第1篇 某项目管理处投诉处理程序
项目管理处投诉处理程序
1、客户的投诉可能有以下几种形式
通过书面形式进行投诉(包括信函、传真、电子邮件等)。
通过电话形式进行投诉。
直接到各区管理处面对面进行投诉。
2、针对不同形式的投诉,采取以下相应的处理操作程序
(1)对书面形式的投诉处理操作程序。
①详细阅读所来的投诉资料,必须弄清楚业主的投诉目的(如有疑惑之处,应立即致电业主了解清楚)。
②致电业主表明我们已收到其投诉资料,正着手安排解决,并表示歉意,请求谅解。
③按投诉资料的投诉情况填写《投诉处理记录表》(附表17),并连同投诉资料交由主任签署。
④按主任已签署的《投诉处理记录表》上的处理意见开出相应的通知单,由跟进人员送往相关处理部门与相关部门达成处理共识,主要是投诉处理开始及完成时间要相关部门予以明确。
⑤再次致电业主,表述我们的处理意见及计划完成时间,征询业主之意见。
⑥跟进人员必须紧密跟进有关部门的处理情况,在处理过程中发现影响处理执行的情况应立即向主任汇报,由主任亲自与其他部门进行协调解决。
⑦如主任也无法协调解决的问题,应立即通知客户服务部协助跟进,仍无法解决的由经理进行协调解决。
⑧投诉处理完后,由跟进人员致电业主对处理情况及结果进行意见征询。
⑨跟进人员将业主对处理情况及结果的意见详细记录在《投诉处理记录表》上,并由主任签署后交收费文员归存。
⑩客户服务部定期到各区收取业主的书面投诉资料及《投诉处理记录表》(副本),进行整理分析,并向上级部门提出分析报告和整改方案。
(2)对来电形式的投诉处理操作程序
①对投诉来电应耐心听取,尽量避免在电话里进行解释,对关键要点应在便条上即时记录(以便准确完整记录在《投诉处理记录表》上)。对不清楚之问题应在业主投诉完后,客气地进行询问明确,目的要准确无误地了解业主的投诉要求。
②在来电结束前应向客户表示歉意,请求业主的谅解。
(3)对直接到各区管理处面对面进行投诉的处理。
①在业主进行投诉时,接待人员要耐心平静地聆听,对关键问题要及时在便条上予以记录(以便准确完整记录在《投诉处理记录表》上),不要在业主投诉过程中进行申辩解释。
②待业主投诉完后,视投诉情况对业主表示歉意并请求谅解,并在对业主的投诉情况发生之原因在有充分了解情况的条件下作恰当的解释(这点可灵活掌握)。
③向业主表示我们将尽快与有关部门联系解决业主的投诉,并客气礼貌地陪送业主至门口外。
第2篇 房地产公司项目报建审批管理程序
房地产公司项目报建、审批管理程序
1、目的和范围:为确保公司开发项目取得完整审批手续,以便项目顺利进行。项目审批分四个阶段:征地阶段、工程报建阶段、配套工程报批阶段、综合验收阶段。适用于福州地区的开发项目。
2、职责:
2.1对外联络部负责项目审批的各个阶段。对外联络部应该对材料的形式完整性负责任,必须对各部室报来的材料进行内部审核,及时发现欠缺的材料并要求补充(时限规定见问责制),如果到政府部门审批环节因为材料不齐全被退回,对外联络部要承担相应的责任。
2.1.1对外联络部有责任指导报送材料的部门,提供符合报批条件的材料,经过对外联络部明确指导后,报送材料的部门仍然发现不符合报送要求的材料,责任人和部门负责人要承担责任。
2.1.2对外联络部应当掌握政府审批手续、收费标准等信息,并建立相关的信息系统。
2.2设计研发部负责提供报审各阶段所需的图纸。
2.3工程材料部、监理事业部负责提供施工手续报批材料。
2.4对外联络部应该对验收、报批反馈的意见,及时传递给相关部门,由相关部门负责落实,对外联络部负责跟踪。
2.5当对外联络部的工作可能影响计划执行时,应当及时向计划管理部门反映相关信息。
2.6对外联络部负责公司资质的报审、年检工作
3、工作程序
3.1征地阶段
3.1.1申办《建设项目选址意见书》:外联人员应持申报材料到市规划局办理手续,涉及到菜地、林地、国有资产、文物的应同时到福州市蔬菜产销领导小组办公室、福州市国有资产管理局、福州市文物管理局办理审批手续。
福州市城市规划局申报材料:报建人员身份证明、公司介绍信、法人代表委托书;《建设项目选址意见书》申请表;建设用地申请报告;项目建议书、公司营业执照、企业代码证、批准证书;1:500地形图一式3份。要求在15个工作日完成。
取得《选址定点意见书》、选址红线图三份,对外联络部将《选址定点意见书》、选址红线图复印件传送设计研发部。
福州市蔬菜产销领导小组办公室申报材料:规划选址申请表复印件;规划选址红线图;如属长期保护区菜地,还应具备市政府常务会议同意征用或其他有关文件;取得蔬菜办批文。要求在10个工作日完成。
福州市国有资产管理局申报材料:立项申请报告;企业财务报表(财务部提供)。要求在10个工作日内完成。
取得国资局批文
福州市文物管理局申报材料:用地红线图一式2份(城区1:500,土地成片开发为1:1000)。要求在15个工作日内完成。
取得文物局批文
取得《选址定点意见书》后,设计研发部根据选址指标及选址红线委托设计院进行项目总平面图的设计。
3.1.2申办《土地预审意见书》:取得《建设项目选址意见书》后,外联人员持以下申报材料向省、市土地管理局申请办理《土地预审意见书》。要求在15个工作日内完成。
申报材料:土地预约申请书、申请人及经办人身份证明及授权委托书;市规划局核发的《建设项目选址意见书》及附件(原件);市规划局核发的《选址定点用地规划红线图》(原件);公司的资质证明(含金融部门证明)(复印件)(财务计统部提供);与被拆迁或征地单位、乡(镇)村协议书(原件由总经室提供)。
取得《土地预审意见书》。
3.1.3申办项目立项:外联人员持以下申报材料向建设局申报项目审批表,后持审批表向福州市计委申报房地产项目立项,要求在15个工作日内完成。
申报材料:可行性研究报告(总经室提供);公司营业执照、法人代表证明、资信证明;土地预审意见书;选址意见书;市建委审批的申请表
持项目立项批复及资信证明,批准证书、营业执照、申请报告、董事会决议、章程、修改文件向外经委申请增项、增资,取得新的批准证书后,向工商局申请营业执照取得项目经营权。
取得立项批文,将立项批文传送财务部、经营部。
3.1.4申办《建设用地规划许可证》:申办《建设用地规划许可证》的程序可分为:报批《总平面规划》、报批《建设用地规划许可证》两个阶段。外联人员持以下申报材料向福州市规划局申办。拍卖地总平规划与建设用地规划许可证12个工作日;一般建设项目总平8个工作日,建设用地规划许可证5个工作日。
《总平面规划》申报材料
报建人身份证明和单位介绍信;市规划局核发的《建设项目选址意见书》和选址红线图或《建设用地规划许可证》和用地红线图(复印件);选址范围的总平规划图一式6份(总平中如有高层建筑或重要建筑应提供平、立、剖面设计方案图,如有安置房、幼托等应提供单位平面方案图)(设计研发部提供);与原用地单位签定的征地协议书(应经主管部门批准)或原用地单位的《土地使用证》复印件和《房屋所有权证》复印件;属于批租用地的,提供土地合同和市政府的土地批文及用地红线图;若总平面会审经市规划局审定提出修改意见的,二次报建时需提交按纪要修改后的总平面规划图一式6份。
取得审批盖章的总平图一式3份,将总平图复印件传送设计研发部进行建筑方案设计、经营销售部办理《预售许可证》及产权预先登记。
《建设用地规划许可证》申报材料:报建人身份证明和单位介绍信;《建设用地规划许可证》申请表;市计委批准的年度建设项目计划任务书;公司成立批准文件、工商营业执照(复印件);已经批准的《总平面规划图》及有关附件;《建设项目选址意见书》及选址红线图;可行性研究报告、环境评估报告(大、中型项目);与原用地单位签定的征地协议书复印件或原用地单位的《土地使用证》复印件;1:500地形图一式5份;勘测院提供的电子数据地形图软盘
对外联络部取得《建设用地规划许可证》、规划红线图一式三份及电子地形图规划红线软盘,将《建设用地规划许可证》复印件传送财务部,规划红线图复印件和软盘传送设计研发部。
3.1.5申办《建设用地许可证》取得《建设用地规划许可证》后,外联人员应持以下材料向福州市土地管理局申办《建设用地许可证》
申报材料:用地申请书;申请人身份证明(法人、公司营业执照或其他依法批准成立的文件);经办人身份证明及授权委托书;征地资金到位证明(财务计统部提供);土地所属单位交地证明;市规划局核发的《建设用地规划许可证》原件和电子地形图软盘;市规划局核发的建设用地规划红线图(原件);市规划局确定的总平图(原件);立项批文、年度投资计划;与被拆迁或征地单位、乡(镇)村协议书;地形图一式4份。从具备办理条件开始要求15个工作日内完成。
取得《国有土地使用合同》、市政府用地批复、《建设用地许可证》及征地
红线图。
申办《房屋拆迁许可证》项目用地必须拆除房屋及其附属物的事先办妥与有拆迁资质的拆迁单位委托事宜后,外联人员会同拆迁单位向福州市城市房屋拆迁管理办公室申办《房屋拆迁许可证》,申办《房屋拆迁许可证》的程序分为两个阶段,申办拆迁冻结手续和申办房屋拆迁许可证。
申办拆迁冻结手续
申报材料:建设项目计划任务书;建设用地规划许可证和规划红线图;用地批准文件和用地界限图及国有土地使用合同;委托书(公司应明确委托事项和权限等);委托拆迁的,由拆迁单位出具对拆迁范围进行产权审查、冻结、调查摸底的申请报告。要求在3个工作日内完成。
申办房屋拆迁许可证
申报材料:产权部门出具的产权审查证明;建设单位与拆迁单位签定的正式委托拆迁合同;拆迁计划和安置方案;建设资金到位证明材料(财务部提供);市规划局核准的规划总平图;城市房屋拆迁审批表;公司营业执照及资质证明。要求在8个工作日内完成。
取得《房屋拆迁许可证》、拆迁公告
申办《土地使用证》:公司在交清项目土地使用权出让金并拆平地上物,形成围墙空地后,外联人员向市土地管理局申办《土地使用证》。要求在15个工作日内完成。
申报材料:土地登记申请书;申请人身份证明,营业执照(复印件);经办人身份证明及授权委托书;拆迁范围内的原土地证书
3.1.6取得项目批文、拆迁证明、土地使用合同、土地使用权证、征地红线图、规划总平图后对外联络部以工作联系单的形式通知经营销售部、设计研发部、财务计统部。
3.2工程项目报建阶段
取得《建设用地许可证》工程项目,总投资达到或超过50万人民币或总建筑面积达到或超过200平方米的,外联人员均须向福州市建设委员会办理工程项目报建。
流程:总平面图画建筑红线放核样方案会审扩初会审施工图审批
(规划局)(规划局)(勘测院)(规划局)(市建委)(各职能部门)
3.2.1申办《建设工程规划许可证》取得《建设用地许可证》后外联人员持以下材料向福州市规划局申办《建设工程规划许可证》
3.2.1.1申办建筑红线图
申办材料:报件人身份证明和单位介绍信;《建设工程规划许可证》申请表;经市规划局批准的《总平图规划》图;市规划局签发的《建设用地规划许可证》及附件(复印件);经市土地局签发的《建设用地许可证》及附件,或原单位持有的《土地使用权证》及附件和《房屋产权证》及附件(复印件);经市计委签发的建设项目计划任务书;1:500地形图叁份。建筑、管线放核样10个工作日内完成。
3.2.1.2向市勘测院申请放核样
申办材料:建筑红线图原件;总平面复印件;地下室平面图、地上一、二层平面图;规划红线图原件;征地红线图;电子规划红线图软盘;管线竣工图1套(工程材料部提供);建筑竣工图1套(工程材料部提供)
取得1.成果报告2.边界、控制点报告3.管线竣工测量报告4.建筑竣工测量地形图1:5005.建筑红线角点(桩)报告;建筑放核样测量成果,其中1、3、5点传工程材料部。
3.2.1.3向市规划局申请出3份建筑红线图
核样单原件;3.2.1.1中所有资料
3.2.2申办《项目报建表》申报材料:介绍信、立项批文(复印件);工程报建单;规划建筑红线(复印件);企业批准证书(复印件);房地产资质证书副本(复印件);企业章程(复印件)。要求在2个工作日内完成。
取得项目报建表
3.2.3建筑设计方案审查(超过11层的建筑需联审及画红线,由市规划局组织,各主管部门参与审理)申办材料:
经办人身份证明,介绍信;计委批准的建设项目批准书或计划任务书;《建设用地许可证》及附件,或原单位持有的《土地使用证》及附件;《房屋所有权证》及附件(复印件);市规划局核发的《建设用地规划许可证》及用地规划红线图(复印件);市规划局批准的《总平面规划图》及附件(复印件);1:500地形图一式4份;建筑设计方案一式2份(联审设计方案份数视情况而定);(设计研发部提供);《建设工程规划许可证》申请表。要求在11个工作日内完成。
取得建筑方案会审纪要,将会审纪要传送设计研发部,设计研发部联系设计院安排扩初设计。
3.2.4扩初设计联审(由市建设局组织,各主管部门参与审理)
开发项目用地面积超过0.5公顷、总投资在2000万元人民币以上,单体建筑在50m以上,须进行扩初设计,并应向福州市建设委员会申报。要求在7个工作日内完成。
申报材料:申请初步设计审批报告;立项批文;市规划局审批的总平图;勘察设计文件(包括概算);方案会审纪要8份;勘察合同、设计合同1份;初步设计图纸(包括说明)9份(设计研发部提供);
取得扩初设计批复,将批复传送设计研发部,由设计研发部联系设计院安排施工图设计。
3.2.5施工图联审(由市建委组织,各主管部门参与审理)
申办条件:经市规划局建筑方案设计审批或经市建委进行扩初设计审批的各类建筑工程,可申报施工图会审。申报时由市规划局发出联审单,由市建委牵头进行施工图会审。要求在8个工作日内完成。
建设工程施工图审查中心申报材料:地质勘察报告三套(文字报告、附图、附表、附件)(研发部提供);施工图二套(建筑、结构、电气、给排水、暖通)(研发部提供);建筑图另加两套(研发部提供),专项施工图六套(基坑、钢结构、幕墙及其他特殊结构)(研发部提供);计算资料(电算资料、手算资料、基坑支护计算书、其他工种计算书、补充时程分析)(研发部提供);规划单体红线图(复印件);规划总平面图(复印件);申请《建设工程规划许可证》审批表(复印件);市建委审查委托函;工程预算书、勘察合同、设计合同(复印件);工程勘察成果审查合格通知书;其他职能部门审查意见(人防、消防、环保、园林);扩初批复(复印件);抗震专项审查意见(复印件).一级工程在20个工作日以内完成;二级工程在15个工作日内完成。
此项并入施工图审查程序。市建委抗震办(基坑会审)申报材料:基坑自审表一份;地质勘察报告原件;结构施工图(±0.00以下)一套;建筑施工图一套;规划单体红线图及规划总平面复印件各一份;基坑围护计算书一份;基坑设计图纸6套(必须有一级注册结构工程师盖章)
规划局申报材料:报件人身份证,建设单位介绍信或外商委托书;上级政府有关部门(计委等)批准的建设项目批准书或计划任务书;市土地局核发的《建设用地许可证》、《房屋产权证》复印件和用地界线图或《土地使用证》复印件;市规划局批准的《总平面规划图》及附件(复印件);审查中心及科技处盖章施工图一套;消防
部门盖章建筑施工图二套;管线综合总平面图及会审纪要;方案会审纪要;扩初会审批复;《建设工程规划许证》申请表(申请规划设计条件时已填妥)。要求在8个工作日内完成。
市建委科技处申报材料:《建设工程规划许可证》申请表、审核表;外地设计院入闽、入榕手续;地质勘察报告一套;建筑红线图(复印件);规划局批准的总平图(复印件);立项批文;设计图纸,有初设审批的工程应附批文;勘察、设计合同。要求在2个工作日内完成。
园林绿化指标审核申报材料:规划部门审批的总平图(高层建筑需要消防签署意见的复印件1份);规划用地红线图、规划建筑红线图各1份(复印件);绿化规划设计总平面图(原件2份);地面一层施工图1份(研发部提供);《建筑工程规划许可证》审批表或规划联系单1份(复印件);规划局审批的总平图(原件)。要求在15个工作日内完成。
市环保局申报材料:施工图一套(研发部提供);设计说明、扩初会审纪要;环境影响报告书(表)。要求在15个工作日内完成。
市公安消防支队申报材料:建筑设计防火审核申请表(研发部填写);市规划局划定的红线图(复印件);施工图一套(含建施、水施、电施、结构、设施等)(研发部提供);消防专篇(高层建筑)、水池、泵房系统图、给排水总平面(研发部提供);工程造价预算书(审计部提供)
市人防办申报材料:计委立项批文(复印件1份);全套施工图纸1份(研发部提供);《建筑防空地下室》审查表原件1份;规划用地红线图、规划建筑红线图各1份(复印件)。要求在4个工作日内完成。
3.2.6申办'管线综合平面会审及施工图会审'
申办条件及程序:建筑方案审查通过后,设计研发部应立即和设计院联系安排管线综合平面图设计,由福州市城市规划局牵头进行'管线综合平面会审和施工图会审',福州市电业局、电信局、福州市自来水总公司、市政工程管理处、煤气公司、温泉公司、有线电视台、建设单位、设计单位等参加审核。建设项目由市规划局牵头进行'管线综合平面会审'后,专业施工图报送市规划局审理。要求在1个月内完成。
申报材料:报件人身份证明和单位介绍信;市规划局批准的《总平面规划图》及附件(复印件);市规划局核发的征地红线图(复印件);管线综合平面图及工程管线简介一式8份;(研发部提供);电力咨询报告(总用电量1500kva以上);
取得管线会审纪要及批复的管线图
将管线会审纪要及批复的管线图的复印件传递到工程部及设计研发部
3.2.7申办《建设工程规划许可证》(市政工程)申报材料:
报件人身份证明和单位介绍信(或外商委托书);市规划局批准的总平面规划图(复印件);专业施工图;工程管线综合图;'管线综合平面会审及施工图会审'会议纪要;1:500地形图一式3份;《建设工程规划许可证(市政工程)》申请表;有关部门意见或协议;大、中型建设项目咨询报告及可行性研究报告
取得《建设工程规划许可证》
3.3 施工审批阶段
3.3.1申办《建设工程施工许可证》:外联人员在确认施工现场'三通一平'后应向市建委申请《建设工程施工许可证》,申办的程序共分为工程发包、合同签证、委托质量监督、办理文明安全监察、建筑施工临时排水沉淀池审查和申请核发施工许可证六个阶段。
工程发包申报材料:工程项目报建表;市规划局签发的《建设工程规划许可证》;全套勘察设计文件;设计审查联审单;公司资质证书副本
取得工程施工承发包洽谈会议纪要
合同鉴证申办材料:建设单位与施工单位签订的施工标准合同
施工合同由工商管理部门盖章
委托质量监督申报材料:全套设计文件;施工合同;《建设工程规划许可证》(原件);营业执照副本(原件);《福州市建设工程质量监督申请表》1份
办理文明安全监督申报材料:施工企业安全登记资质证书副本(原件);安全申报登记表(一式4份);项目经理、安全员、施工员安全管理证、特种作业人员的操作证、上岗证(原件);施工组织设计(1份);临时用电组织设计(2份);工伤意外伤害保险单(原件)
安全申报表签章
建筑施工临时排水沉淀池审查申报材料:规划总平图;1:500地形图
申请核发施工许可证(施工单位应提供保险单、预算书、安全监察登记手续、经建委备案的商品混凝土购销合同)
申报材料:《建设工程规划用地许可证》1份;经市工商局签证的建筑施工合同1份;《建设工程规划许可证》1份;现场拆迁已满足施工需要,围墙、大门、洗车道、污水沉淀池等已按规定设置;工程发包洽谈会议纪要(预算书、合同、施工图审核意见、工程许可证);按规定办理了工程质量、安全监督手续;按规定采用商品砼的工程,应提供商品砼供货合同。要求在15个工作日内完成。
取得《建设工程施工许可证》
领取施工许可证后,对外联络部将施工许可证的副本传递到工程部、复印件传送到经营销售部、财务计统部
3.3.2用水申请(福州市自来水公司)申报材料:填写用水申请表和工程委托书经办人身份证、介绍信;市规划局提供的《管线平衡会议纪要》;1:500地形图(原件)一式6份;土地局批准的征地红线图及征地批文;建筑物平面布置及给水系统图以及电子光盘。(研发部提供);申请一户一表的由经营销售部提供客户工行存折帐号及身份证复印件并填写供用水合同;申请单位营业执照;水费托收单(已申请施工用水的)。要求在3个月内完成。
取得自来水公司设计的给水工程设计图,设计图传研发部确认。
由自来水公司提供自来水管线红线图后,报规划局审批;外联人员持规划局核发的《自来水工程施工许可证》、《工程联系单》到市勘测院申请放样,向市政管理处进行破路申请,破路证传递工程部,然后进行自来水管道工程施工。
3.3.3用电申请(福州市电业局)申报材料:填写用电申请表和工程委托书;立项批复;施工用电设备清单和容量表;设计单位提供的最终用电容量;规划总平图及建设规模(座数、单元数、层次、用电构成说明),小区开闭所配电室位置(主管局盖章),一式3份;市规划局管线平衡会议纪要;法人代表身份证复印件、法人代表委托书经办人身份证。要求在3个工作日内完成。
委托供电局组织安装送电,通知项目部配合,要求一年内完成。
3.3.4电信申请(福州电信局)
楼内管道审核申报材料:规划局批准的管综图、管线会议纪要;各层弱电平面图、弱电系统图;规划局批准的总平图。要求在10个工作日内完成。
取得由电信部门出具的楼内管道审核意见书,传研发部确认。
管道工程申报材料:填写电信业务需求申请表;电信管线设计委托书;规划红
线图(1:500);规划总平图、景观管线总平图、建筑设计图(弱电部分)以及电子光盘(研发部提供);地形图3张。要求在2个月内完成。
取得电信公司设计的电信管道设计图,设计图传研发部确认。
由电信部门提供的电信管线红线图,报规划局审批;外联人员持规划局核发《电信工程施工许可证》、《工程联系单》到市勘测院申请放样,到市政管理处进行破路申请,破路证传工程部,然后通知项目部配合进行电信工程施工。
3.3.5煤气申请(福州市煤气公司)申报材料:1:500地形图3份;1:100平面图2份;管线会审纪要;景观管综图、各层建筑平面图以及电子光盘(研发部提供);1:100北立面图1份;1:100底层平面图1份。要求在2个月内完成。
取得煤气管道设计图,设计图传研发部确认。
由煤气设计院提供的煤气管道红线图,报规划局审批,外联人员持规划局核发的《煤气工程施工许可证》、《工程联系单》到市勘测院申请放样,到市政管理处进行破路申请,破路证传工程部,然后进行煤气工程施工,通知项目部配合。
3.3.6有线电视申请(福州广播电视信息中心)楼内管道审核申报材料:规划局批准的管综图、管线会议纪要;各层弱电平面图、弱电系统图;规划局批准的总平图。要求在10个工作日内完成。
取得有线电视部门提供的楼内管道审核意见书,传研发部确认。要求在7个工作日内完成
管道工程申报材料:填写业务需求申请表;有线电视管线设计委托书;规划红线图(1:500);规划总平面图、景观管线总平图、建筑设计图(弱电部分)以及电子光盘(研发部提供);管线会审纪要。要求在2个月内完成。
取得有线电视管道设计图,设计图由研发部确认。要求在2个月内完成。
由有线电视部门提供有线电视管道红线图,报规划局审批,外联人员持规划局核发的《有线电视工程施工许可证》、《工程联系单》到市勘测院申请放样,到市政管理处进行破路申请,破路证传工程部,然后通知项目部配合工程施工。
3.3.7开口破路申请申报材料:由研发部提供开口示意图;填写《建设工程规划许可证》申请表;1:500地形图一式3份;规划红线图;规划总平图。
取得《建设工程规划许可证》后,至市政管理处进行破路申请,取得破路证后分发工程部并通知项目部配合。
3.3.8排水与市政接口工程申报材料:委托书;规划管综图及电子光盘(研发部提供);给排水施工图以及电子光盘;管线会议纪要;填写福州市城市排水管道施工;申请表;地形图3份;室外排水施工监理评估报告(项目部提供)。要求在2个月内完成
取得排水工程设计图,设计图传研发部确认。
由市政设计院提供排水管道红线图,报规划局审批,外联人员持规划局核发的《排水工程规划许可证》、《工程联系单》到市勘测院申请放样,到市政管理处进行破路申请,破路证传工程部,通知项目部配合工程施工。
3.4竣工验收
3.4.1消防验收申报条件:单体竣工验收合格、消防设备到位之后,可以向市消防支队申请进行消防验收。
申办材料:《建筑工程消防验收申报表》;加盖竣工图章的工程竣工图(包括:建筑总平面图、小区消防给水总平面图、消防水池、泵房详图、建施图一套、水施图一套);建筑工程消防设计审核意见书
取得消防审核意见书,传工程部、研发部、物业公司
3.4.2工程竣工综合验收申办条件:项目建设用地0.5公顷以上或建筑面积2万平方米以上的开发项目,在建筑安装单位工程质量已竣工验收评定后,以及按规划要求各项配套建设已完成时均应向建委申报工程竣工综合验收。
申报材料:公司提出书面申请验收报告;填写《住宅新村竣工综合验收申报表》一式四份;《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、单体工程施工图、竣工图;质监评定质量等级文件;竣工图纸总平面图;技术验测、试水测试、重大问题已整改;工程竣工决算审计结论或报告。
规划局:建设用地许可证,建设工程规划许可证;规划用地红线图;规划总平图,建筑红线图;建设工程放、核样单;建筑单体标准层、底层平面图及剖面、立面图(施工图和竣工图)(工程部提供);工程竣工验收书(工程部提供);建设项目1:500修测图(原图);管线综合会审纪要;管线红线图、综合图、管网总平面图;管线施工图、竣工图(工程部提供);管线建设工程许可证及管线竣工测量报告;总平、建筑红线、施工图不一致的应提供相关材料
人防办:防空设施设计变更文件,材料、构件、设备的质量合格证明,施工记录和隐蔽工程验收记录,质量检查评定和质量事故处理记录,主体结构和重要部位的试件、材料、检查记录,防空地下室竣工图,防空地下室审核意见书或缴款凭证。
土地局:政府用地批文,征地红线图,建设用地许可证;福州市国有土地使用合同,土地转交款凭证;原《国有土地使用证》(原件);规划总平图,规划红线图;建设工程规划许可证及建筑单体红线图;单体工程竣工验收书(工程部提供);建设项目1:500修测图
园林局:绿化规划总平图、绿化设计图、绿化竣工图;征地红线图、建筑红线图;绿化施工合同、工程款结算凭证
房管局:(以下资料由物业公司提供):物业管理公司营业执照、资质证书;物业托管合同;物业管理基本金交缴总额核定报告;项目物业管理方案;物业管理收费标准(物业管理部门的批复)。
交警支队:规划总平图,交通系统平面图(或建施总平图)、地面一层建施图、停车库建施图。
城建处:管线综合会议纪要;雨、污水排放接管手续;规划审批的管线总平面图;管线竣工图;道路设计图及竣工图;污水集中处理协议及缴款凭证
环保局:建设项目环境影响报告书(表或登记表)及审批意见;环保设施承建单位资质书、环保设施的施工图,竣工验收监测报告、验收报告及其批复,环保设施工程质量证明;污水接管手续,管线综合会议纪要,污水集中处理协议及缴款凭证
建委开发处:管线会议纪要;规划总平面图;工程竣工验收备案表(竣工评定表);使用说明书和质量保证书(经营部提供);
取得综合验收证书后,对外联络部以工作联系函的形式通知总经理室、财务计统部、经营销售部、物业公司。
4.相关文件
《财务管理制度》(报建过程中有关费用的管理执行《财务管理制度》)
《福州市建设工程(含房地产开发)项目审批简化程序图》
5.相关表单、记录
5.1《建设项目选址意见书》申请表
5.2城市房屋拆迁审批表
5.3土地登记申请书
5.4工程报建单
5.5
《建设工程规划许可证》申请表
5.6工程项目报建表
5.7单体验收质量竣工评定表
5.8住宅新村竣工综合验收申报表
5.9施工文件报审表
5.10建筑防空地下室审查表
5.11建筑按使用功能分类的面积核算表
5.12项目设计方案(施工图)面积核算表
5.13建筑消防设计审核表
5.14建筑装修验收申报表
编制:企业改革领导小组
日期:20**年12月26日审核:
日期:20**年12月29日批准:
第3篇 建设项目环保管理
1.目的
为加强公司新、扩、改建项目的环境保护管理，防止对环境污染和生态破坏，特制定本管理办法。
2.适用范围
本办法适用于公司所有新、扩、改建项目。
3.定义：
3.1环境影响评价：是指建设项目在动工兴建之前，对该项目的选址、设计和建成投产使用后可能对周围环境产生的不良影响进行分析、预测和评估，并提出防治环境污染的对策和措施，为环境保护行政管理部门的决策提供科学的依据。
3.2“三同时”：是指建设项目的环境保护设施与主体工程实现同时设计、同时施工、同时投入使用。
4. 监管职责
4.1安全环保部负责对建设项目在立项、可行性研究、初步设计、开工建设、投产等阶段污染防治措施执行情况的监督检查；
4.2安全环保部对建设项目建成运行后的环境保护设施进行日常监督管理；
4.3安全环保部负责将建设项目环评及批复、试运行及批复、验收报告及批复等相关项目资料送环境保护部备案，申请验收。
4.4安全环保部负责落实《环评》中的各项污染防治措施及环境风险措施；
5.管理要求
5.1建设单位在初步设计文件中，必须包括环境影响报告书（表）中规定的污染防治措施、环境风险控制措施及清洁生产等要求。
5.2建设阶段，各单位必须落实污染防治措施、环境风险防范措施与主体工程同时施工建设。
5.3建设项目投入试运行前，必须向审批该建设项目环评的环保行政主管部门提交申请试生产报告，经环保行政主管部门现场检查，确认环境保护设施建设符合要求后，方可试生产。
5.4试运行阶段，污染防治设施与主体工程同时投入使用。
5.5试运行期间，必须完成在线监控设备验收、应急预案编制与备案、竣工验收监测等工作。
5.6建设项目的环境保护设施要在规定的试运行三个月内完成验收工作。若不能验收，须向审批该建设项目试运行的环保行政主管部门提交试运行延期申请。项目试运行期不得超过一年。
第4篇 项目物业管理处员工奖惩机制
项目物业管理处员工的奖惩机制
1、奖励
(1)奖励情形
如有下列情形,公司将予奖励:
*对改革物业管理、提高服务质量有重大贡献者。
*在服务工作中创造出优异成绩,多次受到客户表扬者。
*严格控制开支、节约费用有显着成效者。
*提出合理化建议,并经实施有显着成效者。
*为公司取得重大经济效益者。
*为公司取得重大社会荣誉者。
(2)奖励方式
奖励方式为:下发《奖励通知书》、通报表扬、升职、授予荣誉称号、颁发奖状和奖金等。
2、处分
如有违反以下情况之一的,视其情节轻重按下列规则予以纪律处分:
(1)口头警告
*工作态度不认真的(如值班时看报纸、吃零食、吸烟、听音乐、喧哗、离岗等)。
*值班时制服衣着不整的。
*个人衣着打扮、外观形象、仪容仪表不符合要求的。
*迟到、早退在十分钟以内的。
*在本物业范围内粗言秽语的。
*做出任何有损公共卫生的事,如随地吐痰、乱丢垃圾或乱写乱画等。
*占用本物业电话作私人用途的。
*工作散漫或粗心大意的。
*违反安全守则或项目规定的。
*下班后,无特殊原因仍在本物业范围内逗留的。
*忘记佩戴员工证的。
*未经同意,穿着制服外出的。
*未经许可,擅自截留、撕毁服务中心安排传阅的各项有关规定、通知、公告等的。
(2)书面警告
*擅离工作岗位或迟到、早退超过十分钟的。
*值班时打瞌睡的。
*旷工一天的。
*对上级不礼貌,顶撞、违背或不服从主管或上级合理工作指令的。
*对用户、同事粗暴或不礼貌的。
*蓄意损耗、损坏物业公司财物的。
*在物业公司内销售、买卖私人物品的。
*制造谣言或恶意中伤其他同事或物业公司业务的。
*在公司内聚赌或睡觉的。
*未经许可,将物业公司的物品移送别处的。
*在物业公司内私自派发各类文字或印刷品的。
*拾遗不报的。
*消极怠工,态度不端正,在岗上、禁烟区、禁区或公共区域吸烟的。
*有严重失职行为的。
*未经同意私自接听私人电话时间超过五分钟的。
*未经同意私自换班或调岗的。
3.即时开除
*使用恐吓手段,威胁、危害同事人身安全的。
*工作时间饮用酒类或服用麻醉药物的。
*偷窃的。
*虚报个人概况资料的。
*对外泄露物业公司商业管理机密的。
*收受贿赂或向别人行贿的。
*连续旷工2天的。
*携带违禁物品的(如武器、毒品、爆炸品等)。
*构成刑事犯罪或触犯国家法律、法规的。
*因渎职给物业公司带来重大损失的。
*无事生非,挑起事端或动手打人的(造成伤害自行承担有关费用)。
*擅离职守或值班睡觉给物业公司造成严重后果的。
*违反安全条例或守则,导致重大损失的。
*未经许可,以物业公司名义对外承诺、签合同、订协议、发函件等造成影响的。
第5篇 工程项目施工管理目标范文
工程项目施工管理目标
本项目施工管理的目标是在确保承包合同规定的工期和质量要求的前提下,降低工程成本。其施工管理的具体目标如下:
(1)质量目标:单元工程合格率100%,优良率、一次验收合格率满足合同要求,整体工程质量达优良等级。无施工责任质量事故,无保修责任影响工程正常使用的事故。
(2)工期目标:严格按照招标文件和合同工期以及监理工程师批准的施工进度网络计划进行施工进度控制,确保合同工期,力争提前完工。
(3)安全目标:严格进行项目施工安全管理,制定切实可行的项目施工安全措施,加强工程施工过程中的安全管理和文明生产,杜绝人身死亡事故、重大机械设备事故和火灾事故,创建'安全文明工区'。
(4)文明施工目标:制定现场文明施工管理办法,严格加强施工现场管理和施工区域的综合治理,按文明施工标准化、规范化管理,创文明施工工地。
(5)环保目标:严格遵守国家有关环境保护的法律、法规、规章制度及合同条款的有关规定,搞好施工区和生活区的环境保护工作,确保环境保护各项指标均达到规定标准。
(6)成本目标:尽量采用新技术、新工艺、优化施工方案,加强施工管理,合理调配资源,力求降低工程施工成本。
第6篇 项目物业管理处人员管理计划
项目物业管理处人员的管理计划
1、严格考核制度
管理处按岗位工作目标对所有员工进行追踪考核,考核内容包括:思想品德、敬业精神、服务态度、业务技能、协调能力等方面检验其是否符合持续性岗位要求。
(1)转正考核
新员工试用期满时,管理处要对其进行专业技能和工作业绩的评定,只有两项均合格,方能正式录用。
(2)定期考核
公司、部门、班组均可组织定期或不定期的检查。将检查情况记录,并按考核评分依据确定责任人奖、罚。
(3)内部上岗考核
所有员工必须经过系列培训,通过考试方能上岗,不合格者必须在规定时间内通过考试,补考仍不合格者,管理处视具体情况进行调薪、调换工种、下岗培训直至辞退处理。
(4)年终考核
即末尾淘汰。
2、竞争上岗,不拘一格选人才
公司始终把人才培养,提高和有效使用作为公司发展的动力源泉,并建立了相应的激励机制。在严格考核的同时,更注重人员的培养和选拔,满足优秀人才'自我实现'的愿望,真正做到优秀人才进的来,留的住,并不断进步和提高。
(1)竞争上岗
领班以上岗位均实行内部公开竞争上岗制度。管理处所有员工都可以通过自愿报名、公开答辩、群众评议、业绩考核、领导审核等程序竞争上岗。整个过程全部公开进行,并确保透明度,从而促进优秀人才的脱颖而出。
(2)岗位薪酬制度
管理处岗位分管理岗位和技术岗位两条线,薪酬制度也分管理和技术两条线。员工可以按自身技能、特长、兴趣,有选择地向某一方向发展,管理处将完全以岗、以业绩定奖惩。
3、人性化民主型内部管理,增加凝聚力
对员工的管理已激励为主,关心员工的工作、学习和生活,尽力解决他们的实际困难,培养员工对企业的感情,增强企业凝聚力。
(1)鼓励员工学技术、学科学,提供资料、时间方面的帮助和方便;
(2)鼓励员工参与内部管理,为企业发展献计献策,对内部管理提出建议和意见,主动进行技术和管理改革,充分发挥管理的民主性;
(3)及时肯定和鼓励员工的贡献和进步,奖惩并用,重在激励;
(4)关心员工的生活,尽管理处最大能力,改善员工生活条件,解决他们的实际困难;
(5)开展各种文体活动,丰富员工业余文化生活;
第7篇 医院项目后勤物业管理原则宗旨
医院项目后勤物业管理原则和宗旨
(一)、由**物业公司实行统一的专业后勤服务管理(包括物业管理、专项服务、特约服务以及与医院后勤服务相配套的优惠服务等),为医院提供多功能一体化专业的服务。
(二)、**物业实行独立核算,自负盈亏,在政策规定范围内,以立足于长远经营、服务为原则,确定合理的收费标准。
(三)、**物业按照承诺的目标,通过引入可行有效的模式和经验,创造优质的管理服务,与医院共建新形象,促进医院的经济和社会效益。
**物业的经营理念是:
把医院交给的每个服务项目都做出特色、做成精品、做出效益。
**物业的经营原则是:
紧贴现代医院的特点
紧贴医院和客户的需求
紧贴医院的经济效益和社会效益
紧贴现代医疗行业的发展趋势
**物业的竞争策略是:
依靠高质、微利、低耗服务
依靠全方位的服务功能
依靠品牌和创新
在服务中,**物业强调客户是朋友、服务是核心、安全是生命、人文是灵魂、商誉是资产的服务宗旨,推行'三化''四定''五制'等一整套行之有效的管理方法,营造用户安心、放心、舒心的就医环境和服务效果,努力创造政府赢、医院赢、患者赢、企业赢、职工赢的多赢管理效果。
第8篇 工程项目材料采购管理3
工程项目材料采购管理
(1)本工程材料采购周期短、数量大、品种多,为保证所有同工程质量有关的采购产品符合规定要求,采购订货的设备达到国家优质产品,保护建设单位的利益,以合理的价格采购最优质的产品,本工程材料采购采用公司和建设单位联合的集中采购制。
(2)我公司在京施工多年,具有负责物资采购、供应的专职职能部门,积累了广泛全面的市场信息网络和合作多年信誉良好的供应厂家,这些可保证物资采购的效率和质量。同时也能发挥我公司规模采购的优惠条件保证优质优价。避免了个别采购人员的'黑箱操作'损害建设单位和我公司的利益。
(3)和建设单位联合采购在保证建设单位利益的前提下提高了采购效率,这是工期保证关键环节之一。联合采购是指'透明报价,总承包服务'。既让建设单位在优质材料使用于工程上放心,也让建设单位了解我公司获得利益的途径是通过严格管理降低施工过程的消耗取得。
(4)采购程序
1)依据施工图编制材料、设备计划,其内容必须符合设计要求,标明名称、品种、规格、数量、质量要求和技术要求,订购工程设备符合工程图纸设计要求或建设单位规定的产品要求。
2)根据'分承包管理工作程序'和'物资采购程序'对分供方进行评定,对其资质证书、营业执照进行审查,建立合格分供方档案,并选择不少于三家进行报价竞争,最后和建设单位有关部门联合确定最佳价格、厂家。
3)对采购某些大宗材料或重要工程设备,应明确规定需方在分供方货源处进行验证的安排及产品放行的方式。
4)对需进行检测的材料进场后经抽样检测合格后方准使用。项目部对材料应进行标识、验收、记录、挂牌标识。
第9篇 房地产项目销售部管理原则
地产项目销售部管理原则
1、人力资源政策
公司的员工应知道公司所提供的每一项权益和机会,在本手册的以下章节中,我们也正是这样贯彻的。同样,我们亦希望每一位员工都能充分熟悉公司的管理规章制度。公司将会以真诚、尊重和平等的态度对待每一位员工,并共同磋商每一个重要事项。公司的管理宗旨在于建立一个不断发展、不断创新的执行机构,更好地服务于客户。公司非常重视您对工作及对公司的评议,您可以与您的主管商量任何问题或提出意见,您的主管应对您的意见和建议采取必要的行动。
我们将尽可能地积极进取、开放思想、以人为本,为员工提供良好的工作环境。公司的成功取决于每个员工的工作态度和积极性,公司的管理部门将致力于:
(1)激励和提拔员工,给他们提供一个在公司内部发展的机会。培养大家的能力,提高大家的素质。
(2)视员工为独立的个人,尊重大家的人格与权益。
(3)给予每个员工公平合理的报酬。
2、规章制度的重要性
为使公司正常平稳的运作,制定完善合理的规章制度极为重要,我们希望每位员工都充分熟悉公司的管理和所制定的规章制度及守则,并自觉地加以遵守。所有的规章制度对每一位员工都具有同等约束力。
3、普通员工和管理人员的关系
管理人员是员工的培训者和指导者。因此,我们希望所有员工都能服从和执行管理人员的指示。管理人员对员工的工作提出建议以帮助员工达到个人和公司目标。为了共同的利益,我们希望所有员工都能服从于管理人员及公司,但服从绝非一味盲从。每个员工有权就工作和管理提出自己的意见和建议,但是,当问题经讨论并形成决定时,每个员工都有职责去执行。
4、团队精神
在宽容和善意的基础上建立高效的合作是企业取得成功的必要条件,这需要人与人之间的坦诚和平等。良好的合作能促使每个员工积极思考,提高责任心,并能从工作中得到乐趣。个人和集体的利益是一致的,相互支持的。我们应鼓励和发展每位员工的能力,个人的成功也是集体的成功,即个人的成功也是建立在您与同事成功合作的基础上。
第10篇 物业管理手册之项目前期管理
物业管理手册:项目前期管理
1 总则
1.1 物业管理职能的全程参与和配合是ee房地产项目开发业务的竞争优势之一, 为确保房地产开发项目全面、准确满足顾客需求和期望,赢得顾客忠诚,持续提升 au*地产品牌,各地项目所在公司管理层应切实加强项目前期管理工作,充分识别 和明确物业管理职能前期参与的任务和要求,提供物业管理介入所需的资源,并对 物业管理职能的参与过程进行监督和评价。
1.2 各地物业分公司应充分重视项目前期管理工作,主动参与、积极配合,有计划、 有序地开展物业管理筹备、项目前期介入等工作,为后续的物业服务有效运营奠定 坚实的基础。
2 项目前期管理业务范围
根据ee物业管理服务的特点,前期管理特指以下方面的物业管理活动,包括 但不限于:
a) 物业项目承接;
b) 物业服务策划(详见 4.1 方案管理);
c) 物业管理组织的组建;
d) 项目前期介入;
e) 项目验收与接管;
f) 入伙管理; g) 物业保修; h) 装修管理。
3 项目前期管理制度的执行
为全面规范管理公司相关职能部门、管理公司物业管理部、项目所在公司、各 地物业分公司在项目前期阶段的权责和工作关系,管理公司将尽可能地建立统一、 细化的制度规定,各地项目所在公司及其所下属的物业分公司必须遵照执行。
第11篇 项目机械设备管理处岗位责任
一、企业的施工机械设备,包括挖掘机、推土机、压路机、装载机、汽车、砼搅拌机、吊车、发电机、卷扬机……等由机械设备管理处管理。
二、管理的内容涵盖:使用调度、加油供应、机械设备维修、另配件购买与库存备用、经济成本核算、向上级报表等。保证机械设备使用期增长、缩短维修期、确保出工率和工效、减少油耗和另配件更换数等,就是机械设备管理岗位的主要责任。
三、注意机械设备的清洁卫生,作到文明施工的十二条要求。
四、教育机手,汽车驾驶员、机械运行工、维修工,要按操作运行规程操作,不能蛮干。因为操作失误而造成机械设备损坏,操作者负责赔偿损失的50
第12篇 项目管理处对讲机使用规则2
项目管理处对讲机使用规则(二)
1、目的
为规范对讲机的运作,发挥对讲机快捷的信息传递的功能,延长对讲机的使用寿命,提高对讲机使用效率,特制定本规则。
2、范围
管理处全体人员
3、方法和过程控制
3.1对讲机的使用管理
a、按照公司规定的频率使用,不得将公司使用的频率擅自告诉他人,不得擅自
更改频率。
b、未经批准不得擅自将对讲机借给他人使用。
c、使用音量调节及静噪旋钮外,其它一律不得拧动。
d、不得用对讲机聊天说笑,讲与工作无关的话题。
e、爱惜使用保持清洁,避免雨淋或高处摔落。
f、随身携带,谨防遗失。
g、进入办公区域,须将对讲机音量调节到最小可收到音量。
h、对讲机上班后开启,下班后关闭并到指定位置对号充电。
i、对讲机指定人员配备,配备人员须随时检查电量,并对对讲机的完好负全部责任,若人为因素损坏,视情况进行赔偿。
j、安全员在交接班时,须对对讲机的完好情况进行记录。
3. 2对讲机的配戴及使用方法
a、对讲机应携带在右侧皮带上,使用时天线向上;
b、耳唛携带应从衣服里穿过,切勿将其露在外边,夹子应夹在右衣领上,用右手使用耳唛。
c、使用对讲机时,应先按着放音器片刻,再对讲。
d、凡是听到管理处有人员在对讲时,为保证对讲效果,等其对讲完之后再对讲。
3.3对讲机的呼叫与应答
3.3.1对讲机的呼叫
a、呼叫管理处:交管局管理处
b、呼叫技术组:直呼其名
c、呼叫安全班长:直呼其名
d、呼叫保洁班长:直呼其名
e、呼叫安全班某岗:交管**号
f、呼叫人员有职位时:姓加职位
g、某岗位需试对讲机:按上称呼+试对讲机
以上呼叫均需呼叫两次
3.3.2对讲机的应答
a、管理处应答:管理处收到请讲……明白
b、技术组应答:姓名+收到请讲……明白
c、安全班长应答:姓名+收到请讲……明白
d、保洁班长应答:姓名+收到请讲……明白
e、安全班某岗应答:交管**号收到请讲……明白
f、试对讲机时应答:效果良好
3.3.3对讲机对讲过程
a、若未明白对方呼叫,应说:请重复。
b、若询问对方在什么位置:请问在什么位置。
c、若某处需要帮助(换灯管、清扫等)时:某处需要……请马上解决……谢谢。
d、在对讲过程中,力求言简意赅,专业规范,严禁使用诸如:bye- bye等日常口语。对对方的呼叫应做到及时、礼貌的应答。
3.4对讲机的维修与报废
a、所有对讲机的维修和报废必须统一报行政后勤管理员,任何员工不得随意拆卸对讲机,对讲机必须到指定供应商处进行维修,并根据对讲机的使用年限及损坏程度进行报废。
