第1篇 大厦管理部任务岗位设置
大厦管理部任务和岗位设置
一、任务
管理部是管理公司中负责监管大厦公共地方的清洁、绿化、公用设施,接待用户投诉,代办邮政服务,协助大厦安全保卫、消防等工作的职能部门。管理部的工作宗旨是保证'安全、整洁、方便、文明、舒适、典雅'的现代商务环境。它是服务中心对客服务项目的具体执行及延伸拓展。管理部主要职责如下:
1.负责监管大厦清洁承判商的日常清洁工作,保证其所有操作符合清洁质量标准,确保环境整洁。
2.监察大厦共用设施的运行状况,落实开源节流措施。
3.负责同用户的沟通工作,接待用户投诉,受理用户的服务要求。
4.提供邮政服务。为用户分发投递邮件和征订报刊。
5.监管大厦绿化承判商的绿化养护,确保大厦的绿化布置合理、整洁美观。
6.控制货物出入,维护大厦用户的财产安全。
7.监管大厦用户的室内装修。
8.配合保安部做好突发事件及特殊天气的应急处理。
二、岗位设置
管理部经理
早班主任/中班主任/替班主任
文员/信报管理员/巡楼管理员/接待管理员/总机接线员
第2篇 大厦清洁管理作业指导书
1.0目的
确保zz广场公共区域卫生清洁达到国家级行业要求的标准。
2.0范围
zz广场大厦内部及外围所有公共区域的清洁工作的检查监督。
3.0职责
对zz广场公共区域所有清洁工作的检查监督指导,确保所管辖的区域内进行清洁作业时的安全。
4.0作业用具
洗地机、抛光机、吸水器、水管、吸尘器、p坊(清扫车)、水刮、玻璃刮、尘推架、自在扫把、延长棍、延长线、高压冲水机、洗衣机、口罩、手套。
5.0作业准备
5.1作业人员穿戴整齐、整洁、注意形象;
5.2作业区域、洗地、打腊、抛光、应设护栏、警示牌、安全标志;
5.3在作业区域应注意周边的人、物、设备及其它物品安全;
5.4药剂准备
5.4.1检查清洁药品是否过期,盛装药品的器具有没有滴漏;
5.4.2对各种所需要的药水都标明商标、药剂名称,
5.4.3对每个员工使用药剂进行操作培训。
5.4.4天那水由专人封存定点保管,用完后放回原处。
5.4.5根据作业需要穿戴相关的防护用品,手套、口罩、防滑鞋、雨鞋、工作服。
5.4.6工作需要相关药剂时,到班长或负责人处领用;
5.4.7一般药水工作人员应戴好胶手套;
5.4.8浓酸作业时应穿好胶鞋、戴好胶手套和口罩;
5.4.9检查作业工具是否符合安全要求。
6.0工作内容
6.1清洁工作检查内容
检查项目检查内容/要求检查频次填写表格
分包商员工分包商员工的仪容、服装、工卡、出勤记录。日检发现问题记录在《环境日常检查记录表》
玻璃玻璃面上明亮、无污迹,水珠。日检《环境日常检查记录表》
不锈钢1)亚光材料:表面无污迹、无灰尘。
2)抛光材料:表面光亮、无痕迹,可影象。日检《环境日常检查记录表》
地面砖目视干净、无污渍、有光泽、可反映通道照明灯轮廊。日检《环境日常检查记录表》
墙面砖目视干净无污渍,清洗后用纸巾擦拭砖面60公分后纸贴不被明显污染。日检《环境日常检查记录表》
涂料墙面整洁、无尘土、无痕迹。日检《环境日常检查记录表》
大理石地面目视地面有光泽、无痕迹,可映出照明灯灯管之轮廊。日检《环境日常检查记录表》
大理石墙面有光泽、无痕迹、无灰尘、可影象。日检《环境日常检查记录表》
仿石地砖砖面凹进部位无沙土沉淀,无积水、无油渍、无痰渍。日检《环境日常检查记录表》
水泥地面光洁、无积水、无油渍、无痰渍。日检《环境日常检查记录表》
地毯无污渍、无斑点、无明显污渍。日检《环境日常检查记录表》
洗手间地、墙面见前项目,其他便器洁净无污垢、无锈渍,室内无臭味、异味。日检《环境日常检查记录表》
停车场地、墙面见前项目,通道无堆积,裸管线无蛛网、尘土,地面无积水。日检《环境日常检查记录表》
路灯、招牌目视牌面清晰,无明显污染。日检《环境日常检查记录表》
地下室污水井井内积水不过半,水面漂浮物无结块。周检《环境日常检查记录表》
检查项目检查内容/要求检查频次填写表格
灯具目视光洁明亮、无尘土。日检《环境日常检查记录表》
玻璃幕墙表面上无明显的污迹。完工检查《环境日常检查记录表》
扶手目视光洁明亮、无尘土。日检《环境日常检查记录表》
垃圾周转站垃圾桶摆放整齐美观,桶外无垃圾粘附物,装修垃圾无散装,地面冲洗清洁、无积水,站区范围无异味、积水。日检《环境日常检查记录表》
天面地、墙面见前项目,通道无堆积,裸管线无蛛网、尘土,地面无积水,地面上2米幕墙及女儿墙清洁。周检《环境日常检查记录表》
绿化区域内无杂物、石块。日检《环境日常检查记录表》
消防设施目视光洁明亮、无尘土。日检《环境日常检查记录表》
卫生设施目视光洁明亮、无尘土。日检《环境日常检查记录表》
广场小品广场小品无污物,轮廊清晰、逼真。周检《环境日常检查记录表》
6.2注意事项
6.2.1清洁工作注意避客,特别在电梯、楼梯、洗手间等相对窄小的区域,尽量在客流量稀少的情况下进行清洁。
6.2.2台风前注意天面、外围广场地漏排水是否通畅。
6.2.3地下室、天面清洁注意防漏水。
6.2.4在作业时注意裸露的电线、破碎玻璃,湿手不要触摸任何电器。
6.2.5不要进入不熟悉的黑暗地带,以免发生意外;
6.2.6不要把工具横在过道上,擦拭高处的物品,要使用梯子,控制高空作业或可能危及施工人员及第三者安全的作业。
6.2.7完工后,要及时关闭在作业时打开的门窗等。
6.2.8清洁作业过程中用洗地机、刀片之类或高空作业时,必须放置警示牌,操作前检查工具是否损坏、检查接电是否良好,如有损坏或漏电现象禁止使用;高空操作时需有专人扶梯子或守护;用刀片作业时应注意安全,做好相应的防范措施,避免事故的发生。
6.3药剂作业安全:
6.3.1洗手间便池用洁厕灵时:作业人员应在作业区域内先摆放'清洁中'指示牌,作业者戴好橡胶手套,进行药水清洗作业,清洗完用清水多次冲洗,拖干地面。
6.3.2地面需用强酸药水作业时:作业人员应在作业区域内先摆放'清洁中'和'停用'指示牌或用围栏围住,以防车子等经过时烧坏车子表面,浓酸作业时应穿好胶鞋、戴好胶手套和口罩;进行药水清洗作业,清洗完用清水多次冲洗,拖干地面。
6.4药剂废弃物处理:
对使用完毕的药剂空瓶,用清水洗静,废水排入污水沟,空瓶用垃圾袋装好封闭后运往垃圾站。
6.5检查范围
6.5.1清洁检查范围
6.5.2a座塔楼包括防火门、消防楼梯、天花、墙面、地面地毯、回廊通道、灯具灯饰、指示牌、垃圾桶、玻璃类、不锈钢类、管道、消防栓、电梯厅墙面、电梯厅地面。
6.5.3b座塔楼包括天花、墙面、地面、灯具、灯饰、玻璃幕墙、门类、消防楼梯、管道、消防栓、消防电梯、
电梯厅、烟灰缸及垃圾桶、不锈钢设施、指示灯。
6.5.4外围包括地面、台阶面、花池、绿化带、路灯、射灯、水池、雕塑、旗杆台、护拦、井盖、玻璃、垃圾桶、停车设施。
6.5.5地下室包括水泥地面、石灰墙面、车场管道、门、消防楼梯、楼梯扶手、灯饰、灯具、清洁设施、消防电梯厅、车场标示牌、天花、保安队值班室、洗手间墙面、洗手间天花、洗手间设施、管理处办公室、垃圾中转站。
6.5.6裙楼包括天花、灯饰、墙面、石材地面、门类、消防楼梯、消防电梯厅、客用电梯厅、护拦、浮雕、扶手电梯、消防栓设施、洗手间、游泳池、球场、停车设施、标牌指示。
6.5.7中心大堂包括大理石地面、大理石墙面、大理石柱面、玻璃、玻璃门、指示标示牌、清洁设施、扶手梯、咖啡厅地毯、咖啡厅地面、咖啡厅墙面、咖啡厅柱面、咖啡厅台面、咖啡厅水池、花盆、灯饰、灯具、挂毯、浮雕、消防设施门。
6.5.8a座大堂包括大理石地面、大理石墙面、大理石柱面、玻璃、玻璃门、通道天花、清洁设施、手扶电梯、电梯厅地、电梯厅墙面、轿箱门按钮、厅天花、灯饰、灯具、指示牌、消防门、宣传栏、电梯轿箱。
6.5.9b座大堂包括大理石地面、大理石墙面、电梯轿箱、客梯厅地面、客梯厅墙面、客梯厅天花、厅灯具灯饰、轿箱门、按钮、玻璃、玻璃门、指示牌、清洁设施、通道天花、灯饰、灯具、消防门、消防设施、宣传栏。
6.5.10洗手间包括洗手间地面、洗手间墙面、洗手间隔板、洗手间门、洗手间天花、灯饰、灯具、清洁设施、小便池、便池、洗手间排风口、地面地漏、洗手盘排水、洗手池、洗手池台面、洗手池镜、洗手池盘、便池排水。
7.0异常情况处理
7.1遇到水管漏水时的处理:遇到大厦水管漏水时,清洁工应带齐工具,第一时间内对
大厦内地面上的积水进行清理,避免水流到电梯机房、强、弱电竖井。
7.2遇到暴雨天气时,清洁工要紧急对大厦所有的下水口进行检查,如有堵塞处要及时疏通,避免大厦内积水影响到各种设施设备的正常使用;做好大厦公共区域地面和各进出口的雨水清理,以免有人因地面湿滑而受伤。
7.3遇到台风天气时,清洁工要在管理处的指挥下做好防台风的紧急准备工作,对大厦所有的下水道口进行检查,及时疏通堵塞处,避免大厦内积水影响到各种设施设备的正常使用。
8.0清洁工作评价标准
8.1每天在时间带内三处(包括三处)以下视为合格不作扣款处理,四至六处视为一般不合格项扣除承包费伍拾元正,六以上视为严重不合格扣除承包费壹佰元正。
8.2每周超过三天六处以上严重不合格扣款合同金额的1%。
8.3每月出现累计五次严重不合格,由双方协调解除合约。
9.0垃圾清运供方评价标准
9.1按照垃圾清运验收表和垃圾清运合同如在月内未清运出现一次以上,未彻底清运出现二次以上,清运时间推迟三次以上为不合格供方。月评审时取消供方资格,反之可继续留用。
9.2按照月评价的结论,如在半年内未清运出现三次以上,示彻底清运出现四次以上,清运时间推迟五次以上为不合格供方,半年评价时取消供方资格,反之可继续留用。
10.0记录
《环境日常检查记录表》
《zz广场清洁检查标准及扣款细则》
第3篇 大厦业主手册-交通秩序停车场管理
大厦《业主手册》:交通秩序与停车场管理
一、本大厦内的所有机动车位及非机动车位仅为大厦的业户提供服务,来访车辆只提供临时停放。
二、凡进入大厦的汽车、摩托车、单车应停放在指定位置,不得随意放在路边、绿化地、楼梯通道等公共地方。
三、本大厦为业户提供固定车位,租用车位和访客车位及自行车、摩托车车位的服务。固定车位是指业主已购车位,每月按规定交纳一定的车场管理费;租用车位指大厦业主、租户在物业公司办理了租用手续的室内(外)有偿车位;访客车位指为外来车辆在大厦提供作短时停泊的计费车位(不含警车、消防车、救护车、工程抢险、政府部门公干的车辆);自行车、摩托车车位指为业主提供统一停放自行车、摩托车的车位。车位停放费用按政府指导价收费。
四、本大厦及室内停车场出入口均实行管理系统,所有机动车辆进出大厦大门口时,须读卡出入。严禁车辆有冲闸行为,对于冲闸行为,管理人员将视为破坏公共设施和盗车嫌疑,交送有关部门处理。
五、本大厦及室内各种车位均实行一位一车一卡制,敬请各车主妥善保管ic卡。并请按照车位线及附近的标识牌、警示牌的提示规范停放车辆,不得违章泊车。
六、车主泊车时,请务必锁好车辆,关好车门、车窗和启动防盗系统,切勿遗留贵重物品在车内,并仔细检查车辆,如有异常情况请及时通知秩序维护员,以免发生物品及车辆丢失现象。
七、进入大厦的车辆限速行驶,最高时速不得超过10公里/小时,禁鸣喇叭;严禁在大厦内试车、横冲直撞,且不得在大厦内进行清洗、维修车辆和补充油料,对于滴漏机油或沾带泥土的车必须清洗干净方可进入停车场。
八、爱护大厦公共区域及公用设备、设施;严禁将载有易燃、易爆、剧毒或有污染物品的车辆停放在大厦内。
九、出租车接送本大厦客户时可以在大厦指定区域内停泊,司机不得下车在大厦内逗留,若出租车司机属来访者必须办理来访手续方可泊车。
十、禁止儿童在大厦内所有停车场区域玩耍,以防不测。
第4篇 商业大厦物业管理人员配备培训与管理
1 管理人员的配备
**整体管理方案确定之后,管理团队的配备和素质就是决定性的因素。**拟安排高级项目经理担任大厦管理处主任,前期介入期间另委派公司管理、技术骨干组成前期工作小组赴现场配合。在正式接管后,形成主任目标管理责任制为基础的,物业、经营、质量、工程、财务等专业人员密切配合的管理团队。
1.1 管理处人员配置
管理处拟配备各类人员53人。
注:清洁绿化拟单项分包给专业公司,故人员未计入。
图1 管理处人员配置
1.2 各部门人员素质要求
岗位编制与素质要求表1
部门编制岗位素质要求
管理处
2人正、副主任2人本科,四年从业经验,物业管理企业经理上岗证,有效强的组织、协调和决策能力。
客户服务中心4人部长1人大专以上,三年工作经验,持物业管理企业部门经理上岗证,熟悉各部门运作流程,组织、协调、沟通能力强。
助理1人大专以上,三年工作经验,持物业管理企业部门经理上岗证,熟悉各部门运作流程,组织、协调、沟通能力强。
综合部
6人部长1人本科,六年行政管理经验,中级职称,物业管理个业部门经理上岗证,有较强的组织、协调和决策能力,电脑熟练,写作、协调能力强,有良好服务意识,英语熟练。
财务1人本科,会计师职称,三年财务管理经验,持有会计上岗证,熟练会计电算化操作,业务能力强,英语四级。
文秘1人大专,一年经验,电脑熟练,业务能力强。
后勤2人本科,二年采购工作经验,持物业管理上岗证,电脑熟练,业务能力强。
工程部18人部长1人本科,党员,五年经验,中级职称,持物业管理企业部门经理上岗证,有较强组织、协调和决策能力
工程师2人本科,中级以上职称,五年经验,持物业管理上岗证,可独立完成项目规划、设计、改造、维修、技术指导等工作,一门以上外语熟练。
运行班10人中技,二年经验,相关专业上岗证,动手能力强,身体素质好,能吃苦耐劳,熟悉iso9000体系
维护班5人中技,三年经验,相关专业上岗证,专业素质高,身体素质好,能吃苦耐劳,动手及协调能力强
管理部23人部长1人本科,五年经验,中级职称,物业管理企业部门经理上岗证,熟悉iso9000质量体系,有较强组织、协调和决策能力,英语四级。
物业助理2人大专,三年经验,持iso9000内审员证,熟悉iso9000质量体生活费,电脑熟练,分析、协调、组织、公关能力强,有良好服务意识,英语熟练。
安全管理20人高中,18~23岁,身高1.75米以上,体重55~70公斤 ,身体健康,品德优良,思想作风过硬,相貌端正,工人责任心强。
合计53人
2 管理人员的培训
持续有效的员工培训是人力资源开发最重要的基础工作,是企业保持竞争力的重要手段。管理处大多数的管理障碍,可以通过有效培训加以改善。基层员工在某些工作上的不足,特别是服务观念上的差距,也可以通过培训得到解决。员工培训是企业管理升级的重要环节。
**高度重视员工培训工作,把员工培训作为人力资源开发的基础工作,每年安排周密的员工培训、考核计划、公司董事长王兵、总经理迮建人均为建设部深圳物业管理进修学院主讲教授。
2.1 培训体系
图2 **培训体系
2.1.1 体系描述:
a. 贯彻员工培训原因,坚持培训体系不漏项,切实达到培训效果;
b. 在管理处管理骨干中,安排有培训经验的专业人员负责培训工作;
c. 通过培训制度和运作机制的确定,使员工培训成为管理处整体工作的必备环节,避免流于形式;
d. 注重课程开发和教材选定,解决培训深度和特色问题;
c. 加强流程中的培训绩效评估和培训需求分析两个薄弱环节。
2.2 培训原因:因需施教、培考结合、观念在先、注重实效。
2.3 培训目标:品德优良、观念到位、胜任岗位
2.4培训内容:
2.4.1 观念培训(针对全体人员)
服务观念、竞争观念、质量观念、创新观念、效率观念、成本观念、安全观念以及**企业文化体系。
2.4.2 管理培训(针对各级骨干)
员工激励、客户沟通技巧、法律法规、成本核算、计算机应用、质量体系、环境美学、突发事件处理、管理理论。
2.4.3 岗位技术培训(针对操作层)
基本技能、物业管理基本概念和主要内容、设备维护和使用、客户管理、办公自动化管理、消防及治安管理、房地产基础。
2.4.4 基础培训(针对新入职员工)
行为规范、物业管理概论、员工守则、职业道德教育、管理制度、岗位职责、企业管理目标等。
2.5 年度培训计划
**拟将首年度员工培训分为两个阶段,第一阶段入驻前期培训,采用集中、封闭、强化培训,重点为基础培训和观念培训,配合两轮培训考核;第二阶段为入驻后培训,采用定期、实操、教练式培训,激发潜能,启导信心,配合业务考核与业绩评估,巩固培训效果。;
**物业管理处员工培训年度课时要求为:人均受训130课时以上,保安员受训260课时以上。
年度培训计划表表2
培训类别培训内容培训对象培训方式学时
基础培训管辖物业基本情况、管理重点新员工授课4
**概况、理念、组织机构新员工讲座4
管理制度及行为规范新员工授课4
岗位职责全体员工自学4
现场勘察相关人员研讨32
服务观念及沟通技巧新员工授课、示范4
物业管理法规及条例新员工授课、自学10
突发事件处理新员工授课、示范4
消防治安教育新员工录相3
培训类别培训内容培训对象培训方式学时
系统培训iso9000质量体系全体员工外培、讲课10
物业管理概论全体员工授课30
管理费收支概算管理人员研讨3
成本控制全体员工讲座4
房地产开发与物业管理全体员工研讨4
计算机应用全体员工授课、实操20
专业培训高层楼宇主要设备管理相关人员授课8
应急事件处理相关人员授课10
给排水系统运行、保养及装修相关人员实操、外培20
供电系统运行、保养及装修相关人员实操、外培20
空调系统运行、保养及装修相关人员实操、外培20
楼宇设备自动化系统相关人员实操、外培20
楼宇综合布线系统相关人员授课20
电梯运行与保养及维修相关人员授课20
房屋维修管理相关人员授课6
保安员专业技能保安员授课、演练10
消防设备、设施管理相关人员授课20
资质培训物业管理岗位培训(取得证书)管理人员外送培训
2.6 培训方式
2.7 培训效果:通过业务考核和业绩评估检验培训效果
培训前安排测试,了解员工基础和培训需求,培训中考核巩固培训效果,培训后通过结业考核确保胜任岗位,并对员工工作为绩进行跟踪评估。
3 管理人员的管理
3.1 严格要求,规范管理,选好人,培育人
把好进人关,选择热爱物业管理、重事业、能吃苦的人员,不符合行业要求或基本素质不够的,坚决不进。在公司里,经营和管理骨干是人才,为推进公司整体运作而在平凡岗位上踏实工作的员工也是人才。物业管理首先要管好人,其次才能管好事。做事先做人,正人先正已。重学历而不唯学历,德才兼备要首先看德,倡导敬业、服务、创新的企业精神,对员工的行为规范、仪表仪容在《员工手册》中作出了明确的规定,并通过量化考核办法,不断强调员工的进取心、创造性,注重积极协调和主动投入的工作态度。
注重员工培训的连续性和有效性。公司要求员工深刻理解在职教育和终身教育的重要内涵,明确培训需求,主动'充电'。公司还要求物业管理主任人从上任之日起,就要注意培养自己的接班人,在这种培养过程中,推进了工作,增强了团队实力,同时也提高了自己。坚持物业管理骨干自行培养为主、对外招聘为辅,按比例7:3的原则运作。我们提出关心员工、培养员工重于创造利润的观念,其含义在于提高内部员工满意率,建立一支训练有素、能征善战的优秀团队,实现企业的发展目标。
3.2 竞争上岗,优胜劣汰,用好人,激励人
员工队伍综合素质中最重要的是观念到位,服务观念、客户满意、危机意识、创造性管理等尤为重要。物业管理行业,只有不断学习,及时变革,才能争取主动,赢得胜利。有效管理的关键在于员工全体的参与,因而我们在量化管理、成本管理和计算机应用各个领域,注意引导员工广泛参与,群策群力,实现各项管理目标。
坚持各级领导岗位在公司内部公开招聘,竞争上岗,并实行年度聘任制,形成职位能上能下、待遇能高能低的用人机制,盘活人力资源。通过综合考评,实行员工队伍每年10%换岗、首数5%提薪和末数5%淘汰制,依法管理,以理服人,确保高水准、全方位的物业管理服务。
3.3 以企业文化感召人、留住人
第5篇 某大厦业户二次装修管理程序
大厦业户二次装修管理程序
1.接收申请
在业户收楼入伙程序中客服助理向业户征求有无二次装修要求,并介绍有关大厦二次装修的管理规定。
1.1客服助理陪同业户装修负责人到工程部,完成二次装修业户移交工作(要求:物业公司办理一切二次装修手续的必须是业户装修负责人)。
1.2业户装修负责人必须向物业公司交付具有本企业法人签字的委托书及承诺书。
1.3业户委托的施工单位、设计单位、监理公司必须向物业公司提交公司营业执照副本复印件(加盖公章),资质证明的原件以及公司为现场负责人出具的委托书。由物业工程部查验合格后,并复印留存相关文件在工程部,方可继续办理下一步手续。(施工单位必须具备二级以上资质)
1.4业户装修负责人向工程部领取图纸(建筑平面、设备布置图等),并由各专业工程师向业户装修负责人、设计单位做技术交底(主要内容是不允许更改的项目及部位或特殊要求),以便业户及设计单位了解大厦结构及要求。
1.5在装修工作开始前,业户装修负责人必须协同装修公司现场负责人、设计单位、监理单位出席物业安排之会议,以确保业户清楚以下物业公司之要求。
主要内容:
保险(人身保险、财产保险、公共责任险等)
《二次装修管理规定》的内容
工人操作守则(物业公司要求)
临时水电使用方法及要求(填写单据并报批)、
材料的运输(时间及路线)
施工时间(允许施工时间及特殊要求)
垃圾清运方法(时间及路线)
物业管理公司与客户及施工单位负责人的联系方法
提供大厦消防、空调、给排水改造指定施工单位的联系方法。
装修手册重要条款说明
装修公司应缴付一切应交付的费用(装修押金、审图费、制证费、垃圾费、水电押金、灭火器租用费等)
物业管理公司的其他要求
签署相关协议(委托书、承诺书、施工安全协议书等)
1.6业户装修负责人在工程部领取相关装修申请表格,认真填写清楚随图纸一并交至物业公司。
1.7设计单位根据物业公司要求做设计施工方案。(按二装手册第四部分所要求的格式)。
1.8质量记录
《二次装修工程申请/委托书》ed-tb-0309-201
《业户单元二次装修审批表》ed-tb-0309-202
2.施工单位报批进场过程
2.1报批
2.1.1业户向物业公司递交图纸,经工程部初审(不超过2天),如无重大问题则要求业户同时将施工方案报政府消防部门审批。图纸继续在工程部审图。
2.1.2业户装修负责人将设计单位的设计方案送消防局报批审验。
合格--将审批意见及图纸报物业工程部审批。
未合格--更改设计方案,重新报批审验直至合格为止。
2.1.3物业工程部将在图纸初审后7个工作日内以书面形式通知业户及设计单位此设计的审核结果。
2.1.4消防局审批合格后,业户装修负责人将消防局的审批意见连同图纸一同交物业工程部做核实审批。业户及设计单位应根据物业的审核结果改进该设计方案直至满足物业公司要求。(物业公司审批意见最终以消防局意见为基础).
2.2质量记录
《临时施工用电申请表》ed-tb-0309-315
《业户二次装修施工许可证》ed-tb-0309-203
3.缴费及进场手续
3.1缴费进场手续
项目所在部门
1.交付各种保险单据复印件物业工程部
2.交付装修各项押金(即装修押金、临时水电押金、施工出入证押金、灭火器租用押金)物业财务部
3.交付审图费、垃圾清运费物业财务部
4.签署施工消防安全协议书物业保安部
5.交付施工人员证件复印件及照片办理出入证物业保安部
6.办理施工许可证物业保安部
3.2施工单位如需运输材料时,必须提前一日填写运输申请表并由保安部负责人签字同意。
3.3质量记录
《二次装修隐检申请/审核表》ed-tb-0309-204
3.施工管理
4.1施工单位如需使用临电时,必须提前两日填写申请单并由物业工程电工专业负责人签字同意。
4.2施工单位如需加班时,必须提前一日填写加班申请表并由客户服务部及保安部负责人签字同意。
4.3施工单位如需项目施工时(如:断闸接电、户外施工等有影响其它客户及物业管理之项目)必须提前二日填写特别行为申请表。
4.4施工单位在封顶、封墙、地面面层等施工项目时,必须提前二日填写隐蔽工程验收申请审核表。
4.5在整个装修过程中,施工单位必须严格遵守施工操作规范及物业公司的各项规章制度。物业公司有权对此工程进行监督检查。
4.6在物业检查过程中,如发现施工单位有违反施工操作规范及物业公司的各项规章制度时,物业有权对其下发《二次装修施工整改处罚通知单》,直至问题解决。
4.7如施工单位在接到下发《二次装修施工整改处罚通知单》及后,未在限期内进行改正或恢复的,物业公司对其下发《二次装修停止施工通知单》,直至问题解决。
4.8施工单位在改正、恢复后,必须报物业公司对其进行检查,合格并由施工单位交付罚金后。由检查负责人签字同意,方可恢复正常施工。
4.9《二次装修施工整改处罚通知单》可由专业负责人上报总工程师同意后签发。
4.10《二次装修停止施工通知单》由专业负责人上报总工程师同意后,由总经理签发。
4。11质量记录
《二次装修施工整改/处罚通知单》ed-tb-0309-205
《二次装修巡查表》ed-tb-0309-206
《二次装修加班申请/审核表》ed-tb-0309-207
《二次装修特别行为申请/审核表》ed-tb-0309-208
5.竣工审核
施工单位在施工彻底结束后,填写竣工审核申请表,预约验收时间一周内。(二装手册附录十)
5.1首先由总承包商自检合格后,由本公司负责人签字。
5.2经业户、监理公司验收合格后,由本公司负责
人签署意见。
5.3由业户组织施工单位(总包)、监理公司、物业公司对此工程进行联合验收。(特殊工程还需先请消防局验收,由物业公司根据工程实际情况确定)。
5.4验收合格后由业户提前三日填写业户入住申请表。并由物业公司各部门签署意见。同意后可正式入住。
5.5验收未合格由施工单位按物业公司要求进行改进后再报验,直至验收合格为止。
6.退费:
6.1竣工审核合格后,由物业工程部签发'验收合格通知书'。施工单位凭此通知书做退还押金申请,凭二装工程结算单办理款项缴纳及清退
6.2物业财务部在扣除相应款项及罚金后14个工作日后无息退还85%押金,剩余15%做为质量押金,一年后若未发生影响大厦的问题则无息返还。
6.3质量记录
《装修押金退还申请表》ed-tb-0309-209
7.工程结束
7.1物业公司采取以上程序处理客户的二次装修申请,其它具体要求请参见《二次装修手册》。
7.2质量记录
第6篇 办公大厦绿化管理手册
办公大厦管理手册:绿化管理
a. 场内外绿化管理规定
1] 人人都有义务维护场外植物/绿地及场内盆栽植物。
2] 不准攀折植物及在植物上扎拉。
3] 不准损坏绿地及花木保护设施。
4] 不准人为践踏绿地和车辆跨越。
5] 不准在绿化地带堆放杂物。
6] 不准在绿化带内设置广告招牌。
7] 当人为造成花木、绿地及保护设施损坏的,按政府有关规定进行罚款处理。
b.场内部盆栽植物的管理
1] 施肥:根据花卉植物的不同生长发育时期的特殊要求,追施化学肥料,并保证在大厦内无异味的散发。
2] 换盆:根据花苗的大小和生长速度快慢选择相应的花盆、套缸,由花木公司执行。
3] 浇水:根据植物的特点,每日或隔日浇水。原则是:水温与室温要接近,浇水一定要浇透,盆土应经常保持湿润,不要过干、过湿,也不要时干、时湿。
4] 采光:根据花卉耐阴喜阳程度和生长习性,经常性将一些喜阳花卉移到阳光充足的方。
c.场外部草坪植物的管理
1] 浇水量:根据不同的季节、气候,以及草皮生长期、植物品种决定浇水时间(上、中、晚)和浇水量。
2] 施肥:根据土质、植物生长期、植物品种和培植需要,决定施肥种类及用量大小。
3] 清除杂草及松土:根据季节、草坪生长状况对所辖草坪内的杂草进行清除并对土地进行相应的松土以利草皮的生长和规范。
4] 修枝整形:根据植物的形状,以利观赏为目的,依植物品种及生长情况等因素进行修剪整形,但此一项目通常在冬季进行。
5] 除虫:根据病虫害发生规律初实施综合治理,通常在病虫率高时,施以药剂杀死病虫,以确保植物良好生长。
6] 禁止事项:禁止踏入草坪并在树台枝上吊拉、折枝、悬挂物件,严禁铁线紧箍树干,影响树木生长,严禁任何公民在草坪内以体育锻炼为形式损伤植物。
7] 防止损坏:加强宣传教育及保安巡视,树立告示牌,防止人为的毁坏,作到预防在先。
8] 定期洗尘:由于草坪紧靠道路,人与车辆流动多尘土飞扬,会影响树木生长和美化效果,故养护人员应定期对草坪及树木、用水喷淋清洗。
d.场内外绿化管理应达标准
1] 物盆内无烟灰、烟头、杂物、叶面、枝干;无浮灰,保持叶色翠绿。
2] 各类植物无枯萎、凋谢现象。
3] 盆缸清擦干净、无污、无渍。
4] 草坪修剪整齐,无高低不平现象。
5] 枝叶修剪齐整,无杂乱现象。
6] 草坪干净无纸屑、杂物、清洗干净。
7] 各类植物无病虫害。
8] 严格管理草坪禁止人为踏坏,影响美观。
第7篇 商务大厦会务管理程序
商务大厦会务管理程序
1会议服务工作内容;
1、会议服务工作2、vip服务工作部分;3、总台服务工作。
1.1会议服务工作部分的三个步骤:
一、会前准备。二、会议服务。三、会后清洁工作。
1.2vip服务工作部分的三个步骤:
一、准备工作。二、服务工作。三、收尾清洁工作。
1.3咨询台服务工作部分的三个步骤:
一、开档工作。二、服务工作。三、收尾工作。
2会议服务工作部分
1会前准备
1、务员要掌握当天所有会议时间、会议地点、会议要求、会场布置、会议参加人数等会议细则。
2、服务员在会议预定时间1小时前到岗,并复查会议室内的卫生及会议室布置是否符合要求。会议桌面的物品铺设,地面清洁程度,衣帽服务设备,工作台的布置等都是检查的内容。
a、会议桌稳固、完好、无变形、无破损、无烫痕、无灰尘、无污迹。
b、桌布及围裙清洁平整无污迹。
c、椅子稳固、完好、无变形、无破损、无灰尘、无污迹。
d、地面无破损、无污迹、无异味。
e、衣帽车清洁无灰尘,衣架摆放整齐一致。
f、工作台摆放位置合理。
g、物品铺设整齐完全符合会议要求。
3、检查会议室的设备、灯光等情况,如有问题应及时汇报并由咨询台服务人员通知工程部进行修理。
a、会场温度以保持22摄氏度-24摄氏度为宜。
b、会议要求使用的设备到位,并摆放合理。话筒线、电线等无妨碍客人行动,否则立即联系工程部加以解决。
c、会场内灯光按会议要求开启,无损坏、无闪跳,如有问题应及时向领班汇报,并填写工程维修单送工程部,由工程部加以解决。
4、检查铺台及物品准备是否规范。
2会议服务
1、会议开始前30分钟服务员应站立于会议室门前迎候客人。客人进入会议室时,服务员应面带微笑并主动打招呼和拉门,指引客人入场。会议服务要求:态度好、效率高、服务周到规范化。当客人陆续到达会场后,服务员开始服务。
a、倒水时服务员站立于客人的右后侧。将水杯放于桌上,用右手为客人倒水,若需要拿取杯子,则应捏于杯子的底部。水的量应保持与杯口有1-1.5cm的距离。
b、在为客人倒热茶时,服务员应左手提热水瓶,站立于客人的右
后方,向所要服务的客人进行示意后,轻拿起杯子在客人身后倒水。
c、如有毛巾服务,应注意将热(冷)毛巾置于毛巾篮中,用托盘从客人的右方送上,放于客人右侧的桌面上。
d、服务员要主动提供衣帽服务。
2、会议进行时,服务员应站立在门外,面朝客人进入会场的方向。以解决会议期间会议室发生的突发问题。要求:服务员要采用标准的站立姿势,面带微笑并主动向过往的客人及酒店工作人员主动问好。
3、特别注意要主动了解客人的需求。
4、在会议过程中,每隔15分钟左右,服务员进入会议室为客人倒水、调换烟缸。
5、在客人会间休息期间,应主动为客人打开会议室的门。
6、午间休会,须进行会场整理工作。
7、撤换会场中已经使用过的矿水、水杯等。
8、换或添加纸、笔。
9、换会场中的毛巾。
10、不得随意乱动客人物品。
11、在结束整理工作后,为客人锁上会议室的门,等待会议客人到达时再开门。
12、通常情况下,客人采用自助形式,服务人员要主动清洁桌面,使用托盘收取咖啡杯等器皿。
13、议结束时,为客人打开会议室的门。
14、客人仍在本酒店用餐的,服务员应主动热情地指引方向。
15、发现客人有遗忘的物件应及时上交于协调员。
3会后工作
1、去所有脏杯子和矿水瓶等物品,将需进行清洗的器皿交由会议后勤组处理。
2、检查台布、台裙,发现有污迹,要及时更换。
3、通知会议后勤组拆除台型。
4、通知清洁部的pa组进行会场清洁工作。
5、及时检查会场硬件设施是否完好,如有问题,向协调员汇报。
6、配合物保员做好物品的领用,归还,外借以及物品盘点工作。
3总台服务工作部分
1、开档工作
1.1早上8:30到岗
1.2要做好开门、开灯工作。
a、同时开启会议室的两扇门,无会议的会议室不需开。
b、参观所有会议室只需开启筒灯。
1.3行区域的卫生工作。
总服务台的卫生清洁。
a、服务台稳固、完好、无变形、无破损、无烫痕、无脱落、无灰尘、无污迹。
b、橱门内与抽屉内整齐无不需要的物品,无垃圾灰尘。
c、桌面无污迹,无多余及枯萎的插花。
d、检查总服务台对面的沙发、茶几、和周围墙面的清洁;检查公共电话亭的清洁;检查公共场所地毯的清洁程度。发现问题用《内部工作流转单》及时通知物业pa进行整理。
2、服务工作
1将对外开放参观的会议室打开,并检查清洁卫生工作。
2在工作期间时刻注意公共区域内杂物并及清理,保持会议区域的清洁。
3检查走道灯和会议室内设备及灯的损坏情况,如有损坏,应报工程部维修。
4总台服务人员服务期间,要保持标准的站姿。
5见到客人及物业工作人员要主动微笑并问好。
6客人进行询问时要耐心讲解,决不可向客人说'不',需协调的各项事宜可向领班汇报。接听电话时要用规范语言。要求:接听快、态度好、业务熟、准确无差错。
7因工作需要要离开总台,须将台卡翻至'请稍候',需离开10分种以上必须向协调员或当班主管请示。
8负责在总台上放置会议中心宣传资料架并负责领放资料。
9用餐时间由协调员具体安排。
3、收尾工作
3.1下班之前服务人员应将所有会议室的灯、门关闭。
3.2收电话和钥匙,发现地毯有污迹通知物业部pa组在夜间清洗。
第8篇 x大厦花卉管理程序
大厦花卉管理程序:
绿色植物不但美化着大厦的各个角落,起着活跃环境、净化空气的作用。为了保持良好的形象,现对花卉的管理规定如下:
(一)专人负责管理:
1、巡查时间:每周二次。
2、巡查内容:花卉各项情况;花卉套盆完好情况。
3、统计上报:花卉情况、套盆情况、换花次数及数量、浇花次数。
(二)监督花卉公司工作:
1、换花:保持花卉常绿,根据花卉情况随时更换;换花过程中由花卉专项负责人抽查监督、记录,并做好各项协调工作。
2、浇花:原则定为一周两次,由花卉公司派专人,花卉专项负责人进行监督、记录、并控制每次浇时间的间隔。
第9篇 写字楼大厦房屋维修管理
写字楼、大厦房屋维修管理
随着写字楼/大厦的使用年期增加,大厦的结构会出现各类问题,如不早日维修,大厦将会变成一座危楼,对业户的财产及人身安全受到严重的影响。故此房屋的保养维修成为一项重要的环节,为业主的房产得以保值及增值。
进行大厦维修前要做好工程招标,工程设计技术指标,合同管理,施工控制等工作,而完工后再进行工程竣工验收、工程结算及维修、技术资料整理等!
(1)写字楼修缮按照房屋完损情况分为a.翻修b.大修c.中修d.小修e.综合维修五项.
a.翻修工程:指全部拆除,重新设计,重新建造的工程.翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求.
b.大修工程:指需拆换/改动部分主体结构,但不需全部拆除的工程,该等费用为同类造价的25%以上.
c.中修工程:指拆换/改动少量主体结构,保持原来房屋的规划和结构的工程,费用约为同类造价的20%以下.
d.小修工程:指日常小损小坏的修复,保持房屋完损等级,进行日常的养护工程.
e.综合维修:指成片多栋(大厦)的大、中、小修,进行一次性全部修完的工程,为该同类结构的造价20%以上的费用。
(2)写字楼修缮的标准,按房屋不同的结构,装修及设备条件划分,以一等房屋为标准,内容包括:
a.结构:包括砖木,混合和钢筋混凝土结构,其中承重墙柱不得用空心砖、半砖、乱砖、乱石等。
b.楼地面:不得用有普通水泥或三合土面层者。
c.门窗:正规门窗,有纱门窗或双层窗。
d.墙面:中级或中级以上的粉饰。
e.设备:独厨有水电、卫生设备、采暖地区有暖气。
(3)写字楼结构的修缮注意事项
a.对混凝土结构变形缝、预埋件、给排水设施的使用情况,应进行定期检查,有腐蚀、渗漏、开裂等情况要及时处理,及时制止任意开孔洞。
b.钢筋混凝土保护层损坏要及时补修,以防止钢筋锈蚀,以沥青漆、环氧树脂涂料进行防护。
c.做好对屋面隔垫层、保温层、室外给排水设施及地基基础的维护工作。
d.对房屋的使用应满足设计要求,不得随意改变用途,超载或对结构进行改造。
(4)对屋面漏、渗水的修缮注意事项
a.屋顶应每季进行一次全面检查。
b.清除落水口的积灰、草根、杂物、使雨水管道通畅,清除天沟杂物,泛水部分青草及时清除。
c.灰屋面架设设施/天线等,保证不影响屋面排水及防水层完整,防止受破坏。
d.不允许屋面堆放杂物,搭建加建房屋。局部修补时,应采取保护性措施,防止屋面受损。
(5)写字楼各管道井的维修注意事项。
a.不得随意将通风道堵封,堵塞及受到破坏。及时清理油积和灰尘。有裂缝时及早修补。
b.垃圾道堵塞要及时疏通,由底层向上逐层疏通。保持垃圾道内清洁,防止在垃圾道上凿洞。
c.垃圾斗、垃圾门应每2年重新油漆一遍,以防钢板锈蚀,减少使用寿命,及时用水泥砂浆修补小洞,防止损坏处渐渐扩大。
d.应注意对检修上(门)的保护,对安装固定件的保护,防止碰撞管井,有损坏应及早维修。
(6)房屋修缮施工及环境保护注意事项:
a.噪音的控制:修缮施工设备机械,如锯床、刨床、粉碎机等操作时噪音较大,应用箱盖、消声罩及风管吸尖设施防止噪音及灰尘飞扬,或选择适当地点加工!
b.建筑灰尘的控制:因清拆引致建筑灰尘大量产生,应做好防尘扩散措施,以油布、草垫或洒水等方法减少尘土乱飞或选择风小的天气施工。
c.垃圾的管理:应将建筑垃圾集中堆放,超过一定量时安排及时清除。
d.防止建筑管道及下水道堵塞,定期检查,清除内部垃圾,严禁用水冲洗路面剩余水泥。
e.施工场地周围的绿化保护:搭建施工脚手架应做好保护,防止灰尘、垃圾弄污绿化草地。严禁在绿化地带随意焚烧建筑垃圾。临时堆放建筑物料应做好保护措施,防止破坏绿化。
第10篇 x大厦管理中心日常管理内容
正熙大厦管理中心日常管理内容
管理中心概况
正熙大厦管理中心共有员工65人,其中管理人员17人,工程维修15人,保安33人,持证上岗率达100%。大厦的保洁及绿化工作分别外包于专业的成都**商业清洁有限公司及**植物公司。20**年5月项目管理中心成立了创市优领导小组,明确职责及创优工作计划,开始创优准备工作。
一、目标明确,思路清晰
(一)立足项目实际,日常管理目标明确。
为适应物业管理市场的发展需要,有效超越、突破提高整体管理服务水平,让业户真正满意,管理中心从接管 正熙大厦开始就以业户满意为管理目标,立足项目特点,制定下列目标,并按照目标开展了各项日常工作。
(二)项目创优,全面提升项目服务品质。
为推动项目物业管理工作的快速健康发展,提升服务品质。公司高度重视创优工作,把正熙大厦创建成'成都市物业管理优秀大厦',并争创'四川省物业管理优秀大厦'作为我管理中心的管理目标。为此,公司将创优工作作为专项工作来抓,把创优考评标准落实到每一工作节点、每一工作岗位上,同时项目管理中心还结合创优考评标准从档案资料整理,房屋本体、公用设施设备维护管理,消防管理、培训、教育,保洁绿化管理等方面进行规范,保证创优工作的顺利开展。
二、推行精细化管理,保证日常服务质量并持续改进
(一)客户服务-----我们认为,要很好落实客户服务工作,也就是要坚决贯彻执行公司的核心理念,
注重工作中的每一个细节,通过精细化的服务使客户满意。为此,我们首先应充分理解和识别客户需求,设立了24小时管理服务热线,由专人负责客户需求、投诉和
建议的受理,接听电话时按标准语言、礼貌用语来应答,以客户服务部为窗口随时随地了解客户对物业管理服务工作提出的意见和建议,为公司和客户之间的沟通搭建了一个快捷、方便的平台,从而增进了管理中心与客户之间的沟通与交流。
在商务服务工作中,我们根据大厦的业态特性,在大堂设立了商务中心,为大厦客户提供便利的商务服务。目前,管理中心开展了(1)打字、复印、装订及传真;(2)邮政快递服务;(3)废品处理服务;(4)代订报刊服务;(5)饮用水配送服务;(6)室内插花及花卉养护服务;(7)植物租用服务;(8)室内有偿维修服务;(9)室内常规清洁服务;(10)酒店、客房、旅游预订服务;(11)代订票务服务;(12)代订午餐服务等多项便民服务措施,极大地方便了广大业户,得到了广大业户的认可和好评。
(二)设施设备管理-----设施设备的正常运行是物业正常运转的保障。正熙大厦管理中心制定了岗位责任制、设施设备安全运行、定期巡回检查、运行记录管理、维修档案等管理制度,建立了设施设备总账和台帐,所有设备都明确了责任人,并制定了设备标牌,所有人员均持证上岗。
在日常管理中,正熙大厦管理中心重点开展了以下两方面的工作:
(1)对于国家强制性外包维修养护的设备,通过多方调查了解引进了专业的维保公司,并适时对维保单位的工作进行了监督。
(2)对于项目自行维护的设备、设施严格按照工程管理部工作运行手册进行管理,同时制定了相应的应急措施。
这样有效避免了在物业管理过程由于部分项目外包而出现管理失控的情况,由于人员到位、管理措施得力,到目前为止所有设施设备运行正常,未出现任何事故。
(三)治安消防管理----大厦实行半封闭式管理,并配置监控系统现代化智能设备,在管理中管理中心充分运用了这些设备,采用了多层安全防范网络。
1、各出入岗实行岗位管理制度,有效的防范、控制措施,24小时巡逻制度。
2、在大厦的安全管理中,
建立消防责任制,管理中心相关单位均签订了消防责任书,并定期进行消防检查,为了提高全员安全防范意识,除学习消防知识、消防法规外,还组织员工进行消防实战演习,做到预防为主,培训先行。
3、管理中心还与辖区派出所即相邻单位建立'治消友好合作战线',实现群防群治。由于措施得力,正熙自接管至今从未发生重大治安消防事件。
(四)环境维护管理-----环境卫生是物业的门面,其好坏直接关系到物业的整体想象。
在保洁管理中,管理中心把保洁工作外包给知名的专业保洁公司,并要求保洁公司做到'定人、定岗、定区域、定质量、定责任'对保洁区域进行了明确划分,核定了工作量,明确了每个工作区域的责任人,针对每一区域制定了保洁质量标准,安排专人不间断检查,发现不足点立即纠正,并给予责任人相应处罚。同时,还对垃圾筒、卫生间等进行定期消杀,并请专业灭鼠单位定期进行灭鼠。通过这些有力的管理措施,保证了公共区域的整洁。
绿化虽然已外包专业绿化公司进行租摆及维护,但管理中心高度重视,除在绿化维保合同中对维保公司的行为进行约定外,还由管理中心安排专人负责绿化外包监管工作,对绿化苗木及租摆植物进行定期修剪及调整,每日对所有绿化进行了覆盖检查,发现问题及时要求维护单位整改。
(五)效益管理----优质服务得到了业主的认可和良好的回报,严格按物业管理财务制度的要求,每半年公布一次物业管理费用收支情况,接受全体业主的监督。
第11篇 某大厦项目物业管理要点
大厦项目物业管理要点
运用持续发展的战略,确保物业的保值与升值。
人性化的管理方针铺架为业户沟通的桥梁,增进了解与信任,以诚信为本提高管理服务的信誉。
结合所辖的物业建筑特点,导入切合实际的管理理念,以高效率的管理降低成本,转变传统思想观念,全心全意为业户服务。
为实现以上设想,拟采用'一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施'的管理方针。
一、一种模式
针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任,在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式,并创造'管理由您评定,分分秒秒印证,点点滴滴做起,永远让您满意'的模式效应,力求更好地满足业户的需求。
建议采用的管理体制是:企业化、专业化、一体化。
管理思想是:安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。
追求目标是:社会效益、环境效益、经济效益。
二、二项承诺
1.在一年内协助本物业通过'市优秀物业管理大厦'的评比。
2.在两年内协助本物业通过'省优秀物业管理大厦'的评比。
三、三个重点
1.完善服务、诚信待人
物业管理是以服务为主的行业,为此企业将在今后的服务工作中,充分体现企业的服务宗旨和追求目标,奉行'以人为本,业户至上'的原则和务实周到的工作理念,为业户提供全方位、高品质的服务,并将日常服务工作紧密融合于管理之中,与业户建立良好的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求,在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住(工作)环境。
2.环境管理责任到人
大厦的环境管理极为重要,如何为业户创造一个良好、舒适的居住(工作)环境,是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们保洁工作责任到人,督导检查、培训落实到位,才能充分发挥每个人的才能,认真地去做好每天的工作,积极宣传环保意识,使大厦的环境卫生状况达到最佳状态,为大厦所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。
3.安全、消防真抓实干
为确保业户的生命、财产的安全,我们主张以切合实际的人员防范为主,以本物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念,建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管,使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常的管理中,建议派专人全天值班,负责所辖物业的安全管理工作,严格管理,防止易燃、易爆等危险品进入大厦,制定出与其相适应的应急处理安全操作程序,如发生特殊事件时力争将损失降至最小程度。
四、四项措施
1.根据历年来的管理经验及相关条件,在对其加以完善的基础上,将之运用到**物业的管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析,科学制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引。
2.制定出详尽的执行手册,使员工翻开手册即可操作。如《管理规章制度及操作规程》、《员工手册》等,使每一位员工了解工作规程,熟悉管理程序,达到规范、自我、服务业户的目的。
3.我们时刻有着多方面的准备,永不间歇地实现物业管理项目的创新,不断提出中肯意见,全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。
4.我们将不间断地充实管理队伍。采用'培训-上岗-再培训-再上岗'的轮回培训制度,不断提高员工的工作技能与素质。
第12篇 办公大厦信件收发管理管理手册
办公大厦管理手册:信件收发管理
1普通信件投送规定
a.规定适用于工作在**国际中心内客户信件的日常投送;
b.由政府邮政部门投送到**国际中心的信件一律由前台人员接收;
c.任何投递给客户的信件,任何人不得私自拆看、私藏或销毁;
d.收到的信件由每日信件发送人员负责信件的分拣及投送;
e.分拣人员应先仔细核对收件人的公司名称及单元号,再检查该名客户是否对邮件有特殊的要求(如放前台等);在信件上用铅笔标注清楚单元号;应再检查一遍信封上的公司名称及单元号与当前在该单元的名称相符,之后再按客户的单元进行投送;
f.如有单元号,但公司名称标注不清楚,可通过检查客户档案来确认,如仍不能确认,可以通过电话方式与客户联系,或通过其他相关部门进行确认,如市场租赁部人员等;
g.如已确认不是投送到**国际中心内客户的信件,可在信件上贴上退信条并标注'退'字,加盖**国际中心邮件'收发章'后,在第二天交还邮局送信人员;
h.能够确认为已退租客户的信件,如果原客户留有联系方式,可以通过电话通知原客户到**国际中心取信,如无任何联系方式,可按本规定第'g'条做退信处理;
i.长期在**国际中心的客户要退租时,应主动询问客户离开后的信件该如何投递,通常情况下,可请客户留下联系电话,当有客户信件时,以电话方式通知客户或客户的委托人来前台取信。
2邮件、报刊管理规定
为规范邮件管理,确保大厦用户邮件数正常派发,制定如下规定:
a.客户要求订购报刊时,需到邮电部门办理预订报刊手续。
b.客户凭《订阅收据》的复印件到物业管理处客户服务部办理备案手续,由客服员在《报刊订阅登记表》中登记报刊名称、公司名称、份数等。
c.管理处设挂号邮件签收登记簿及挂号邮件退件登记簿。
d.投递员每天把邮件、报刊送到大厦收发台(保安部前台),对投递员送来的挂号信、汇票、包裹单、电报等特殊邮件,投递员会在邮电部门的签收单上加盖有'东玖大厦收发章'。邮件交接各环节中,交接双方必须办理交接手续,派发邮件时应要求用户签章,以便日后有据可查。
e.对平信和国内报刊的发放,客服人员必须根据用户提供的资料,及时准确地发放到客户办公处。
f.凡有业户投诉丢失挂号邮件,经查核挂号邮件收发登记薄追究邮件下落,由最后签名的管理人员负责。
g.对挂号信、汇票、邮包、电报等特殊邮件,客服员须先把这些邮件收件日期、邮件号码、邮件性质、收件公司等填写到《挂号信/包裹单等记录表》上,然后携单及记录表及时准确送达致接收人同时由该接收人在《挂号信/包裹单等记录表》上签收。
h.对已迁出本大厦的业户,管理处提供1个月的平邮转投服务,迁离后的邮件由客服部单独管理,每周通知业户回大厦领取。凡属无业户认收的挂号邮件做为盲信退回邮局,客服员登记确认后,粘贴改退批条,交给保安部,由保安部于次日退还邮递员签收。
i.缺失或迟到的报刊处理:发现报刊未按时送到或不是订阅的报刊时,客服部负责与邮局联系,敦促尽快补送。
j.发现邮局送来的邮件有破损时,应在登记薄上做好记录,并有当值主管签字确认,客服部将'此邮件受到时已破损'封条粘贴在破损部位后,再派发到业户手中。
3邮件快件、挂号信、包裹及包裹单的投送规定
a.程序适用于工作在**国际中心内公司邮政快件、挂号信、包裹及包裹单、汇款单的日常投送;
b.接收到的快件由前台人员负责,通常情况下,该人员负责日常信件的分拣及投送;
c.挂号信、快件、包裹及包裹单、汇款单均为紧急物件,要在联系到客户的第一时间内送出;并请客户签收。
d.快件到达后,应由信件收发员迅速确认该快件的收件人是否为**国际中心内的客户,当确认为**国际中心内的客户后,方可接收,否则由送件人员收回;
e.所有由政府邮政部门投送到**国际中心的邮政快件(仅限于ems)、汇款单、包裹单一律由前台
f.接收,接收时应加盖**国际中心'邮件收发章'(在暂时没有邮件收发章时,可由前台收件人员签收);
g.对于dhl、fd*、ups等非国家邮政部门的速递邮件,应由前台人员协助送信人员联系客户后,由
h.邮政人员送至客户手中;
i.任何投递给客户邮政的快件、挂号信、包裹及包裹单、汇款单,任何人不得私自拆看、私藏或销毁;
j.所有要客户领取的转交物均要求在客户领取时进行签收;
k.对于不能当日送出的快件,应注明原因,并于次日继续联系客户,直至送出为止。
l.客服主管随时监督信件收发人员递送物件情况,保证所有物件递交的安全及准确性。
