第1篇 某小区设备管理培训内容
小区设备管理培训内容
课程概述:
陆家嘴物业设备管理模式是重于服务,又不轻于管理。特别是陆家嘴物业服务公司成立以后,物业管理与服务分离,设备管理由服务公司承担,实行分专业管理,管理处监督的模式。物业设备一般可分六个系统:给排水系统、消防系统、暖通(空调)系统、电梯系统、强电系统、弱电系统等。设备管理的内容包括:设备的档案管理、设备运行管理、设备计划维保管理等。
培训对象:物业管理处经理、物业管理设备主管等。
课程目标:了解陆家嘴物业设备管理模式,物业管理设备的种类,设备管理的具体方法以及设备管理的相关标准。
课程提纲:
1.管理处经理设备管理职责
1.1设备管理的模式
1.1.1管理处管理设备
1.1.2管理与服务分离
1.2管理处经理设备管理职责
1.2.1设备管理保姆
1.2.2设备管理管家
2.设备管理的内容
2.1设备档案的建立
2.1.1设备台帐、卡与标识管理
2.1.2设备机房管理
2.1.3设备的运行管理
2.1.4设备的维保管理
2.1.5设备、设施中、大修管理
3.设备管理的分类
3.1给排水系统
3.2消防系统
3.3暖通(空调)系统
3.4电梯系统
3.5强电系统
3.6弱电系统
3.7智能化系统
4.设备管理标准
4.1管理处中央监控室管理办法
4.2给排水系统运行管理和维护保养管理制度
4.3空调系统运行管理和维护保养管理制度
4.4弱电系统运行管理和维护保养管理制度
4.5电梯运行管理和维护保养管理制度
4.6消防系统运行管理和维护保养管理制度
4.7柴油发电机组运行管理和维护保养管理制度
4.8设备帐、卡物管理办法
4.9房屋、设备、设施中大修管理办法
培训课时:20课时
第2篇 z小区设备管理计划
小区设备管理计划
设备管理与安全管理一样是小区管理工作的重中之重,由管理处工程维修部负责,我们将着重以下方面:
接管验收时严格把关:清单全、资料(设计图纸、随机资料、合格证等)全、核对准确、运行正常、培训到位、保修到位
任用合格的管理技术人员,并责任到人,日常检查维护到位,监督到位
外包项目(如电梯维护)要选择合格的服务供应商并监管到位
重视安全作业:高压变配电检查维护、电梯维修、燃气管道漏气、水池清洗等
季节性紧急情况保护措施落实到位:台风、雷电、水浸
一切操作、维护保养按设备使用说明书或公司体系文件规定执行
一.介入期设备管理
为避免设计和施工造成不利于以后物业管理的情况出现,管理处可派两名经验丰富、责任心强的管理骨干参与前期规划设计和施工过程提合理化建议(见前期介入)。
二.设备的验收和接管
按移交设备清单、规格型号、容量、设计要求进行验收,对设备的安装数量,安装位置及竣工图进行逐项验收,验收过程主要注意以下几点:
1、设计图纸与设备的规格型号、数量符合;
2、主要设备、设施的安装位置与安装质量符合;
3、设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合;
4、验收完毕,应填写验收和移交记录,报告并归档。
三.内部管理控制
1、设备管理人员
实行设施设备和楼栋分管责任制,明确分工,责任到人;建立设备台帐,掌握、记录运动情况;明确责任人的岗位职责(见下表):
名 称负 责 人主要工作职责
专业设备维修主管对设备的保养工作进行监督及指导,根据设备台帐编制有关维修计划
专业保养专业维修公司智能化高的设备,由专业公司制定维修保养
家居设备保养维修技工负责家庭设备的维护,建立家庭设备档案,制定保养计划
2、设备基础资料管理
(1)设备原始资料档案管理
将设备的原始资料归档,资料内容包括:验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用维护说明,遗留问题处理协议和会议记要等。另外要制作设施设备卡,记录有关设备的各项明细资料。
(2)重要设备维修资料档案管理
维修单管理:每次维修填写的维修单、每月统计一次,每季度装订一次,每年装订一次,由管理处资料员保管以备存查。
技术革新资料:设备运行的改进、设备革新、技术改进措施等资料,由工程维修部汇总存查。
四.设备的运行和维护管理
设备运行管理的主要内容时建立合理的运行制度和运行操作规定、安全操作规程等运行要求(标准)及文明安全运行的管理,并建立定期检查运行情况和规范服务的制度等。其中设备安全管理,除了加强设备安全检查和对操作人员、维修人员的安全管理,安全作业的训练外,还要建立安全责任制和结合事例对业主进行安全教育,向业主宣传一些危险设备(如电梯)的安全使用知识。
1、供配电设备、给排水设备、柴油发电机、消防设备及电梯运行管理。
对设备运行的管理直接关系到业主的正常生活,加强设备及配套设施的运行管理,建立合理的运行机制,保证小区管理的正常开展,以下时各种设备巡视监控、停电紧急处理、交接班制度、数据记录、设备房管理制度和措施:
供配电设备给排水设备发电机设备消防设备中央空调电梯骄箱及
电梯机房
巡视监控每天进行一次巡查每天进行一次巡查每15天运行30分钟,及定时抽查每15天进行一次全面巡查,及定其抽查每30天进行全面巡查保养每月巡查一次,每15天保养
停电处理或监控范围市电停电,马上拨打咨询电话,弄清情况后才决定是否开备用发电机供电。到重新正常供水部15分钟对于手动操作发电机在停'市电'时,15分钟内开启动发电机开始供电:在来'市电'时,应在20分钟内关停发电机消防主机、烟感探头、温感探头、灭火器、消火栓保持设备完好到发电机开始供电时电梯正常运行不超过5分钟。停电期间做好安全保护
交接班制度设备运行及未解决问题全面详细移交下一班,下一班继续跟踪处理设备运行未解决问题全面详细移交下一班,下一班继续跟踪处理管理员应根据负荷变化,适当调整油门大小,使其功率得到充分的利用对设备器村记录的完好交接根据每月检查情况对下一班提出要求设备运行及未解决问题全面详细移交下一班,下一班继续跟踪处理
数据记录当值班变配电室值班电工将供配电设备设施的运行数据及状况清晰完整、规范地记录在'设备巡查记录表'内水泵房管理员将给排水设备设施的运行数据及运行状况完整、规范地记录在'设备巡查记录表'内将柴油发电机的运行情况规范、详细、清晰地记录于'柴油发电机运行记录表'内资料保存与审核当班人员及时、完整、规范、清晰地记录在'设备巡查记录表'内对于电梯的运行情况,当值人员及时、完整、规范、清晰地记录在'设备巡查记录表'内
设备房管理人员出入清洁卫生、机房安全、通风温湿度、钥匙管理人员出入、清洁卫生、水泵房安全、通风良好、钥匙管理定期清洁发电机房威慑功能,保持良好通风,钥匙管理人员出入清洁温声、设备器材完好,室内保持24小时监控对空调设备及配套器材实行定期清洁,以确保设备正常运行对电梯机房每清扫,定时检查设备上漏油,及时维修
2、二次供水(该项目是否采用二次供水系统)
工程维修部依据供水合同或政策规定,协助自来水公司,保证供水设施的正常运行和保养,一旦发生故障,立刻通知自来水公司。当发生正常停水时及时通知用户,做好水箱蓄水,保证应急供水和消防储备用水。日常做好排水设施设备的运行、维护保养。每月做好公共水费的核算并报财务。
为确保二次供水水质符合卫生检验标准和规范操作,管理处规定维修主管必须每月检查小区内每个水池,对检查情况进行记录;水泵房管理员应持有卫生防站签发的健康证;每年请专业公司对所有水池进行清洗两次以上确保水质合格。
5、智能化设备管理
前期介入:选派人员,熟悉系统,了解安装过程,参与调试。
接管验收:有清单,资料全,设备全,运行正常,培训合格。
装修期管理:住户室内的子系统不许装修工擅自改动,需改动的,报管理处,由原安装单位实施,工程维修部参与;教会住户正确使用。
日常管理:按使用说明书操作、维护保养。
第3篇 科信物业小区设备管理说明
(1)设备前期管理
a、前期介入
组织对有关物业考察,关于设备选型、安装要求等建议由工程维修中心审核,并向开发商提出。政府有关部门的验收,管理处应参与。
b、设备的接管验收
设备的接管验收由工程维修中心代表公司,组织专家及管理处相关技术人员组成验收组,会同开发商、施工单位进行,依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。
(2)设备的建帐
a、管理处给所管物业的全部设备编号。
b、管理处对所管理的所有设备设施都应建帐。
(3)设备标识管理
a、未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。
b、设备的颜色一律按附表《设备颜色规定》的要求颜色进行刷漆。
c、重要危险设备的工作状态须标识(如配电柜挂'禁止合闸'等),报废、封存的设备须标识。
d、设备标识牌统一设计。
(4)设备使用管理
a、物业公共设备的操作使用权归管理处,供方维修保养时,如需停电、停电梯、停水、操作设备须征得管理处同意。
b、管理处维修人员必须对本管理处的设备进行正确操作使用,确保顾客满意。管理处须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作,并作记录。
c、管理处工程维修中心主管应定期分析各种设备状态记录(含水、电抄表记录),确定系统工作是否正常,及时予以控制调整,并作经济性分析,整确保设备工作在节能状态,。
(5)设备维修保养管理
a、维修保养计划
a、供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报管理处,管理处审核、调整后,与管理处保养范围内的计划汇总,形成下年度保养计划。
b、设备中修、大修、更新改造计划由工程维修中心制定,并审查确定方案,编制或审查预算。
b、设备检定
a、电梯检定计划由工程维修中心制定,每年进行一次自检,并按规定时限报送政府有关部门检定。
b、计量器具检定计划由工程维修中心制定。万用表、钳形电流计由工程维修中心检定,绝缘摇表、场强仪、转速计等由管理处自行送检,将检定证书原件送工程维修中心存档。
c、有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定,管理处须保护好计量表、柜上的铅封。
(6)实施
a、管理处维修班及供方维修人员须按国家标准、规范、有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。
b、发现设备故障(不属于维修班负责维修范围内),维修班应用《设备故障问题转呈单》立即通知供方,供方接到转呈单后,须在半个工作日内给管理处答复,确定维修时间,关键设备发生故障,造成小区停电、停水、停梯或严重影响业主/用户生活及工作(不含重大设备事故),须按应急程序进行抢修,恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审批手续。
c、设备中修,大修、更新改造工程由综合部选择供方(招标或指定合格的供方),组织订立有关合同,办理合同会签手续,并由管理处工程维修中心组织有关人员(相关技术人员、工程师或聘请的专家)进行工程施工监督。
(7)维修保养检查
a、维修班人员日常对设备进行巡视时,应对设备重点部位进行检查(点检),并作好记录。发现问题及时解决,无法解决的问题用《设备故障问题转呈单》提交专业公司解决。1、2、3级设备'日常维护保养计划'执行情况由管理处维修班班长检查,按同类设备的30%比例进行抽样,并填写保养检查记录;1、2级设备的'一级保养、二级保养'计划执行情况由管理处机电设备主管检查,按同类设备的30%比例进行抽样,并填写保养检查记录。
b、设备维修完毕后,应对设备功能进行检定,属于1、2级设备由综合部组织检定并备案;属3级设备由管理处机电主管检定,所有设备检定记录管理处都应备案。
c、质量管理部每月对保养计划执行情况、设备技术状态、记录资料,进行一次检查、评定,并做相关月检记录。
d、设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由工程部组织。验收合格,填写《工程竣工验收证明》,由施工单位、管理处、综合部在单上签字。不合格则由施工单位整改,进行复验。复验合格办理《工程竣工验收证明》,未办理《工程竣工验收证明》者不予结算工程款。
(8)设备完好率
每年年底由管理处工程维修中心主管组织管理处有关人员对所管设备进行一次检查,于12月15日之前将设备完好率报管理处,管理处按10%抽样核查。
(9)设备安全管理
a、持证上岗与安全检查
特殊工种作业的员工(电工、电梯工等),须持证上岗。
b、事故处理程序
当管理处发生设备安全事故后,须立即通知公司综合部。在调查人员未赶到现场之前,应尽可能地保护现场,拍照或录像。工程维修中心须组织人员抢修,保证对顾客的服务。事后管理处须向公司提交设备安全事故报告,工程维修中心根据管理处的报告及调查结果,事故处理须坚持'三不放过'的原则。
(10)对供方的控制
a、供方的选取原则是其应通过iso9000认证。
b、公司综合部每年(或一个合同期)对供方进行一次评价并做记录,对于不符合要求的供方,不予续签合同。
c、当发生严重投诉或事故时,综合部须组织人员对供方的质量体系进行审核。
d、管理处按本规程要求进行日常监督检查,按合同约定对供方是否按设备保养计划进行保养、按约定进行维修予以确认,在保养、维修记录上签字。管理处的确认(签字)不免除供方对不合格保养、维修进行返工、返修的责任。
(11)设备技术档案管理
a、设备技术资料
设备技术资料由专人负责管理,资料的借阅必须办理相关手续。
b、质量记录
a、所有质量记录均须采用标准表格。
b、设备运行记录、巡查记录、值班记录由管理处填写保存。管理处实施保养、维修的设备,由管理处保养维修人填写记录,分包方实施保养维修的设备,由分包方填写保养记录、维修记录。
c、机电设备月检记录由质量管理部保管。
d、工程部保存ⅰ、ⅱ级设备维修记录、设备诊断记录、设备完好率评定统计记录。
(13)设备(机具)的申请、采购、验证、入库建帐
a、申请
根据楼宇正常工
作或维修需要,由工程维修中心申请,填写《设备(机具)购置申请表》。购置总价在贰千元以下的,由管理处主任批准购买;购置总价在贰千元以上的,经管理处主任同意后,报综合部经理审核并转交有关工程师提出满足使用要求的设备技术指标,然后呈报主管副总经理批准购置。
b、采购
采购人员应会同机具使用人或申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。
c、验证
对伍千元以下的设备(机具)购进后,在合同规定期内,由管理处主管机电设备主管会同有关技术人员验证,填写《设备(机具)验证单》;五仟元以上的,由工程部委派有关工程师根据设备的说明书或合同规定的技术条件进行验证,验证后的设备(机具),管理处方可办理入库建帐手续。所有购置的设备均须在采购记录中登记。
第4篇 住宅小区设备、施维修管理内容
住宅小区设备设施、维修管理内容
1、设备、设施维修保养管理
为了提高公共设备的安全率,降低设备设施故障率,确保小区公共设备设施安全、正常稳定运行,设备设施完好率为98%以上,为小区业主/住户提供安全优质服务,规定维修班长必须按照《设备设施保养计划表》实施操作,并认真填写《设备维修记录表》。具体规定如下:
(1)设备设施维护保养:要求所有设备均设立《设备标识牌》,所有设备、管道、电气、仪表、支架、设备房地面等必须经常进行清洁,所有设备应无跑、冒、滴、漏和鼠害现象,保持无锈蚀、油漆无脱落,并定期检查、维修和试运行各种设备,注意防尘、防潮、防腐蚀。
(2)柴油发电机设备:要求每半个月按《柴油发电机运行管理规程》试机,并按照《柴油发电机保养计划》进行保养维护。
(3)通风设备:要求所有机房每天巡查一次,并定期检查机组、配电箱,皮带张紧度,过滤网须完好无损且每月清洁一次,所有机房不得堆放杂物整洁干净,机房内禁止吸烟,机房门灵活无破损。
(4)给排水设备:要求维修工每月必须对下水管道、雨水管、排污管进行检查清理干净杂物垃圾,所有闸阀除锈打黄油,检查潜水泵、电源线及漏水检测探头,并进行绝缘测试。
2、房屋巡检管理:要求管理员每天必须对小区楼宇楼梯通道、门窗玻璃、车场、公共场地、公共设备进行巡检,填写《管理处日巡查表》,详细记录巡查情况,对存在的问题下单给相应部门进行整改;维修班负责所有设备、机房、管井房进行巡检,并及时发现存在问题于当日进行整改维修,保证小区公共设施的正常使用及楼宇完好,房屋完好率为100%。
3、维修管理:要求管理处前台接到住户家中维修时,维修工接单后必须在3小时内上门处理完毕,较大型的维修接单后12小时内上门处理完毕,并让业主在《服务工作单》上签名确认。公共区域小型维修要求维修工接单后4小时内完成,一般维修接单后12小时内完毕,复杂维修接单后7个工作日内完成。同时,对于复杂维修需专题报告公司设备部请求工程技术人员现场协助。维修工程质量合格率为98%以上。
