某房地产公司物业管理规定
物业管理规定
(一)、物业管理的前期介入,即从物业管理的角度对建筑结构、建筑材料、水电空调、保安消防、办公通讯、绿化环保、楼宇管理、配套设施提出合理化建议,并基于自身的物业管理经验对大楼物业管理的组织结构、岗位设置、人员培训计划、管理计划、各岗位的工作流程和岗位责任制的制定。
(二)、前期物业管理的工作设施方式
自房产公司与物业管理公司签订前期参与管理协议生效之日起,物业公司负责组织专家成立专门的工作小组,针对广场项目的具体问题提出有关的服务计划,并按双方认可的计划书进行实施,定期派人员参加房产公司的重要工程会议,必要时应常驻房产公司。物业公司提供的意见和建议一般以文字材料为准,并要求有较强的时效性,合作双方共同建立前期物业管理档案。
(三)、物业公司提供前期物业管理的内容
1、通过对市场的调研和周边楼宇的比较,提出广场功能设计定位的建议。
2、按照广场的市场定位,提出标准层楼面布局、不同结构楼层的分配比例、管理用户位置、设备安置位置设计建议和依据。
3、对整幢从结构构造,到材料选购、装饰、装修、设备的安装,从大楼的使用者和管理者的角度提出建议。
4、从实际出发,对原设计中可能存在的缺项、漏项和最优化处理及有碍整体协调的部分,提出补充建议和改进建议。
5、对大堂、商场、餐厅、设备层、控制室、管理办公室的分布和布置等提出优化改进的建议。
6、对广场的配套部分,包括客户的进出通道和车道、工具间等设置提出建议。
7、结合物业管理的实际经验、对**广场订购的设施设备的型号、质量、性能等提出参考意见,并配合房产公司进行验收、包括;检验其是否符合国家有关标准要求;有无质检合格证;配件是否齐全;安装是否平整;是否便于维修;各种仪器、仪表是否灵活、灵敏、安全、精确;运转是否正常;辅机和工具是否安全。
8对工程后期设备的安装调试及隐蔽工程提出意见和建议。
9、从实用性的角度对智能化设计提出补充和修正性建议。
10、协助业主做好验收和接管工作,制定验收表格,清点物品数量,检查施工质量。例如验收工作内容主要有;
(1)主体结构;地基沉降不得超过规定要求允许的变形值,裂缝不能超过国际标准,外墙不得渗水;
(2)屋面和楼地面;各类屋面必须符合国家建筑设计表准的规定,排水畅通,无积水不渗漏,注意检查裂缝、脱皮、起起砂现象。卫生间和阳台、厨房的地面不允许倒流水和渗漏;
(3)装修;对门窗、玻璃、开门进行检查;
(4)电气:线路要求平整、顺直、牢固,过强和联接符合要求,支架和悬挂牢固,接触良好,避雷装置符合国家标准,各种电器运转正常,噪声振动不能超标,图纸资料和记录档案材料一应齐全;
(5)水、卫、消防、采暖管道应安装牢固,控制部件启闭灵活,无滴、漏、跑、冒现象。卫生间、厨房间排水管应分设,出入采用陶管、塑料管;地漏、排水管接口不渗漏,管道排水流畅。消防设施应符合国家标准规定,并有消防部门检验合格证;
(6)附属工程及其他:如室外排水系统的标高,窖井的设置,管道坡度、管位,化粪池等必须符合要求。另外,还包括场地清除、临时设施与过渡房拆除清理完毕,相应市政、公建配套工程和服务设施也应达到质量要求。
11、自工程竣工前三个月起,物业公司即派出专门的管理班子着手为大楼的正式开业做准备工作,其中包括以下内容:
(1)提出管理的财务预算,进行运营成本的测算和管理成本的测算;
(2)设计管理公司的组织机构、制定人员编制、管理人员和部门设置;
(3)提交全套的管理方案,其中包括员工管理制度、员工守则、劳动条例、福利制度、奖惩条例、安全管理制度、员工培训计划;
(4)提交各岗位的制作范围和责任制度,及工作流程;例如:总经理、部门经理、办公室、后勤、保安消防、楼层管理、大堂服务、卫生、绿化、工程维护等等;
(5)建立值班制度和检查制度,设计紧急情况和突发事件处理规程;
(6)设计开办费用计划,协助房产公司落实采购任务,确保开业所需各类物资到位;
(7)协助房产公司组织开业庆典。
12、协助房产公司制定《租赁合同》、《管理公约》、《业主委员会章程》等文书条例,为住户办理入住手续。
13、代理房产公司办理大楼保险,按房产公司要求代理协调与政府及其他相关部门的关系。
(四)、房产公司应尽的义务
1、房产公司应尽最大努力来配合前期物业管理工作的进行,及时为物业公司提供有关材料并清洗地表述其要求,尽最可能为物业公司工作提供方便。
2、房产公司在工程遇到具体问题或有与物业管理有关的问题,理应及时通知物业公司。
(五)、付款方式
本规定所涉及的付款及其方式按双方备忘录承诺的形式支付。
