在巡查中发现问题或受理用户报修项目后应及时与空调的维保单位联系,保证空调的正常使用。
(2)对空调专业维保公司进行的定期维保、维修工作提供的工作联系单及相关服务资料物业方需妥善保管。对定期难保、维修完成后进行验,并对维保单位的工作情况作出客观的评价。
(3)做好节能减排相关工作,严格按委托方有关空调使用规定执行,杜绝浪费。
8、会议音响及会议网络、多媒体设备的管理。
(1)须有专人对会场内的设施设备进行日常维护、检查。
(2)会议前期对所需用的设施设备进行检查,会中应对突发的设施设备故障进行排除,会后对设施设备进行保养维护。
(3)检查多媒体电脑、投影仪是否可正常使用,需保证操作系统安全可靠,应用软件安装到位,无病毒木马等,做好杀毒防护工作。
(4)对设施设备出现的损坏,应及进报告并分析原因,人为损坏应照价赔偿。
(5)对上述相应工作好记录,对设施设备数量进行登记。
第4篇 物业公司综合管理部主任职务说明书
物业公司综合管理部主任职务说明书(样板)
职位名称:主任
所属部门:管理处
定员:1人
直接上级职务:财务副总经理
直接下级职务:副主任、主任助理
所辖人员:全体员工
职位代码:工资等级:
工作分析人员:z 工作分析日期:20**-3-20批准人:
工作说明
工作概述
综合管理本部门行政和客户服务工作,协调所属各部门的关系;编制部门工作计划严格执行公司各种计划、方案和规章制度;参与绩效目标的分解与制定,并对部门绩效目标承担首要责任;主持本部门各种计划、活动和规章制度的编制并监督实施;同时负有管理、指导和培训下属员工责任。
工作职责
1、组织、调动、激励本部门员工执行公司各种计划、方案和规章制度并报告工作;
2、参与绩效目标的分解与制定,并对部门绩效目标承担首要责任,按公司要求在本部门实施绩效管理活动,持续提高部门与员工工作绩效;
3、主持编制管理处各种工作计划、方案与规章制度并监督实施和进行评估;
4、综合管理本部门行政事务,指挥、安排、监控本部门各项日常管理工作,协调所属各部门及员工的工作关系;
5、与客户保持密切联系,采取措施持续提高客户满意度和部门间满意度;
6、指导、培训、激励下属员工,帮助实现员工个人职业生涯规划,持续提高员工满意度;
7、贯彻三体系方针与要求,保持并持续提高经营管理质量和客户服务质量;
8、贯彻终身学习理念,持续提升自身专业水平、管理水平和领导水平;
9、完成上级安排的其他工作或任务。
应负责任影响性质:直接影响管理处日常工作的正常运作、影响公司的形象、管理水平以及公司经营指标的达成。
影响范围:公司及管理处
职务权限自主事项:依据相关的物业管理法规、政策及公司的各项制度处理管理处的日常事务。
请示事项:业主重大投诉及计划实施方案须按规定报上级领导审批。
任职规范
(一)生理要求1、年龄:不限 2、性别:不限
3、身高:不限4、体重:与身高成正常比例,在合理范围内就可
5、听力:正常 6、视力:矫正视力正常
7、健康状况:无残疾,无传染病8、外貌:无畸形,出众更佳
9、声音:普通话发音标准,语音和语速正常
(二)知识与技能要求1、学历要求:大专及以上学历
2、专业要求:管理类专业,物业管理专业更佳
3、工作经验:专业工作经验三年以上,或同等职位工作经验两年以上
4、职业资格/职称:初级以上职称,有物业管理部门经理岗位证书
5、计算机技能:熟练使用windows、office系列办公软件
(三)特殊技能要求素质特点:1、成就需求为主导;2、权力需求为主导;3、亲和需求为主导。
职务核心能力:组织能力、协调能力
职务能力级别:1、信息处理能力级别5级
2、人员管理能力级别5级
3、工具操作能力级别2级
(四)其他要求
1、能随时出差
2、能服从公司内部岗位或职位调配
第5篇 物业管理人事管理技巧及范例精解2
物业管理的劳动人事管理技巧及范例精解(2)
第二节人力资源管理技巧
一、人力资源管理的内涵
以人为中心,这是物业管理与传统房屋管理的又一个重要区别。传统房屋管理是以房屋为中心,以维护房屋及其附属设施完好可使用为原则。而物业管理贯彻的则是以人为中心的原则。它除了维护房屋及其附属设施可使用外,更注重业主或租赁者的房屋使用环境,满足他们的居住、经营、办公、生活等方面的服务需要。它除了讲究房屋的安全、可用的基本要求外,更讲究居住环境的舒适和方便。
物业管理的以人为中心原则中的“人”,不仅是指具体单个的人,还指群体化的和社会化的人,它是人的个性和共性辩证和协调的统一。因此,物业管理以人为中心的原则,不仅为单个业主或租赁者的需求服务,而且更是为物业所有人或使用人的需求服务,是为人的合情、合理、合法的需求服务。对于单个业主或租赁者为了自己的需要而妨碍公共利益的需求则不能提供服务。
资源通常可分为三大类:自然资源、资本资源、人力资源,或粗分为物力资源和人力资源,其中物力资源为自然资源和资本资源的总和。
那么,什么是人力资源(human resource)呢人力资源一般指蕴含在人体内的一种生产能力,以及具有这种能力的人,而生产能力是指在劳动活动中可资运用的体力和脑力的总和,是存在于劳动者身上的、以劳动者的数量和质量表示的资源。
人力资源的概念,有狭义和广义之分。狭义的人力资源,是指具有劳动能力的劳动适龄人口。广义的人力资源,是指具有劳动能力的劳动适龄人口,再加上超过劳动年龄而还有劳动能力的那部分老年人口。
人力资源管理是通过以下五个职能要素实施的。
(1)确保。这是为了实现组织目标而募集与配置人力的过程,是人力资源管理中的先行职能。其主要内容为:职务分析;人力资源规划;招募、考核、选拔与录用。
(2)开发。这是指开发所募集的人员的品德才能。以提高组织绩效的过程。是人力资源管理中的重要职能。其主要内容为:培训、开发规划;职前培训、在职培训及脱产培训;职业生涯开发。
(3)报偿。这是为员工对组织所作出的贡献而给以报酬的过程,是人力资源管理中的激励凝聚职能。其主要内容为:激励工作积极性;工作绩效评估;工资薪酬;福利措施。
(4)整合。这是使员工之间和睦相处、协调共事、取得群体认同的过程,是人力资源管理中的人际协调职能。其主要内容为:新来人员的职前教育与社会化;群体中人际关系之和谐;矛盾冲突的调解与化解。
(5)控调。这是对员工实施合理、公平的动态管理的过程,是人力资源管理中的控制调整职能。其主要内容为:科学、合理的员工绩效与素质的考评评估;对员工使用的动态管理措施,如晋升、调动、奖惩等。
所以,人力资源管理可定义为:为了有效地达成组织的目标而进行的组织内人力资源的确保、开发、报偿、整合、控调的活动和过程。
二、物业管理公司的用工方式的原则与岗位设置
(一)用工方式
随着我国企业用工制度改革的不断深化,在用工方式上已改国家用工为单位用工,改固定用工为合同用工。物业管理公司作为企业,有充分的用工自主权,可以根据企业的实际情况和具体需要,建立起适应市场经济环境、灵活多样的用工制度,按照具体岗位的设置,配备多种用工形式的人员。
(1)无固定期限的合同制员工。这是一部分人员,在实施全员劳动合同制以后,由固定工转换为没有约定合同终止时间的劳动合同制员工。这部分人员一般是物业管理公司在成立前就在本系统工作的正式工(固定工)。
(2)有固定期限的合同制员工。这是物业管理公司成立后向社会公开招聘的人员,与物业管理公司签订劳动合同,约定合同终止的时间、条件。在合同期内履行合同义务,享受合同权利。物业管理公司的一些较为重要的岗位,除了由上述第一类合同制员工任职外,有固定期限的合同制员工也是重要的组成部分。
(3)劳务协议工。这是把物业管理公司的一些技术要求较低、劳动强度较大的岗位,以主动承包形式向社会上一些劳动服务机构发包的用工方式。比如一些清洁工岗位,物业管理公司可以与企业所在地劳动局所属的劳动力市场或街道职业介绍机构签订劳务协议,由劳动力市场或其它职业介绍机构输送劳务人员,由物业管理公司进行管理、使用。
(4)退休回聘人员。这是利用原单位或外单位已退休的职工,他们年龄已高,但身体健康,仍能从事一些较轻体力消耗的工作。这部分人员有较深的工作阅历或熟悉本单位情况。
只有打破了计划经济模式下“铁饭碗”式的用工制度,人员能进能出,干部能上能下,工资能高能低,才能使物业管理公司的人员请得进,留得住,流得出,用得活。
以上介绍的四种用工形式的合理使用,有利于物业管理公司精简人员、降低成本、提高效益、激励士气。
(二)用人原则和规定
劳动合同是建立劳务关系的重要依据。根据国家有关规定,应与从事劳务的所有人员签订劳动合同,并通过国家劳动部门予以鉴证。目前实行的合同种类有:与正式员工签订的定期劳动合同;与临时聘用人员签订的临时工劳动合同;以及其他各种聘用及借用合同等。
(三)岗位设置
1.认真贯彻“精简机构,提高效率”的原则,在保证正常营业的前提下,根据工作需要确定机构和编制,高效率、满负荷,合理配备各岗位人员,并设置相应岗位。
2.物业管理的岗位层次设置如下:
(1)总经理;
(2)副总经理(总会计师、总工程师);
(3)正、副总监(亦可不设);
(4)部门正副经理;
(5)正副主管;
(6)领班;
(7)员工;
(8)见习员工。
3.员工具体岗位及级别,应根据应聘职务、岗位职责、服务技能、专业知识和业务水平,经董事会或公司考核后分别确定,员工内部调动,一律以新聘职级为准。
(四)辞退、辞职和调动的有关规定
为加强员工管理,做好辞退、辞职和人员调动的工作交接,现对申请辞职、调动的人员或劝其调出人员的申请程序及办理手续,规定如下:
1.本人申请辞职、调动
(1)员工因个人原因提出辞职或调动,须提前30日向部门经理递交书面申请。部门经理确认后,由申请者本人填写“辞职、调动审批表”,部门经理签署意见再送人事部审核。人事部经理签署意见后呈报总经理或主管人事的副总经理审批。
(2)辞职或调动申请自批准之日起10日之内,应持调入单位的接收函到人事部办理调动手续,逾期不予办理。
(3)申请辞职或调动未
批准之前,必须坚守工作岗位,不得以任何借口拒绝接受领导安排工作。私自脱岗的员工一律按有关规定处理。
(4)员工申请辞职或调动经批准后,部门经理不再安排其工作,应按规定办理业务、财、物移交等手续和调、离职事宜。
2.辞退和除名
凡在合同期内被辞退或除名人员,同时解除劳动合同,从批准之日起,1周之内必须按规定迅速办理工作、财及物等移交手续。
3.办理移交手续
(1)辞职、调动和辞退人员,经批准后,须首先与所在部门做好交接工作,才可办理离职手续。
(2)办理离职手续须持人事部发的离职通知单到各有关部门办理离职手续。
(3)离职手续办清且将档案转移后,人事部再根据本人出勤情况,结算本人工资。
三、管理和考核的技巧
(一)物业管理公司人力资源的日常管理
1.员工入职管理
从向员工寄发书面的录取通知单开始,依次办理员工报到手续,收取员工身份证、证件照、学历证件(有的在招聘时已获取)、岗位资格证书、岗位操作证、驾驶执照、劳动手册(下岗、待业证明)、养老保险关系转移单、独生子女证等,有关证件、资料复印后原件应归还员工,然后开具申领制服表给制服房或综合部,发放制服、员工手册、小区或大厦管理规定、胸牌、更衣柜钥匙等,并要求员工在领物表上签名后存档,接着安排入职培训,完成后到各自部门岗位上报到。
2.员工规章制度管理
物业管理公司运作程序的管理,是以规章制度形式等予以贯彻执行的。公司为不同性质和内容的岗位(工种),制定各级岗位责任制,各部门、各工种的员工在工作岗位上的行为都必须遵循岗位责任制条款的规定。现有国外一些先进的国家也把职务分析(包括职务描述和职务要求),作为任职者的工作标准和任职要求。
有关员工纪律管理的日常规章制度一般包括在《员工手册》中。物业管理公司编印《员工手册》,发给全体员工人手一册,介绍公司的各种章程和规定,尤其对必须遵守的纪律管理和各种规章制度,简要明白地逐条罗列,便于员工集中学习,在日常工作中参照对比。上海广播大厦物业管理部《员工手册》包括员工守则、劳动条例、员工福利、安全守则、奖惩条例。纪律处分是员工手册中奖惩条例的一部分,它是人力资源部门用以纠正员工违纪犯规行为的一种行政惩罚手段,而不是目的,在操作中要注意严肃慎重、实事求是、及时客观、公正一致。
3.投诉处理
员工投诉是指员工对公司的管理政策、制度的执行情况,对公司的工作方法和作风,对所受惩处等因素不满所产生怨愤而进行的申诉。处理投诉要注意以下几点:a
第6篇 某物业管理公司质量方针发布令
物业管理公司质量方针发布令
依据《质量管理体系-要求》(gb/t19001-2000 idt iso9001:2000), 结合本企业实际情况,特制定公司质量方针如下,现予以批准发布实施。
质量方针:
我们的使命是为所有的客户、业主及租户提供最优质、最高增值的物业服务。为达到此目标,公司支持并要求每一位员工努力发展,不断提高服务素质,以符合此要求。
本质量方针既是对顾客的承诺,又是对全体员工的质量要求,全体员工必须遵照执行。
公司最高管理层将确保质量方针的实施和定期评审。
最高管理者:
发布日期:
第7篇 物业公司网络信息管理作业指导书
1.0目的规范公司内部网站和外部网站,以及其它知名公共网站(如搜房网)上有关物业管理公司信息的管理。
2. 0适用范围物业管理公司在各类电子网络上信息的发布、对电子网络上的评论或问题进行答复。
3. 0职责行政部行政秘书负责对本作业指导书规定的工作负全面责任;
各部门(管理处)对行政秘书收集的问题及时提供答案。
4.0管理内容
4.1公司外部网()论谈上的信息维护
4.1.1行政秘书至少每2日登录一次公司外部网站公众论谈,对发布的帖子进行浏览,收集有关物业管理方面的问题。
4.1.2将问题分类后以电子邮件方式发给相关部门负责人,请其拟定回复内容。
4.1.3对于部门负责人无法回复的问题应提交公司行政部商议。
4.1.4对答复内容进行整理后提交经理审阅,在2个工作日内进行回复。
4.2内部网站信息维护
4.2.1 每周一,各管理处及各部门将本周重要工作安排同电子邮件方式提交行政部行政秘书。
4.2.2 每周二,行政秘书将物业公司本周重要工作安排挂上内部网站部门信息中。
4.2.3 行政秘书将物业管理公司新闻实时挂网,重大新闻需经行政部主管审批。
4.3公共网站论谈上的信息维护
4.3.1 搜房网重庆站点是必须关注的网站()。
4.3.2 处理方法参照
4.1内容进行。
编写:
第8篇 物业住户装修管理程序
公司程序文件版号: a
修改号: 0
ej-qp4.9物业公司住户装修管理程序 页码: 1/3
1.目的:
对小区住户装修管理实施控制,确保建筑物结构安全,外观统一,使住户合理、安全使用。
2.适用范围:
适用于公司有关部门对小区住户装修管理。
3.引用文件:
3.1 质量手册第4.9、4.10、4.13章
3.2 iso9002标准第4.9、4.10、4.13章
4.职责:
4.1工程维修部负责装修管理中有关项目的审查,施工责任书的签署,施工监督管理和验收。
4.2保安服务部负责施工人员施工证的签发和安全查检。
4.3经营管理部负责向装修住户收取各种规定的费用和退还装修押金。
5.工作程序:
5.1装修申请:
5.1.1新住户在办妥入住手续后,即可办理装修申请,老住户需要重新装修,可直接到工程维修部办理装修申请。
5.1.2 装修住户向工程维修部提出装修申请,由工程维修部发放《装修申请表》、《装修工程施工质量管理责任书》和《装修工程施工治安卫生责任书》。
5.2装修审批:
5.2.1工程维修部负责查验施工队装修资质认证书和营业执照,审查装修项目,内容及安全措施。并与施工队签定《装修工程施工质量管理责任书》和《装修工程施工治安卫生责任书》。
5.2.2工程维修部审查项目,签定责任书后,开据施工许可证。
5.3缴费:
5.3.1经营管理部凭许可证,按责任书中规定收费标准,收取装修管理
费和装修押金,出具发票和收据,并在施工许可证上加盖财务章。
5.3.2遇特殊情况,经公司副总经理批准,方可免交有关装修管理费或押金。
5.4装修监督:
5.4.1保安服务部凭加盖财务章的施工许可证,办理施工人员出入证,保安人员负责实施现场查验。
5.4.2装修材料、工具、车辆进入小区按保安服务部车辆管理规定执行。
5.4.3工程维修部有关人员负责装修中的结构安全, 文明施工, 垃圾清运, 用电, 用水和空调安装的监督管理, 要求每天巡查一次。
5.5违章处理:
5.5.1装修巡查中发现违反责任书中有关条款,视违章程度,签发《整改通知书》并送交住户和施工队认可签字,施工队根据《整改通知书》内容,及时进行整改,需要罚款的,施工队需及时向经营管理部交清罚款,领取罚款收据,否则,责令其停止装修。
5.6 装修验收:
5.6.1 装修工程完工后,施工单位及时通知工程维修部安排装修验收。
5.6.2 工程维修部有关人员汇同住户和施工单位一起参与验收,验收合格后,由三方在《装修工程验收情况表》上签字认可,达不到合格要求的项目,由施工队继续整改,直至验收合格,《装修工程验收情况表》签字后由工程维修部较交经营管理部存入住户户档。
5.7退还押金
5.7.1经过半年后,施工队凭据押金收据和验收单(由工程维修部和住户经半年使用情况验证,签字确认合格)到经营管理部办理退还押金。
5.7.2使用中出现问题住户及时通知施工队,进行返修,直至合格。
6.支持性文件与质量记录:
6.1《装修申请表》 ej-qr-qp4.9-016.2
6.2《装修工程施工质量管理责任书》 ej-qr-qp4.9-02
6.3《装修工程施工治安卫生责任书》 ej-qr-qp4.9-03
6.4《装修工程验收情况表》 ej-qr-qp4.9-04
6.5《整改通知书》&nbs
p;ej-qr-qp4.9-05
第9篇 物业管理企划部岗位职能说明书
物业管理公司企划部岗位职能说明书
1企划部职责
对房地产市场进行调查、分析及预测、项目洽谈、公关。
编制前期介入方案、物业管理方案和物业管理委托合同。
负责各物业服务中心重大创收经营项目的策划。
2企划部经理岗位职责
对房地产市场进行调查、分析及预测。
拟定物业管理方案。
拟定物业管理委托合同。
负责物业管理前期介入方案的制定。
对房屋租赁销售市场进行调查、分析、检测。
负责各服务中心重大创收经营项目的策划。
负责项目洽谈、公关。
负责新接项目的组建工作的协调,并报送总经理批准后组织实施。
第10篇 物业管理：持续改进程序
物业管理手册:持续改进程序
为了不断提高质量、环境管理体系的有效性,以不断增强顾客、相关方和员工满意,本公司通过活动、过程来实现质量、环境管理体系的持续改进。
1、通过管理方针的建立与实施,营造一个激励改进氛围和环境。
2、确立管理目标,明确改进方向,由各部门根据相关信息确定改进时机和目标。
3、通过数据分析、绩效监视和测量、内部审核、管理评审,不断寻求改进的机会,并做出适当的改进活动安排。
4、实施纠正和预防措施以及其他适应的措施实现改进。
5、在管理评审中评价公司改进效果,各部门评价自身改进工作效果,确定新的改进目标和改进的决定。
第11篇 z花园物业管理投标须知
为了使本次投标活动能顺利、公平地进行及完满结束,特制定以下条款,请各投标单位遵守。
一、投标单位须知
1、本次投标活动采取选标方式进行,投标文件应注意保密。
2、参加投标的单位应根据本文及其附件的规定和要求编制标书。
3、本次投标活动不以物业管理费最低者作为选聘企业的唯一标准。
4、须于2023年1月28日12:00前将投标文件壹份用文件袋密封后送交天河区林和中路 号五楼经营发展部鸿伦花园物业管理项目招标小组。逾期按弃权处理。
5、本公司招标小组将于2023年2月1日10:00统一启封标书,对各单位提交的投标文件进行现场审议及无记名评分。投标文件得分占总评分的50%。
6、本公司招标小组将在2023年2月2日至2月10日对受邀单位所管理物业项目进行现场考察。现场考察得分占总评分的50%。
7、本公司招标小组将以各单位投标文件及现场考察得分相加作为总评分,并由总分最高者中标,于2023年2月15日公布评选结果及书面通知各受邀单位。
二、物业管理招标书
1、标的
鸿伦花园物业管理项目
2、投标书应具备内容
(1)总体管理设想,包括:内部管理架构、运作机制等。
(2)物质装备计划,包括:管理用房、器械工具、办公电器等。
(3)管理人员配备计划。
(4)管理人员的培训制度。
(5)经费收支预算,并列明增收节支措施。
(6)物业管理服务内容和将达到的标准。
(7)受邀单位营业执照和资质证的复印件、公司物业管理情况简介等。
3、物业管理服务的范围
中标单位在鸿伦花园提供的物业管理服务须包含但不仅限于以下各项:
(1)房屋的使用、::维修、维护。
(2)公共设施、设备及场所(地)的使用、维修、养护和管理。
(3)清洁卫生的管理。
(4)维护公共安全和生活秩序。
(5)大厦停场车场行驶及停泊的管理。
(6)组织和开展社区文化活动。
(7)大厦档案资料管理。
4、物业管理服务的标准
(1)鸿伦花园的物业管理服务将执行广州市住宅小区物业管理服务一级标准以及物业管理服务委托合同的有关规定。
三、其它事项
1、中标单位须和我司签订《物业管理服务委托合同》(见附件一),并按照合同的要求对鸿伦花园实行统一管理,提供综合服务,自主经营,自负盈亏。
2、物业管理服务委托合同的期限为三年。
3、在定标后30天内由中标单位开始接管鸿伦花园的物业管理工作。
4、大厦物业管理服务费收取标准执行市物价局相关规定。
5、中标单位可按大厦每月管理成本的10%提取物业管理酬金。
6、在投标过程中违反招标文件规定,或以任何方式采取不正当竞争手段的,一经查实,由招标小组按规定给予查处。已经中标的终止委托管理合同,一切后果及损失由责任者自负。
广州建居房地产发展有限公司
第12篇 邻里小区前期介入物业管理
左邻右里小区前期介入物业管理
物业管理是以经济为手段,从事对物业的使用、保养、维修、经营工作和提供服务,是使物业发挥最佳效应的一种管理形式,它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。因此,在管理中将建立追求全过程最佳效益的现代化管理模式,在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的需求,考虑到社会经济发展后居住水平提高的需要,从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程效益,其首要环节即是前期的介入。
一、前期介入的主要内容
(一)对物业的整体规划提出合理建议,对所管物业进行全面了解
根据人性化、人体工程学、大量的人文习惯以及微观使用效率等,针对物业设计注意和提高其在工程、功能、环境、管理四个方面的质量,使物业使用更为合理、有效、经济,以便充分发挥物业价值。如在规划设计一项上,针对配套设施的合理设置、水电供应容量、安全保卫系统、垃圾处理的方式、消防设备的处理、建筑材料的使用状况等多方面提供专业的参考意见,提请设计单位注意,从而将一些隐患避免在初始阶段。我们将对诸如土建结构、管线定向、设施建设、设备安装等物业的情况进行了解,达到了如指掌,对今后不便于养护和维修之处提出改进意见,并做好日后养护维修的重点记录,更好地为业主服务。
(二)察看工程建设现场
1.审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备及电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。
2.对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案,磋商解决办法。
3.在施工现场做好日后养护、维修的要点记录,图纸更改要点记录。
4.参与工程验收,进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查,并按整改计划督促整改。
(三)建立与业主或使用人的联络关系
1.听取业主或使用人对物业管理的要求、希望。
2.了解业主或使用人对物业使用的有关安排、打算。
3.参与售房部门同业主或使用人签约。
(四)为后期管理做好准备
物业管理是一项综合管理工程,通过物业管理把分散的社会分工集合为一体,并理顺关系,建立通畅的服务渠道,以充分发挥物业管理的综合作用。此外,在对物业实体实施管理之前,还应设计物业管理模式,制定相应的规章制度,并协同开发商草拟有关文件制度,筹备成立业主管理委员会,印制各种证件,以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。物业管理前期介入就可以在此阶段把上述工作安排就绪,以使物业一旦正式交付验收,便能有序地对物业实体进行管理。
二、人员安排
按进度陆续入现场,参与前期的物业规划,具体内容如下:参与有关设备的安装、调试、监理工作,掌握小区设备设施的合理布局等基本情况,提出建议;参与房屋的竣工验收和房屋设施的预验工作;配合房产公司做好综合验收相关工作;投入入住前的各项工作。
1、小区综合验收通过后,交付前7天,部分治安人员、维修人员经上岗培训合格后,先期到位,负责对将接收的物业的守卫工作和情况熟悉。
2、小区综合验收前,按照小区条例规定,做好物业的接管验收工作,包括用房、资金、资料、房屋设备设施等内容。
3、业主入住前7天,管理处挂牌办公,交付前5天所有员工经培训合格后上岗,共同迎接业主入住。
三、前期管理及监督
管理处成立后,管理处主任编写入住工作方案,配备管理处工作人员,制定开办采购计划;
治安方面:熟悉小区地形地物及各种安防设施,明确人员排班及各岗位工作职责;
车辆管理:设计安装小区道路标志,建立完善车辆管理制度;
垃圾清运:确定临时装修垃圾堆放处。
四、配合工作
与供电、供水、电信等公司和有线电视、邮局等单位搞好联系工作,保证业主入住后水、电、通信等正常使用。
